Тёмные и смутные времена настали для застройщика федерального уровня «Самолёт». Транслируется много разных мнений. СМИ федерального уровня пестрят заголовками о плачевной ситуации компании. Но действительно ли проблемы «Самолёта» могут аукнуться для дольщиков или всё-таки застройщик находится в краткосрочной зоне «турбулентности»? Давайте попробуем разобраться.
Не секрет, что во Владивостоке ЖК «Сабанеева», ЖК «Маяк Днепровский» и ЖК «Квартал Нейбута» застраивают аффилированные с федеральным застройщиком компании. То есть присутствие «Самолёта» во Владивостоке осуществляется не на бумаге, а вполне конкретными проектами.
По информации, взятой из открытых источников, ГК «Самолёт» считается одним из крупнейших застройщиков на рынке России по количеству сданных квадратов — 1,4 млн кв. метров к 2024 году. К концу 2026 года планируется сдать 1,9 млн кв. м, при этом долговая нагрузка у застройщика — колоссальная. По облигациям «головной» компании застройщика на текущий момент существует долг около 84 млрд рублей. Застройщик не чурается продавать свои земельные участки для стабилизации ситуации. Были потуги в обращении к Правительству за льготным кредитом в размере 50 млрд, но в предоставлении такой поддержки застройщику было отказано.
Почему застройщик имеет долги? Если коротко, по следующим причинам. Чтобы построить жильё для нас, смертных, застройщику нужен кредит (проектное финансирование на стройку). Деньги дольщика застройщик получает не сразу после сделки, а после того, как объект строительства вводится в эксплуатацию, в результате чего получается следующая картина: вроде деньги есть, но использовать их нельзя, чтобы погасить банковский кредит. Начинаются проблемы с подрядчиками и субподрядчиками, стройки начинают терять свою интенсивность, следовательно, начинают появляться задержки в сроках.
А что с ЖК во Владивостоке?
Автор статьи располагает достоверной информацией исключительно по юридическому лицу, которое входит в группу компаний «Самолёт» и занимается стройкой ЖК «Сабанеева», и картина, как мне кажется, там нерадужная. Компания, с кем заключают договоры долевого строительства дольщики и кто формально является застройщиком, зарегистрирована в 2022 году. В период с 2022 года по 2024 год (за 2025 год можно узнать информацию только в мае) задекларированная прибыль в 2024 году по сравнению с 2023 годом (188 тысяч рублей) — 0 рублей, при этом компания декларирует краткосрочные и долгосрочные финансовые обязательства на сумму 6 миллиардов рублей, дополнительно имея в активе кредиторскую задолженность 1,1 миллиарда.
Мнение экспертов в вопросе ситуации ГК «Самолёт» и в частности об ООО «СЗ «Самолёт-Сабанеева», которое строит ЖК «Сабанеева», — прямо противоположные.
Как полагает руководитель владивостокской юридической компании «Право собственности», юрист по земельным вопросам и вопросам недвижимости Сорока Анастасия Анатольевна, у юридического лица, осуществляющего стройку ЖК «Сабанеева», предбанкротное состояние:
— Прежде всего, сама организационная структура ГК «Самолёт» предрасположена к исходу банкротства компании, которая осуществляет строительство любого ЖК.
Сама структура у ГК «Самолёт» имеет три уровня:
Первый уровень: «Голова» — ГК «Самолёт» – федеральный застройщик.
Второй уровень: «Самолёт-Регионы» – отдельное юридическое лицо, курирующее деятельность региональных компаний-застройщиков.
Третий уровень: на примере ЖК «Сабанеева» — ООО «Самолёт-Сабанеева» – маленькая дочерняя организация, которая создана для строительства конкретного жилого комплекса. Которая, вероятнее всего, после окончания строительства ликвидируется. Аналогичные компании созданы в каждом регионе под каждый объект, который строит «Самолёт».
Кроме того, в конце 2025 года в ООО «СЗ «Самолёт-Сабанеева» возник корпоративный конфликт между двумя её учредителями: ООО «Лидер Строй» и ООО «Самолёт-Регионы»*. Это также даёт нам риск того, что компания попросту может развалиться, поскольку оба её учредителя действуют не в одном направлении, а начинают тянуть одеяло каждый в свою сторону.
Банкротство — более чем реальная история для ООО «Самолёт-Сабанеева», так как по итогам 2024 года компания демонстрирует: отсутствие выручки, отрицательные показатели чистой прибыли, отрицательный капитал. То есть у компании уже сейчас не хватает средств, чтобы расплатиться по своим обязательствам.
*ссылка на дело между ООО «Лидер Строй» и «Специализированный застройщик «Самолёт-Сабанеева»
Татьяна Еценкова, основатель агентства недвижимости «Дом Ипотеки», ипотечный брокер, страховой агент, предпосылок банкротства юридического лица ЖК «Сабанеева» не видит:
— Федеральный застройщик «Самолёт» на сегодняшний день является одним из лидеров в РФ, обогнав ПАО «ПИК». ГК «Самолёт» открывает новое ООО под конкретный ЖК для того, чтобы взять проектное финансирование в банке. Банки, в свою очередь, не очень активно сейчас кредитуют застройщиков, да и сами застройщики ставят на стоп новые проекты из-за высоких ставок финансирования, которые, в свою очередь, зависят от наполняемости эскроу-счетов. Поэтому мы не видим у федеральных застройщиков анонсов новых проектов, хотя земли под них уже куплены.
В настоящий момент на рынке льготные программы ужесточаются. Фактически на Дальнем Востоке работают только две программы: Дальневосточная ипотека и Семейная, но получить льготную ипотеку стало значительно сложнее: банки уменьшают суммы кредита, повышают первоначальный взнос, требуют официальный белый доход, требуют созаёмщиков, низкую закредитованность и т.д.
Ни для кого не секрет, что льготные программы для банков убыточны.
В связи с этим эскроу-счета пополняются значительно медленнее, чем, например, в 2024 году, при этом ставки по проектным финансированиям растут. Всем застройщикам сейчас тяжело, не только «Самолёту».
Если рассматривать три проекта «Самолёта» у нас здесь, в Приморье — ЖК «Нейбута» и ЖК «Маяк Днепровской», то данные проекты идут с опережением сроков строительства.
Что касается ЖК «Сабанеева», то первая ошибка застройщика была в слишком амбициозных сроках строительства. Также в качестве ошибки можно считать то, что проектированием проекта занимались московские проектировщики, которые абсолютно не знали ландшафт местности данного ЖК, а когда уже начали строить, столкнулись с множеством проблем грунта. В дальнейшем они поменяли проектировщиков на местных, изменили проект, и сейчас можно с уверенностью сказать, что стилобат, на котором стоят три дома, — один из самых надёжных, так как там использовались всевозможные сваи и крепления.
Если говорить о возможном банкротстве данного застройщика, я лично очень в этом сомневаюсь, потому что, когда ГК «Самолёт» обратилась за господдержкой, государство отказало, так как посчитало компанию финансово устойчивой. Да, сейчас «Самолёт» испытывает сложности, продаёт свои земли, продаёт некоторые проекты, но, полагаю, застройщику государство не даст обанкротиться просто так; в самом худшем случае поддержка всё равно будет. Я уверена, что ЖК «Сабанеева» будет достроен и сдан. Вопрос во времени, в новом разрешении на строительство: срок стоит 31.12.2026 г., и там активно ведутся работы, стройка не брошена, не стоит на месте, продажи квартир не закрыты.
Дальневосточный дневник юриста полагает, что все начатые проекты точно будут достроены. Как говорится, это дело репутации для ГК «Самолёт». Но, анализируя ситуацию, учитывая диаметральные мнения экспертов, автор данной статьи полагает, что для дольщиков ЖК «Сабанеева» ситуация может пойти по двум сценариям:
Первый сценарий, если ООО «СЗ «Самолёт-Сабанеева» будет банкротиться:
Учитывая, что сдача объектов в ЖК «Сабанеева» разделена на три этапа (апрель, август и декабрь 2026 года), пока дольщики в эйфории будут получать ключи от приобретённых квартир и делать ремонты, пройдёт время (отнюдь не 2–3 недели); в среднем срок ремонта — 1–2 месяца. Закончив ремонт, эйфория пойдёт на спад, и дольщики начнут вспоминать, что вообще-то мораторий, объявленный Правительством РФ, завершил своё действие, и нужно бы посудиться. Те, у кого суды закончатся до осени, могут ещё какую-то неустойку получить, учитывая, что так или иначе на расчетных счетах у компании деньги есть (как минимум для оплат подрядчикам). А те, кто квартиры будут получать в конце декабря, с большей долей вероятности останутся ни с чем. Даже при условии, что суд будет выигран. В целом, наличие исполнительного листа не гарантирует никакому дольщику в этой ситуации получение каких-либо денег. Если у компании нет денег, то их и не будет дальше. А если уж мы рассматриваем то, что ООО «СЗ «Самолёт-Сабанеева» всеми шагами уходит в банкротство, то однозначно все держатели исполнительных листов останутся без компенсации за просрочку сдачи объекта. В этом случае застройщик даже не будет пытаться договориться с истцами, чтобы подписывать соглашения об урегулировании спора.
Второй сценарий, если ООО «СЗ «Самолёт-Сабанеева» точно не банкротится:
Рассматривая сценарий в призме того, что банкротства не будет, можно будет с уверенностью сказать, что дольщики могут получить разные плюшки. Например, бесплатно кладовые либо какие-нибудь преференции. Застройщику не интересно будет судиться, и при подаче иска в суд застройщик будет делать всё возможное, чтобы дело завершилось мировым соглашением. Правда, вопрос будет заключаться в том, что именно будет застройщик предлагать. Но даже если со всеми не возможно будет договориться, застройщик, аккумулируя свои финансы, будет выплачивать компенсацию. Как итог, застройщик покроет все долги, и в дальнейшем компания перепрофилируется под другой проект. Ведь это всё такое дело чести, и негоже уступать в гонке за лояльность дольщиков ПИКу.
ИТОГ:
Не могу давать оценку всем обстоятельствам, но хочу пожелать всем терпения и, наверное, в какой-то степени понимания. Но если уж вы планируете судиться за неустойку либо попытать свою удачу на какие-нибудь преференции, то начинайте выставлять требования и подавать в суд уже сейчас. Не надо ждать момента принятия квартиры. У вас есть такое право. А в нашем канале мы с радостью подскажем, как это сделать. Всегда можно довзыскать за другой период или уточнить требования в ходе рассмотрения дела, но главное помните: никогда нет гарантий получения денег.