Право оспорить кадастровую стоимость прямо предусмотрено Федеральным законом № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
До 1 января 2026 года действовал переходный период: можно идти либо сразу в суд (для физических лиц), либо сначала в комиссию/бюджетное учреждение субъекта.
Однако, с 1 января 2026 года действует обязательный досудебный порядок через бюджетное учреждение (обращение в ГБУ, потом уже при несогласии – в суд).
Если заявитель не прошел обязательный досудебный этап в бюджетном учреждении (там, где регион уже его ввел), суды отказывают, даже если фактически рыночная стоимость ниже.
Процедуру оспаривания кадастровой стоимости кратко можно описать следующим образом:
- необходимо получить выписку ЕГРН, уточнить по ней дату оценки, по которой установлена кадастровая стоимость вашей квартиры, и сравнить с динамикой цен на эту дату (Росреестр, Циан, агрегаторы);
- обратиться к оценщику, который специализируется на спорах по кадастровой стоимости в Москве, за отчетом о рыночной стоимости на конкретную «дату оценки»;
- с готовым отчетом подать заявление в московское ГБУ по кадастровой оценке, а затем подавать в суд административный иск с требованием установить кадастровую стоимость в размере рыночной.
Поскольку в Москве кадастровая стоимость пересматривается через два года, оспаривать установленную кадастровую стоимость имеет смысл при совокупности следующих условий:
1) кадастровая стоимость хотя бы на 20–25% выше обоснованной рыночной на дату оценки;
2) если налог на имущество в виде квартиры рассчитан первый раз и коэффициент 1.1 при этом расчете не применялся (Коэффициент 1,1 при расчёте налога на имущество физических лиц ограничивает рост налога до 10% при плановой переоценке кадастровой стоимости. Механизм применения коэффициента следующий: ИФНС рассчитывает налог исходя из новой кадастровой стоимости; налог за предыдущий год умножается на коэффициент 1,1; если налог по новой стоимости превышает налог за прошлый год, увеличенный на коэффициент 1,1, к уплате предъявляется меньшая сумма).
В других случаях расходы на производство рыночной оценки (вместе с последующей судебной экспертизой) зачастую не окупятся выгодой, полученной от пересмотра кадастровой стоимости.
Так, сложившаяся судебная практика по Москве показывает, что досудебная процедура урегулирования малоэффективна и требует последующего обращения в Московский городской суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в соответствии с рыночной.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости земельного участка и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Руководствуясь указанными разъяснениями, независимо от представленного истцом отчета о стоимости, Московский городской суд назначает по делу судебную экспертизу, которая должна ответить на вопрос о том, соответствует ли отчет истца требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также определить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Вся эта процедура сама по себе представляется вполне обоснованной и законной, если бы не одно «но»! Судебная экспертиза назначается Московским городским суд как правило лишь в определенных экспертных учреждениях (ФБУ Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, ФБУ РФЦСЭ имени профессора А.Р. Шляхова при Министерстве юстиции Российской Федерации), которые устанавливают стоимость подобной экспертизы в размере, зачастую превышающем 150 000 рублей. Более того, судебная экспертиза, как правило, может установить снижение стоимости не более 29 % процентов от установленной в кадастре.
Получив подобное заключение судебной экспертизы и в итоге положительное решение суда об уменьшении кадастровой стоимости объекта недвижимости, к примеру на 29 %, заявитель сможет пользоваться им лишь до нового определения кадастровой стоимости по Москве, то есть в пределах двух лет. А после этого всю процедуру надо начинать заново…
Таким образом, потратив не менее 200 000 – 250 000 рублей на услуги первоначального оценщика, судебную экспертизу, а также зачастую еще и юридические услуги, собственник объекта недвижимости может реально использовать положительные результаты этой процедуры лишь в течении двух налоговых периодов.
В этой связи становится совершенно очевидно, что в реальности правовой механизм уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости для оптимизации налогообложения может работать только применительно к коммерческой, дорогостоящей недвижимости. Обычный же собственник московской квартиры в твердом уме и здравой памяти не будет втягиваться в этот процесс, который принесет для него совершенно не сопоставимые с полученным результатом затраты. То есть право на оспаривание кадастровой стоимости квартиры у собственника по закону как бы есть, но в действительности его нет!
Если честно в данной ситуации возникает вопрос о том, насколько обоснованной является цена судебной экспертизы, устанавливаемая экспертными учреждениями, постоянно выбираемыми Московским городским судом. Неужели определение рыночной стоимости обычной московской квартиры может стоить подобных денег, особенно с учетом того, что экспертные учреждения фактически выступают как монополисты в этой сфере? И, как следствие, возникает вопрос о том, не стоит ли написать на них жалобу в Федеральную антимонопольную службу РФ? Но для этого надо сначала пройти всю процедуру и лишь после нарушения своих «прав» можно подавать подобную жалобу.