Состоятельные жители Екатеринбурга, последние годы покупавшие квартиры и открывавшие бизнес в Дубае, сегодня вынуждены по‑новому смотреть на свои зарубежные активы. Более того, судьба их инвестиций оказалась в прямой зависимости от смены режима в Иране.
Военный конфликт вокруг Ирана и удары по территориям ОАЭ впервые показали, что даже дубайская недвижимость, долгие годы считавшаяся защитным активом, подвержена резким просадкам.
За пять торговых сессий индекс рынка недвижимости Дубая упал примерно на 20% — с 16,7 до 13,3 тысячи пунктов. Речь идёт о биржевом индикаторе, который отражает капитализацию крупнейших девелоперов эмирата и служит барометром ожиданий инвесторов. Это ещё не означает мгновенного обвала цен в каждой конкретной квартире, но сигнал для рынка более чем показательный.
«Местные спокойны, туристы в панике»: обстановка в Дубае от лица свердловчанки
От бутиков до ресторанов: как Урал зашёл в Персидский залив
Последние годы уральские компании активно заходили на Ближний Восток. Один из самых заметных кейсов — модный бренд 12 STOREEZ, который открыл магазин в крупнейшем торговом центре мира Dubai Mall и заявлял о планах расширения присутствия в ОАЭ. Для екатеринбургского бизнеса это был шаг к конкуренции с глобальными игроками прямо «на их поле».
Крупный бьюти‑ретейлер «Золотое Яблоко» пошёл ещё дальше и выстраивал сеть сразу в нескольких странах региона. Компания открыла магазины в Дубае, Катаре и Саудовской Аравии, параллельно развивая онлайн‑продажи и доставку. Теперь бизнес-риски бьюти-гиганта оказались распределены не по городам России, а по целому геополитическому региону, который на глазах превращается в зону повышенной турбулентности. В компании заявили TagilCity.ru, что не комментируют нынешнюю ситуацию по бизнесу в Персидском заливе. Но об изменениях в работе в регионе «Золотое Яблоко» не сообщало.
Ресторанный бизнес тоже не остался в стороне. Концепция «Маша и Медведь» от компании Baden Family, не прижившаяся в Екатеринбурге, оказалась востребована в Дубае: сначала проект вышел на популярный пляжный район Jumeirah Beach Residence, затем открылся в Dubai Mall.
Отдельной линией идёт история «Жизньмарта». Основатель сети Иван Зайченко протестировал формат Lifemart в Дубае, а осенью 2025 года выставил его на продажу, заявив о намерении сосредоточиться на российском рынке. Удалось ли Зайченко успеть выйти из бизнеса и зафиксировать прибыль, публично не сообщалось, на запрос журналиста владелец «Жизньмарта» не ответил.
Застрявшие в раю: как свердловчане выживают в закрытом Дубае
Девелоперы и «твёрдые метры» в Эмиратах
Интерес уральцев к Дубаю не ограничивается розницей и ресторанами. Российские девелоперы активно участвовали в проектах на местном рынке. В числе таких кейсов отраслевые обзоры называют, например, люксовый проект вилл на Palm Jumeirah, реализованный с участием компании Forum Group из Екатеринбурга, где объём продаж оценивался в десятки миллионов долларов.
Для регионального девелоперского капитала Дубай стал не только витриной для частных инвестиций, но и площадкой для флагманских проектов, рассчитанных на международную аудиторию. Падение индекса девелоперского сектора теперь напрямую бьёт по оценкам таких активов.
Война пришла в рай: турист из Екатеринбурга рассказал об атаках на Дубай
Что означает падение индекса для уральских инвесторов
Важно разделять биржевую динамику и реальный рынок. Индекс недвижимости Дубая отражает ожидания игроков в отношении будущих доходов девелоперов, но цены на вторичное жильё и арендные ставки реагируют с лагом. Сейчас можно говорить скорее о фазе неопределённости: часть сделок замораживается, покупатели занимают выжидательную позицию, девелоперы корректируют маркетинг и скидки.
Уральские риелторы, работающие с недвижимостью в Дубае, говорят, что сейчас рано делать какие-либо выводы.
Понятно, что как и в любой истории, например, когда была пандемия, или в прошлом году у Ирана тоже были попытки военных действий, и кто-то на панике свою недвижимость продавал. Это называется дистресс-дил, то есть сделки, которые ниже рынка. Но сказать, что это какой-то массовый характер в Дубае носит, нельзя, — заявил TagilCity.ru директор по развитию «Бюро недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин. — Я думаю, что пока очень рано делать выводы, надо просто подождать хотя бы несколько недель — месяц, понять, как эта ситуация будет разрешаться, и уже после этого делать выводы. Пока сделки, которые были запланированы, они все у нас идут.
Ирану нужна революция
Инвестиционная привлекательность Эмиратов теперь зависит от смены режима в Иране, считает финансовый аналитик Константин Селянин.
Эмираты воспринимались как некая тихая гавань для капитала с крайне дружелюбным режимом налогообложением, ориентированным, в том числе, на иностранцев. Поэтому туда стремились не только россияне, в Эмиратах целые колонии из других стран, самых развитых, в том числе. Сейчас, конечно, эта уверенность поколебалась, — отметил экономист в беседе с TagilCity.ru.
По его мнению, в случае достаточно быстрой смены режима в Иране ситуация может восстановиться очень быстро. Но речь именно о смене режима: должно прийти более дружелюбное, или, по крайней мере, менее воинственное, менее радикальное, правительство, и Иран перестал бы быть угрозой для соседей. А смена режима в 90-миллионном Иране может произойти только изнутри, но не в результате внешнего воздействия.
Сейчас это нервная реакция, понятно, что какие-то отскоки могут быть и вверх, и вниз. Если угроза обстрелов сохранится при нынешнем режиме в Иране, это будет уже не паническая реакция, а установившийся тренд. Никакой инвестор в своём уме не захочет вкладываться в недвижимость, которая может быть обстреляна и утрачена, несмотря на все страховки, — говорит Константин Селянин.
Индекс DFM Real Estate — это биржевой индикатор Дубайской финансовой биржи, в который входят крупнейшие застройщики эмирата (Emaar, DAMAC, Deyaar и др.). Он показывает, как инвесторы оценивают перспективы дубайской недвижимости через капитализацию девелоперских компаний.
Со 2 по 8 марта индекс снизился примерно с 16,7 до 13,3 тысячи пунктов — минус 20% за пять торговых сессий. На пике обострения конфликта аналитики фиксировали дневное падение почти на 5%.
Для частного инвестора это означает не то, что «квартира мгновенно подешевела на 20%», а то, что рынок закладывает в цену компаний‑застройщиков повышенный военный и политический риск. В реальном секторе такой шок обычно проявляется через заморозку части сделок, рост скидок, удлинение сроков экспозиции объектов и осторожность покупателей, особенно иностранных.
Для инвесторов с Урала нынешняя турбулентность — повод не столько панически выходить из Дубая, сколько пересмотреть сам подход к «тихим гаваням». Эмираты оказались частью большого геополитического узла, а значит, любые расчёты доходности теперь должны учитывать не только цену входа и арендный поток, но и политический риск региона, сценарии затяжного конфликта и возможные ограничения для нерезидентов. Для кого‑то это станет аргументом в пользу диверсификации: распределения капитала между разными странами и классами активов, а не концентрации на одной модной точке на карте. Для других — сигналом внимательнее следить за новостями Ближнего Востока: от того, как быстро и в какую сторону изменится ситуация вокруг Ирана, будет зависеть, останется ли дубайская недвижимость в портфелях уральских инвесторов опорным активом или превратится в дорогую и волатильную спекуляцию.
Ранее TagilCity.ru рассказывал историю екатеринбурженки Ирины, чудом вернувшейся домой из Дубая.