Если вы следили за ипотечным рынком последние полтора года, то знаете эту боль. Весь 2024 и начало 2025 года мы жили в матрице: либо ты берешь льготную ипотеку, либо ты не берешь ипотеку вообще. Рыночные ставки кусались так, что брать кредит под 20+% казалось безумием.
И вдруг — февраль 2026 года. Цифры от Домклик (это аналитический центр Сбера) показывают интересную картину: рынок начал приходить в равновесие. И это, кажется, первый позитивный сигнал за долгое время.
Цифры, которые обнадеживают
Давайте сразу к сухим данным, а потом я переведу их на человеческий.
Рыночная ипотека (та самая, без господдержки, под высокие проценты) выстрелила как никогда:
- 78,3 млрд рублей — выдали в феврале.
- Это +48% к январю.
- И в 4,4 раза больше, чем в феврале прошлого года.
Слышите этот звук? Это вздох облегчения застройщиков и банкиров. Потому что долго жить на одной лишь господдержке было нельзя, и все это понимали.
Доля базовой ипотеки выросла до 37,3%. Последний раз такие цифры мы видели аж в октябре 2024 года. То есть почти полтора года рынок был перекошен в сторону льготников, а сейчас начинает выравниваться.
Почему так произошло?
Алексей Лейпи из Домклик называет две причины, и с ними трудно спорить.
Первое. Ключевая ставка начала снижаться. Да, она все еще высокая, но сам тренд важен. Люди видят, что дно пройдено, и перестают бояться. Плюс многие заемщики, кто копил первый взнос, устали ждать у моря погоды и решили брать сейчас, пока ставки не упали окончательно (а когда они упадут, цены на квартиры вырастут — это классический арбузный треугольник).
Второе. Семейная ипотека… выдохлась. Перед введением февральских ограничений был просто сумасшедший ажиотаж. Люди брали кредиты пачками, чтобы успеть запрыгнуть в последний вагон. А в феврале наступило затишье. Относительное, конечно.
На что берут под рыночные ставки?
Тут без сюрпризов. Главный фаворит — вторичка. 65-70% всей рыночной ипотеки уходит на готовое жилье. В деньгах это 53 млрд рублей в феврале, что в 4,7 раза больше прошлогодних показателей.
Почему вторичка? Ответ прост: под льготные программы ее обычно не купишь (там новостройки либо семейная с детьми), а на вторичном рынке продавцы более сговорчивы. Да и переезжать можно сразу, не ждать стройку.
Где больше всего любят рыночную ипотеку
Тройка лидеров предсказуемая, но интересная:
- Самарская область (55,7% всех выдач — рыночные) — видимо, там люди прагматичнее и не гонятся за господдержкой.
- Москва (51,2%) — столица всегда живет по своим законам, здесь высокая доля дорогого жилья и заемщиков с хорошим доходом.
- Саратовская область (49,9%) — почти половина, серьезный показатель.
А что с льготными программами?
Они никуда не делись, просто перестали доминировать тотально.
Семейная ипотека. Выдали 105,5 млрд — это на 17% больше прошлого года, но меньше января. Здесь сыграл роль опережающий спрос: многие взяли кредиты в 4 квартале 2025, боясь ужесточений. В итоге февральская воронка немного просела.
Самые ярые фанаты Семейной — Адыгея (90% всех выдач!), Астраханская и Ростовская области. Видимо, там демография бьет ключом.
Дальневосточная и Арктическая. Тут рост бешеный: +56% к январю и в 2,2 раза к прошлому году. 18,4 млрд — серьезные деньги. Понятно, почему: там ставки смешные, а условия для жизни государство старается улучшать.
Лидеры — Амурская область (76% выдач по этой программе), Архангельская и Приморье.
IT-ипотека. Скромно, но растет. 4,3 млрд — в два раза больше прошлого года. Айтишники пока не разбежались, пользуются.
Больше всего IT-шников с ипотекой в Ярославской (почти 8%!), Новосибирской и Калининградской областях.
Что это все значит для нас с вами?
Лично я вижу два вывода.
Первый. Рынок оживает. Люди перестали бояться рыночных ставок. Да, они высокие. Но если ставка будет снижаться, всегда можно успеть рефинансироваться. А квартира, как известно, пока ждет идеального момента, дорожает.
Второй. Льготные программы остаются локомотивом в регионах. В Адыгее без Семейной ипотеки рынка бы просто не было. В Амурской области — без Дальневосточной. То есть господдержка выполнила свою функцию: не дала рынку умереть, но перестала быть единственным игроком.
Февраль 2026 года, похоже, станет точкой бифуркации. Рынок ипотеки нащупывает новое равновесие. И это, черт возьми, хорошая новость для всех, кто ждал возможности купить жилье не в условиях истерики, а в спокойном режиме.
А вы бы сейчас рискнули взять ипотеку под рыночный процент или подождете, пока ставки упадут еще сильнее?