Как и говорил еще в 2023 году на открытом вебинаре - это чисто психологическая ловушка.
-10%
-20%
В ближайшие дни, пока до инвесторов начнет доходить — будет уже -40%.
Где там дно будет — никто не знает. События ковида показывали дисконт -50%. Именно это я и доносил последние 5 лет: есть риск потери капитала.
Живите, арендуйте, но только не покупайте. Публично давал эту позицию, чтобы потом не было претензий: «ты все даешь только в платных группах и вебинарах».
Очень тяжело будет продавать с -40%, понимаю. Но через пару тактов (1 такт — полгода) дисконт в -70% может быть реален.
Государство ставят на ребро выживания, за счет чего оно будет искать источники финансирования и остановки лавины. Поэтому дисконт — это попытка выйти первым, пока остальные еще думают. Стратегия «ждуна» не работает уже: в этом мире до трусов на раз-два раздевают ждунов.
Психология отрицания: почему инвесторы не хотят видеть реальность
Мне прислали публикацию одного канала, где владелец агентства недвижимости раскрывает ситуацию в Дубае.
С большим уважением к автору: к тексту вопросов нет, красивый слог. Но, к сожалению, нет рефлексии. Отсюда психологические ограничения, которые приводят к упрощениям: «никто не продает», «у соседей все спокойно», «я не буду продавать».
Люди не желают анализировать, принимать реальность и уходят в состояние психологической защиты — «посмотрим». А порой просто физически ничего не могут сделать.
Аргументы всегда одинаковые:
— всегда было восстановление и сейчас восстановится
— а что соседи делают?
— 6 тысяч долларов за метр — это дешево.
В пятницу я в эфире подробно описывал психологию происходящих процессов. Если замерять цифры, сейчас уровень убытка вырос с -5% в пятницу до -10% сегодня. Это еще немного.
В лучшем случае зеваки сейчас просто проверили счета и, увидев там ± приемлемый результат, закрыли приложение.
Давайте подождем -30%. Там будет веселее.
Это типичное поведение юного трейдера с просадкой -5%, который психикой защищается от рисков и боится принимать решения, выбирая стратегию замереть.
Обычно такая стратегия без оценки рисков приводит к маржин-коллу.
Сейчас ничего нельзя продать, поэтому убыток бумажный. Летом пойдут первые признаки осознания реальности. Просадка будет -10%, но она все еще бумажная, ведь покупателей не будет.
А когда настанет сезон и реальность постучит со словами «внесите ваш платеж по рассрочке», а спрос серьезно упадет из-за туризма, рынок будет просить дисконт.
Пока же, как и говорил, все мои знакомые находятся в аналогичной психологической защите: неприятие и попытка посмотреть, что будет дальше.
Ничего позитивного не будет, увы. Как аналитик, который видел эти риски, скажу: для частного инвестора лучший исход — зафиксировать пока небольшой убыток и продать Bluewaters, пока никто этого не делает и нет давления на рынок.
Пока собственники не могут приехать, чтобы реально начать продавать, и еще есть опция вывода капитала.
Когда появится реальный покупатель с реальным предложением — тогда и будет предметный разговор и оценка состояния рынка.
Каждый такт раз в полгода не будет улучшать инвестиционный климат в Дубае, а инфраструктура стоит нереальных денег на содержание.
Не мое дело, но имхо — это стратегическая ошибка: держать капитал под риском. Арендуйте, владеть зачем?
Что на самом деле происходит с ценами
Когда вам очередной бизнесмен в Дубае будет рассказывать, что никто не продает, что он спокоен, что это падение акций застройщиков и к недвижимости не имеет отношения — можете ссылаться на меня.
Опыт и понимание процессов намного важнее, чем убаюкивание в стиле «давайте подождем, все будет хорошо».
Типичные психологические ошибки и отсутствие навыков:
сначала -5%
потом -10%
потом вы становитесь заложником позиции
И вместо актива на руках получаете пассив с космическими платежами.
Элементарный скринер по недвижимости в режиме онлайн уже показывает, что происходит с ценами.
Первые 10 объявлений уже провалились в диапазон дисконта -10–15%.
Bluewaters, где, насколько я понял, живут приличные люди, уже ставят дисконты -8–10%. Ликвидные апартаменты — -7–9%.
Как и говорил, среднее падение цены около -5% по всем объектам. При этом 95% собственников даже не думали о продаже: все уверены, что нужно просто подождать.
Считайте риски. Не слушайте никого — и меня в том числе.
Мое мнение негативное и без шансов на восстановление, но я часто вижу слишком далеко, поэтому ограничимся тем, что я говорил много лет назад:
Арендуйте, но не покупайте. И в первую очередь думайте о сохранности капитала и возможности его вывода при разных сценариях.
Стадии падения рынка: на какой фазе сейчас Дубай
Итак, давайте подводить первичные итоги на рынке недвижимости Дубая и Абу-Даби.
Предысторию вы знаете, поэтому лучше сразу перейти к прикладному плану. Количество объявлений на продажу начинает увеличиваться — данные скринера. Пока нехотя, но люди начинают выставлять свои объекты. Массово рынок пройдет все стадии психологической ломки:
1. отрицание
2. гнев
3. торг
4. депрессия
5. потеря
6. принятие
Мы сейчас на первой стадии — отрицание.
На языке цифр это означает бумажный убыток около -10%.
Почему я считаю, что мы на этой стадии? Новые объекты люди психологически выставляют с дисконтом около -10%.
Пока лишь небольшой процент перескочил все стадии и выставляет объявления с дисконтом -15–20%.
А особо шустрые ставят еще больше, но это пока не массовое явление.
Количество объявлений растет, и общий процент скидки постепенно увеличивается, хотя остается на низких отметках.
Если брать весь рынок — около -5%. Но цифра может быть неточной, потому что примерно 95% собственников еще не выставляли свои объекты.
Где рынок находит дно
Рынок уже показал локальное дно.
Объекты с дисконтом -25–35% — проданы. Это логично для первого такта. Исторически выкуп дисконта около -30% считается правильным действием. Поэтому в ближайшие полгода я бы не ждал значительно больших дисконтов. Все объявления с -30% рынок будет выкупать. А те, кто решил пересидеть, так и не выставят ничего на продажу. Так и закончится первый такт, который продлится до декабря:
1. Быстрая продажа — около -30%
2. Удачный объект — возможно найти покупателя с дисконтом -15–20%
3. Остальные объекты рынку будут неинтересны
В ближайшие полгода вам будут рассказывать, что все в порядке. Это классические психологические защитные паттерны.
Что будет дальше
Следующий такт начнется ближе к концу года, после выборов в Конгресс США, когда у США останется меньше времени для выхода на прямое противостояние с Китаем.
И начнется он ровно с текущей точки, где сейчас находится рынок.
Вот тогда, в декабре, когда всем станет очевиден ущерб, который понесли ОАЭ, и придет время вносить очередные крупные платежи, появится понимание: математика работает против.
И только тогда мы сможем говорить о широком рынке с дисконтом ниже -25%. Пиковые продажи будут улетать до -40%. Такой мой взгляд на развитие событий в этом регионе.
Запас прочности у Дубая есть примерно на 2–3 таких такта. Дальше возможны изменения в политике властей и пересмотр модели существования за счет инвесторов. Когда денег становится недостаточно — меняются правила игры. Мы в России это видим регулярно: от роста тарифов до повышения налогов каждые полгода.
____________________
Подписывайтесь на мой открытый TG-канал
Подписывайтесь на мой YouTube канал
#недвижимость #недвижимостьдубай #инвестиции #финансы #экономика