Многие считают, что договор аренды – простая формальность. Но именно этот документ защищает ваши права и деньги. Десятки конфликтов из-за устных договорённостей: съехали раньше срока, испортили мебель, не заплатили за коммуналку. Чтобы избежать этого, нужно грамотно составить договор. Рассказываю, на что обратить внимание.
1. Стороны договора
Укажите полные паспортные данные собственника и нанимателя. Если сдаёт не собственник, а представитель, нужна нотариальная доверенность. Если собственников несколько, в договоре должны быть указаны все, либо один действует по доверенности от остальных.
2. Предмет договора
Чётко опишите квартиру: адрес, этаж, площадь, количество комнат. Приложите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности. Также укажите, что именно сдаётся: мебель, техника, посуда – лучше составить отдельную опись (приложение к договору) с указанием состояния и стоимости.
3. Срок аренды
Срок может быть любым. Если договор заключён на срок менее года, он не требует регистрации в Росреестре (это удобно). Если больше года – регистрация обязательна, иначе договор считается незаключённым на срок более года. Обычно заключают на 11 месяцев с возможностью продления – так удобнее обеим сторонам.
4. Арендная плата и порядок расчётов
Укажите:
· Размер ежемесячной платы.
· Срок оплаты (например, до 5-го числа каждого месяца).
· Способ оплаты (наличные, перевод на карту). При наличных лучше брать расписку.
· Входит ли в плату коммунальные услуги (если да, то какие именно – свет, вода, газ, интернет). Если не входят, укажите порядок оплаты по счётчикам.
· Размер обеспечительного депозита (залога) – обычно сумма за последний месяц, которая возвращается при выезде, если нет повреждений и долгов.
5. Права и обязанности сторон
Наниматель обязан:
· Своевременно вносить арендную плату.
· Использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей.
· Поддерживать квартиру в надлежащем состоянии.
· Не производить перепланировку и ремонт без согласия собственника.
· Допускать собственника для осмотра (например, раз в месяц с предупреждением за 24 часа).
Наймодатель (собственник) обязан:
· Передать квартиру в состоянии, соответствующем договору и описи.
· Производить капитальный ремонт (если иное не оговорено).
· Не вмешиваться в частную жизнь нанимателя.
· Предупреждать о визитах заранее.
6. Ответственность сторон
· За просрочку платежа – пени (например, 0,1% за каждый день).
· За порчу имущества – возмещение ущерба (можно удержать из залога).
· За досрочное расторжение без уважительных причин – штраф (например, сумма залога не возвращается).
7. Порядок расторжения договора
Укажите, за сколько дней нужно предупредить о выезде (обычно за 30 дней). Опишите условия досрочного расторжения по инициативе любой стороны (например, продажа квартиры, но с предупреждением за 2 месяца).
8. Прочие условия
· Кто платит за мелкий ремонт (смена лампочек, прокладок) – обычно наниматель.
· Можно ли проживать с животными (если да, то с какими).
· Порядок возврата залога – в какой срок и при каких условиях.
Приложения к договору
· Акт приёма-передачи. Подписывается при въезде и выезде. В нём фиксируется состояние квартиры, мебели, техники, показания счётчиков, наличие ключей. Лучше сделать фото и приложить к акту.
· Опись имущества. Перечислите всё, что есть в квартире, с указанием состояния и оценочной стоимости.
Чего избегать в договоре:
· Штрафов, несоразмерных ущербу (например, штраф в размере трёх месячных платежей за съезд на месяц раньше).
· Условий, нарушающих права нанимателя (например, запрет на допуск врачей).
· Неясных формулировок («коммунальные услуги оплачиваются дополнительно» – нужно указать какие и как).
Совет агента: Не ленитесь составлять договор. Лучший вариант – скачать типовой бланк у нотариуса или юриста и адаптировать под себя. Помните: договор защищает обе стороны, если он составлен честно и разумно.