Знаете ли вы, что если жильём вы владеете не один, а в доле с кем-то ещё, например с роднёй, то каждый из вас вправе продать свою часть квартиры? Как при этом соблюсти право преимущественной покупки других собственников, выяснил корреспондент «Про Города».
«Обязательно для начала предложите свою долю другим собственникам. Это важно сделать по правилам. Направьте каждому из них письменное извещение с указанием цены и других условий продажи. У вас как у продавца должно остаться доказательство такого оповещения, — пояснили нашим читателям в региональном центре «ЖКХ Контроль» по Коми. — Лучше отправлять письмо через нотариуса или по почте в формате телеграммы».
Извещать остальных дольщиков вам не нужно, если покупатель — один из совладельцев (при дарении). Или если площадь доли меньше шести квадратных метров (продать её можно только другому собственнику).
«Подождите месяц с даты получения извещения всеми совладельцами. Если они раньше письменно откажутся от приобретения, ждать тридцать суток не нужно. А если согласятся, то вам продать долю придется именно им и не дороже той цены, которую вы указали в извещении, — пояснили нюансы нашим подписчикам в регцентре. — Правила применяются и при заключении договора мены. Нельзя менять условия продажи. Если же вы решите снизить цену, то необходимо повторно уведомить совладельцев о новых условиях и подождать ещё месяц».
Если вы как продавец не выполните условий, любой из других собственников в течение квартала с даты продажи сможет потребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.
«Обязательно удостоверить договор вам нужно нотариально. Исключение одно: если все совладельцы одновременно продают доли по одной сделке и являются совершеннолетними и дееспособными, — рассказали нам в регцентре. — Нотариус обязан бесплатно направить договор на регистрацию в Росреестр. Кроме случаев, когда стороны сделки возражают против подачи заявления нотариусом».
Если вы тот, кто покупает долю: убедитесь, что продавец соблюдал вышеперечисленные правила и другие совладельцы отказались от выкупа. Закон защищает право собственности. Но есть ситуации, когда права на жильё появляются не только у его владельца. Учитывайте это, оформляя сделки или совершая операции с недвижимостью.
«Когда собственник сдаёт жильё, наниматель имеет право без его согласия: вселить несовершеннолетних детей по статье 679 ГК РФ; если у нанимателя есть временная регистрация, зарегистрировать на этот же срок своих детей: так велит пункт 12 Правил регистрации по месту пребывания, — поделились тонкостями квартирного вопроса с читателями «Про Города» в «ЖКХ Контроле». – Если вы хотите выписать человека без его согласия, это возможно при прекращении семейных отношений с собственником. Скажем, при разводе (бывший член семьи теряет право пользования жильем). Исключение — несовершеннолетние дети. Но если у бывшего члена семьи нет другого жилья и возможности им себя обеспечить, суд может сохранить за ним право пользования на определённый срок. Это предусмотрено частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса России».
А вот что вам нужно знать о правах детей на жильё. В случае, когда речь идёт о долевой собственности: каждый из собственников может распоряжаться долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог. Согласие других собственников не требуется (регламентировано ч. 2 ст. 246 ГК РФ). Продавец доли должен только заранее письменно известить других собственников о продаже. Они имеют право преимущественной покупки, но если не воспользовались им в течение месяца, то доля продаётся. А вот для дарения доли согласие и предварительное уведомление не требуется.
На Госуслугах можно оформить запрет на сделки с жильём без личного участия собственника. Это позволит защитить недвижимость от распоряжения без ведома или против воли владельца. Раньше для запрета сделок без личного участия нужно было заполнить форму на сайте Росреестра или подать заявление в МФЦ. Сейчас же наложить или снять запрет можно через Госуслуги: личные данные и сведения об объекте недвижимости подгрузятся из личного кабинета. Правда, нужна подтверждённая учётная запись на портале.
Запрет сделок без личного участия – это отличный способ не стать жертвой мошенников или нечистоплотных родственников. Для этого на странице сервиса выберите цель: подать или снять запрет. Затем проверьте и подтвердите информацию в заявлении. Далее подпишите заявление усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Используйте приложение "Госключ" для её бесплатного оформления. Срок на подписание – сутки.
Ответ придет в "Личный кабинет" в течение пяти рабочих дней. В ЕГРН появится отметка о том, что никакие сделки с вашей недвижимостью невозможны без личного присутствия. С данного момента никто по доверенности или с электронной подписью не сможет продать или подарить ваше жильё (даже через нотариуса). В любой момент можно снять запрет, если пожелаете: с помощью того же сервиса.
Галина СЕРГЕЕВА