На пресс-конференции по итогам заседания совета директоров Банка России, где ключевая ставка была снижена до 15%, глава регулятора Эльвира Набиуллина ответила на вопрос корреспондента «Российской газеты». Вопрос был о том, когда ждать возвращения доступной рыночной ипотеки. Ответ получился развёрнутым, честным и во многом неожиданным.
Что такое «нормальная» ипотечная ставка
Набиуллина начала с определения. Спросите любого банкира или экономиста, какая ставка по ипотеке считается нормальной, — ответ будет примерно одинаковым: 8–10% годовых. Именно под такие проценты люди брали жильё в доковидные времена, когда экономика была более предсказуемой.
Но что стоит за этими цифрами? Глава ЦБ объяснила: «Что такое «нормальная» ставка по рыночной ипотеке? Это ставка, которая складывается, когда экономика в равновесии, когда инфляция стабилизировалась на целевом уровне».
То есть ключевое условие — устойчивая, предсказуемая инфляция в районе 4% на протяжении нескольких лет. Без этого банки просто не могут позволить себе дешёвые длинные деньги.
Был уже такой период
Набиуллина напомнила, что у нас уже был период, когда рыночная ипотека была доступной, а инфляция закрепилась на несколько лет на уровне 4%. Тогда ставки по жилищным кредитам опускались до 8–10% годовых, а в отдельных случаях — даже до 8%.
Примечательно, что в тот период льготных ипотечных программ почти не было. На 50 рыночных кредитов приходилась одна льготная ипотека. Соотношение было 50 к 1.
Сейчас картина зеркальная: на одну рыночную ипотеку выдают две льготные. То есть массовые льготные программы не просто сосуществуют с рыночным кредитованием, а активно его вытесняют.
Парадокс льготной ипотеки
В этом и заключается главная проблема, о которой Набиуллина говорит не первый год, но сегодня сформулировала особенно чётко.
«По сути, льготная ипотека вытесняет рыночную. И чем масштабнее льготные программы, тем дальше то время, когда рыночная ипотека будет доступной», — заявила глава ЦБ.
Парадокс в том, что льготные программы создавались для поддержки граждан и строительной отрасли в кризис. Но чем дольше они действуют, тем сильнее деформируют рынок. Застройщики завышают цены, банки перестают развивать рыночные продукты, а покупатели привыкают к ставкам 6–8% и перестают рассматривать рыночные 15–20% как реальную альтернативу.
В результате, когда льготные программы сворачиваются, рынок оказывается не готов к нормальным рыночным ставкам. И возникает разрыв: спрос падает, цены стоят на месте, стройка замирает.
Рыночная ипотека не умерла
При этом Набиуллина подчеркнула, что рыночная ипотека никогда не исчезала полностью. Даже в самые тяжёлые периоды, в первой половине 2025 года, когда ключевая ставка достигала 21%, ежемесячно выдавалось 10–20 тысяч рыночных жилищных кредитов.
А сейчас, по словам главы ЦБ, выдаётся уже вдвое больше. То есть интерес есть, и он растёт, несмотря на высокие ставки. Люди, которые не подходят под льготные программы (а это многие), всё равно берут ипотеку, потому что жильё нужно сейчас, а не через три года.
Что нужно для возвращения доступной ипотеки
Из слов Набиуллиной можно выделить три условия, при которых рыночная ипотека снова станет доступной (то есть опустится до 8–10%).
Первое — стабильная инфляция на уровне 4% на протяжении нескольких лет. Не временное замедление, а устойчивый тренд. Это возможно только при жёсткой денежно-кредитной политике и отказе от избыточного стимулирования спроса.
Второе — сворачивание массовых льготных программ. Пока на один рыночный кредит выдают два льготных, рынок не может вернуться в равновесие. Нужна адресность: льготы для тех, кто действительно нуждается (многодетные, IT-специалисты, дальневосточники), а не для всех желающих.
Третье — время. Переход к нормальному состоянию не может быть мгновенным. Нужно несколько лет, чтобы цены на жильё скорректировались, а застройщики адаптировались к работе без массовых субсидий.
Что это значит для покупателей
Если вы ждёте, когда рыночная ипотека упадёт до 8–10%, будьте готовы к тому, что этого не произойдёт в ближайшие два-три года. Во всяком случае, пока действуют масштабные льготные программы и инфляция не закрепилась на целевом уровне.
Но это не значит, что нужно отказываться от покупки жилья сейчас. Для тех, кто подходит под семейную, IT или дальневосточную ипотеку, условия остаются привлекательными. Для тех, кто не подходит, варианты всё равно есть: траншевая ипотека, субсидированные ставки от застройщиков (с завышением цены), наконец, накопление первоначального взноса.
Набиуллина напомнила, что даже в самые высокие ставки люди брали ипотеку. Потому что жизнь не ждёт.
Мой взгляд
Я слежу за ипотечным рынком лет десять, и за это время он пережил несколько циклов. Был период, когда льготная ипотека только появилась и воспринималась как временная антикризисная мера. Потом она стала бессрочной, потом — безадресной. И мы привыкли, что ставки 6–8% — это норма.
Но норма — это когда рынок сам определяет цену денег. Когда банки конкурируют за заёмщика не через субсидии государства, а через свои продукты. Когда застройщики продают жильё по реальной стоимости, а не закладывают в неё субсидию ставки.
Набиуллина права: чем дольше мы живём с массовыми льготами, тем дальше отодвигается момент возвращения к нормальной рыночной ипотеке. Это как с лекарствами: если принимать их постоянно, организм перестаёт работать самостоятельно.
Но есть и хорошая новость. Рыночная ипотека не умерла. Её берут, ей пользуются. И когда льготные программы наконец станут адресными (а процесс уже идёт), рынок постепенно придёт в равновесие. И тогда, возможно, через несколько лет, мы снова увидим ставки 8–10%. Но до этого нужно пройти через период адаптации, который может быть непростым.