Ипотечная тема задала тон рынку: совет директоров ЦБ 20 марта снизил ключевую ставку до 15%. Банки, по оценке опрошенных аналитиков, способны скорректировать ставки по рыночной ипотеке еще на 0,5–1 п.п., ориентируясь на диапазон 17–19% годовых. Но эффект будет скорее психологическим: доступность кредитов заметно не вырастет. По данным ЕИСЖС на середину марта, средневзвешенные рыночные ставки составляли около 20,27% для новостроек и 19,99% для «вторички». Дополнительно глава Банка России обозначила горизонт возвращения «массовой» рыночной ипотеки: два-три года после устойчивого закрепления инфляции у цели 4%, на что регулятор рассчитывает уже в 2026-м. Это означает, что перезапуск широкого кредитного спроса на базе рыночных ставок — задача не ближайших кварталов.
Правовая повестка получила важное разъяснение: Верховный суд подтвердил, что собственники апартаментов приобретают право на земельный участок под зданием одновременно с регистрацией прав на помещения. ВС отменил решения нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение. Для рынка это снижает риск конфликтов при редевелопменте участков с апартаментными комплексами и повышает предсказуемость сделок с такими активами.
На рынке аренды наметилось охлаждение. В Москве медианные ставки найма однокомнатных квартир в феврале снизились или застопорились в большей части районов: падение зафиксировано в 27,8% локаций Старой Москвы, заметнее всего — в Басманном (–7,7% м/м), Беговом (–6,3%) и Соколиной Горе (–5,6%). Одновременно предложение однушек выросло примерно в 60% районов, что усилило давление на цены. В масштабах страны аренда в городах-миллионниках просела на 1,2% за месяц, причем снижение или стагнация отмечены в большинстве из 16 мегаполисов. Это коррелирует с оценкой ЦБ: «инвестиционных» квартир, купленных в эпоху широкой льготной ипотеки, на вторичном рынке пока не много, зато их влияние заметно в росте предложения аренды.
Загородный сегмент Подмосковья демонстрирует структурный сдвиг: год к году экспозиция коттеджей и дач сократилась почти вдвое (–49%). При дефиците предложения дачи слегка подорожали, тогда как коттеджи просели в цене. Для девелоперов это сигнал к переупаковке продукта и ценовой политике, для покупателей — к ускоренному принятию решений по «дачному» формату до весенне-летнего пика спроса.
В ближнем Подмосковье зафиксированы локальные всплески цен в новостройках. Лидером февральского роста стал Реутов: +12% м/м, до 326,4 тыс. руб. за кв. м; далее — Долгопрудный (+8%, до 291,5 тыс.) и Королев (+5%, до 225,8 тыс.). Аналитики связывают динамику прежде всего со сдвигом структуры предложения — уходом более доступных проектов и выходом лотов с более высокой средней ценой. Это подчеркивает высокую волатильность «сателлитов» Москвы, где изменение экспозиции быстро транслируется в ценники.
Регулятор отдельно обратился к банкам с рекомендациями по поддержке пострадавших от недобросовестных подрядчиков в ИЖС. Предлагается расширить инструменты реструктуризации вплоть до частичного или полного списания долга, не ухудшая кредитную историю заемщика, с приоритетом для социально уязвимых категорий. Также рекомендовано продлевать сроки регистрации прав по льготным программам, чтобы избежать автоматического роста ставки до рыночной. Это адресная попытка локализовать риски в самом проблемном сегменте рынка индивидуального домостроения.
По материалам: РБК Недвижимость.
