Рынок торговой недвижимости крупных городов Казахстана переживает этап трансформации. Лидирующие ТРЦ сохраняют посетителей за счёт развлечений и общественных зон, тогда как более скромные торговые комплексы идут на серьёзные изменения: они переоборудуются под коворкинги, музеи, гастрономические проекты и даже медицинские учреждения.
Параллельно инвесторы всё чаще обращают внимание на уличную торговлю. Стрит-ретейл Arabidopsis из сегмента малого бизнеса в полноценный инвестиционный инструмент. Данная тенденция особенно ярко проявляется в Алматы, который является лидером казахстанского ритейла.
ТРЦ достигли предела роста
Торговые центры в Алматы активно меняют своё предназначение. Примеры: бизнес-парк на месте Promenade, детский музей науки в здании Almaly Mall, гастрономический кластер вместо ТД «Дана», многопрофильная клиника Orhun Medical в бывшем Atrium. Эти проекты редевелопмента, запущенные в прошлом году, — лишь верхушка айсберга. Участники рынка считают, что это знак новой стадии зрелости отрасли.
«Наш рынок проходит стадии, уже пройденные развитыми странами, с определённым временным отставанием и с учётом масштаба наших городов и экономики. Смена роли офлайн-торговли, рост онлайн-продаж, переосмысление функций ТРЦ и усиление уличного ритейла как части повседневной городской среды — это глобальные тренды, которые в Казахстане сейчас активны», — отмечают эксперты.
Они объясняют: в 2000-е годы рынок алматинских ТРЦ рос за счёт новизны формата и отсутствия конкуренции (появились MEGA Alma-Ata, Sputnik Mall, Aport Mall). К середине 2010-х наступила этап дифференциации: объекты стали позиционироваться более чётко (например, Esentai Mall, Dostyk Plaza).
К 2020 году наступило насыщение. Торговые центры мегаполисов упёрлись в потолок потребительского спроса. Они уже не генерируют новые потоки покупателей, а лишь перераспределяют существующие между собой.
По мнению управляющего директора «Концептум» Алимжана Бараева, якорные арендаторы ТРЦ сталкиваются с тем, что их обороты недостаточны для масштабирования: открытие новых магазинов приведёт не к общему росту выручки сети, а к конкуренции между её собственными точками. В результате новых ТРЦ появляется мало, а существующие борются за трафик, увеличивая долю общепита и развлечений — сегментов с меньшей рентабельностью, но способных удержать посетителя. Торговым домам с устаревшей моделью проще сменить функцию, чем пытаться догнать лидеров.
«Сегодня для ТРЦ самый рискованный сценарий — бездействие. Поэтому реновации — не случайность и не внезапный тренд, а закономерный этап эволюции рынка торговой недвижимости», — резюмируют аналитики.
Закрытый шопинг
В Алматы (особенно в новых районах) растёт доля уличной торговли. Продуктовые магазины, кофейни, пункты выдачи заказов, образовательные центры появляются на первых этажах жилых комплексов. Пешеходные зоны со стрит-ретейлом создаются даже на месте прежних автостоянок.
«Мы приобрели две автостоянки на улице Розыбакиева (сейчас Карасай батыра) несколько десятилетий назад. Сейчас это 400-метровая пешеходная зона с кафе и магазинами. Квартал ожил», — рассказывает соучредитель Sadu Capital Ерлан Кожасбай.
Эксперты связывают ускорение развития стрит-ретейла с изменением роли офлайн-торговли на фоне роста e-commerce. Сегодня любой товар можно заказать онлайн и получить без поездки в ТРЦ.
«Товар доступен онлайн круглосуточно, сравнение цен мгновенно, поездка в торговый центр перестала быть обязательной. Офлайн конкурирует не ассортиментом, а смыслом визита — зачем человеку вообще выходить из дома», — поясняют специалисты.
Рост предложения помещений под стрит-ретейл в Алматы обусловлен активной квартальной застройкой. В новых проектах первые этажи изначально проектируются под коммерцию, что улучшает финансовую модель девелопера: коммерческие метры стоят дороже жилых.
Ликвидность вместо случайной коммерции
Раньше застройщики проектировали на первых этажах универсальные помещения и быстро продавали их на стадии котлована. Такой подход не создавал комфортной среды для жильцов и привлекательного продукта для инвесторов.
«Избыток детских центров и продуктовых магазинов при отсутствии спортзалов, мини-складов, постоянный поток курьеров — эта ошибка носила массовый характер и указывала на непонимание застройщиками roles коммерческих помещений как части экосистемы жилого проекта», — отмечают эксперты.
Эту точку зрения разделяют и девелоперы. «Интерес к street retail со стороны жителей крупных ЖК устойчиво растёт. Людям важны повседневные сервисы в шаговой доступности. Рост плотности застройки и времени, проведённого возле дома, усиливает этот запрос», — сообщает холдинг BI Group.
С ростом предложения стало понятно, что за «правильное» помещение рынок готов платить больше. Неудачные с экономической точки зрения площади простаивают. «Не все коммерческие площади в новых районах ликвидны. Много пустующих объектов. Застройщики вынуждены продавать со скидками», — добавляет основатель Retail Space Global Ержан Уразбаев.
Риск ошибок особенно высок в новых районах, где коммерция появляется раньше формирования среды. Стрит-ретейл, в отличие от ТРЦ, не создаёт трафик самостоятельно и зависит от плотности населения и повседневного спроса. «Даже визуально активная улица может оказаться экономически слабой, а ошибки в объёме и функции площадей проявляются после ввода проекта в эксплуатацию», — поясняют аналитики.
Бараев отмечает, что профессиональные операторы (Arbuz.kz, Clevermarket.kz, Ryadom.kz) оценивают помещения не только по локации, но и по параметрам «мелкой моторики»: конфигурация зала, пути персонала, зоны разгрузки, высота полок. Эти детали формируют себестоимость операций и общую экономику точки.
Под влиянием конкуренции подход девелоперов меняется: от разовой монетизации к долгосрочному росту стоимости актива и устойчивости проекта.
«В проектах Bigville девелопер осознанно проектирует коммерции по принципу tenant mix: заранее определяются функции, логистика, зоны разгрузки. Такие помещения продают с условием целевого использования. Иногда застройщик сохраняет объекты в управлении, чтобы контролировать сервис в ЖК», — приводит пример Бараев.
Концепция как ключ
Стрит-ретейл привлекателен для инвесторов благодаря более низкому порогу входа и возможности диверсифицировать риски. Вместо одного капиталоёмкого объекта инвестор может сформировать портфель из 10–15 помещений в разных районах. Но сроки окупаемости зависят от концепции конкретного проекта.
По оценке Уразбаева, окупаемость торгового дома без заёмного капитала — 7–9 лет, с банковским финансированием — до 15 лет. Смена концепции ТД может сократить срок до 1,5–5 лет.
Эксперты указывают, что реновация устойчивых ТРЦ окупается за 5–7 лет (затраты 5–10% от стоимости актива). Глубокий редевелопмент со сменой функций — за 7–10 лет (10–25% затрат). Новые проекты и стрит-форматы «с нуля» стабилизируются за 2–3 года, окупаемость — 8–12 лет.
По словам Бараева, портфель из 10–15 объектов стрит-ретейла возвращает капитал за ~10 лет. При грамотной стратегии (точный вход, диверсификация по локациям, просчитанный выход) срок можно сократить до 7–8 лет без роста рисков. Для сравнения: в гостиничном сегменте аналогичные инвестиции окупаются за 12–18 лет при более сложной операционной модели. «На стрите операционка проще, предсказуемость дохода выше», — подчёркивает он.
Среди покупателей коммерции на первых этажах ЖК — инвесторы, ранее занимавшиеся перепродажей квартир. На смену спекулятивной модели приходят стратегические вложения в долгосрочную доходность.
«Сейчас сделки на объекты могут достигать 500 млн тенге, отдельные чеки на стрите — до 1 млрд. В бигвиллях инвесторы покупают 50% всех коммерческих помещений», — говорит Бараев.
Системные вызовы роста
Бурный рост уличной коммерции вскрыл знакомую рынку проблему: дефицит профессионального управления. Доходность стрит-ретейла зависит от параметров, требующих экспертной оценки и поддержки:
- сценарии использования пространства;
- интенсивность пешеходного потока;
- окружение;
- качество фасадов;
- визуальная доступность.
Для инвестора, особенно крупного, нужен не просто объект, а управляющая компания — институт доверия, способный взять на себя операционку. Управляющих, специализирующихся именно на стрит-ретейле, на рынке практически нет. В ТРЦ и БЦ управленцев десятилетиями выращивали внутри сетей. Уличная коммерция такой школы не имеет. Потенциальный кадровый резерв формируется стихийно: из управляющих компаний ЖК, риелторов, специализирующихся на коммерции, или бывших администраторов ТЦ и БЦ.
Для крупного инвестора это Creates зависимость от талантов конкретного управляющего, увеличивая операционные риски и неустойчивость денежных потоков. Поэтому институциональный капитал пока часто предпочитает крупные форматы с понятной моделью управления, несмотря на более долгую окупаемость.
Исторически редевелопмент и реконцепция затронули многие объекты:
«В постсоветский период в торговые объекты превращались не только промышленные здания. Например, Верненское женское колледье (XIX в.) было Домом пионеров, затем музыкальной школой, академией, потом KFC. Вторая волна — редевелопмент неудачных коммерческих проектов постнезависимого периода. Административные здания советской эпохи стали бизнес-центрами. Большой объём реконцепции происходит на объектах стрит-ретейла. В списке — завод «Эталон», бывшая табачная фабрика, ТД ЦУМ».