Исследование охватывает месячные показатели и позволяет говорить о завершенном рыночном цикле.
Эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков проанализировал динамику покупательского спроса на жилье в городе за период с 2019 по начало 2026 года.
Исследование охватывает помесячные показатели и позволяет говорить о завершенном рыночном цикле − от разгона и перегрева к последовательному охлаждению и формированию нового равновесия.
2019 год выступает базовым ориентиром − спрос был стабильным, без резких отклонений. Именно этот период можно считать «нормой» до начала ускорения. 2020 год стал фазой разгона: среднегодовой уровень спроса вырос примерно на 45-50% к 2019 году. Рынок начал стремительно усиливаться. 2021 год закрепил эффект перегрева: средний уровень спроса оказался еще примерно на 20-25% выше 2020-го и почти на 80% выше базового 2019 года. Это был пик цикла.
Далее началась коррекция. 2022 год показал снижение примерно на 25-30% к пиковому 2021 году. 2023 год продолжил нисходящую траекторию − еще около -20% к 2022 году. 2024 год − дополнительное сокращение примерно на 15%. 2025 год − еще около -20% к 2024 году.
В результате средний уровень спроса 2025 года оказался примерно на 60% ниже, чем в 2021 году. Отдельные месяцы демонстрировали еще более глубокую просадку − до -75-80% относительно пиковых значений цикла.
Январь 2026 года показал локальный рост к декабрю 2025 года, однако в годовом выражении спрос остается ниже прошлогоднего уровня. Это выглядит как техническая стабилизация после минимальных значений, а не как начало нового восходящего тренда.
При этом ценовой фон остается высоким. Значительная часть предложения в Сочи сосредоточена в диапазоне свыше 460 000 рублей за кв.м − доля таких лотов достигает 74%. В бизнес-классе рынок в 2025 году вплотную подходил к отметке 500 000 рублей за кв.м а в отдельные периоды превышал ее. Таким образом, охлаждение спроса происходит на фоне сохраняющегося высокого ценового уровня.
Сочинский рынок фактически вернулся к уровню, сопоставимому с доковидным периодом, но при существенно более высоких ценах. Именно этот дисбаланс − высокий ценник при сжатом спросе − и формирует текущую модель рынка.