В интернете полно статей, которые пугают покупателей задатком. «Не вздумайте платить задаток — останетесь без денег!», «Аванс безопаснее», — пишут блогеры. И это главная ловушка для тех, кто хочет купить дом или участок.
Сегодня разбираемся, почему грамотно оформленный задаток — это лучший друг и покупателя, и продавца, а аванс — это часто путь к бесконечным торгам и потерянному времени.
Аванс, с юридической точки зрения, — это просто денежная сумма, передаваемая в счет будущего платежа за объект. Он не накладывает на стороны дополнительных обязательств, кроме возврата денег в случае, если сделка не состоится.
Продавец получил аванс и спокойно ждет: а вдруг позвонят другие покупатели и предложат цену выше? Для покупателя аванс — это иллюзия брони. Продавец в любой момент может сказать: «Извините, нашелся другой, я возвращаю вам деньги». Дом, который вы уже мысленно обставили мебелью, будет продан другим, а вы начнете поиск своего дома сначала.
Для продавца аванс тоже не очень удачный инструмент, ведь к сделке нужно готовиться, собирать документы, справки, возможно освобождать дом от личных вещей. А покупатель, тем временем, может поставить вас перед фактом, что нашел другой объект и попросит вернуть аванс. Если продавец снял дом с продажи после внесения аванса, в этом случае, это тоже потенциальная потеря времени для поиска других покупателей.
Задаток регулируется статьями 380–381 Гражданского кодекса РФ, и его главная функция — обеспечительная. Это принципиальное отличие от аванса.
Для покупателя:
Вы нашли дом своей мечты. Вы внесли задаток. С этого момента продавец не имеет права вести переговоры с другими. Если он вдруг передумает или найдет покупателя дороже — он вернет вам сумму в двойном размере.
Пример: внесли 500 000 рублей задатка → продавец «соблазнился» другим → получаете 1 000 000 рублей. Это ваша компенсация за потерянное время и упущенный вариант.
Для продавца:
Вы сняли дом с продажи под конкретного покупателя, перестали проводить показы и переговоры с другими покупателями. И вдруг покупатель говорит: «Мы решили взять другой дом». Если бы это был аванс — вы вынуждены были бы его вернуть. При задатке — вы оставляете деньги себе. Это плата за ваше потерянное время и хлопоты.
Почему на рынке загородной недвижимости задаток критически важен
Загородный рынок — особенный. Здесь много эмоций. Семья приезжает на участок, дышит воздухом, представляет шашлыки и детей, играющих в траве. И в этот момент очень легко принять решение «на эмоциях».
Задаток охлаждает пыл. Он заставляет включить голову и как следует подготовиться к сделке.
Но самое главное — загородные сделки длятся дольше городских. Проверка документов, приведение их в порядок при необходимости, заказ справок и пр. И все это время продавец не должен думать: «А не повысить ли цену?», а покупатель — «А не посмотреть ли мне еще пару вариантов?».
Задаток скрепляет договоренности и позволяет обоим сторонам спокойно подготовиться к сделке.
Задаток дисциплинирует. Обе стороны понимают: за срыв сделки придется платить. Это мотивирует быстрее собирать документы, быстрее брать ипотеку, быстрее решать вопросы.
Как грамотно оформить задаток
Чтобы задаток работал именно как обеспечительный механизм, необходимо соблюсти простые правила:
- Письменная форма с четким указанием «задаток». Соглашение о задатке должно быть составлено в письменном виде, должны быть прописаны все существенные условия будущего договора. В документе должно быть прямо указано, что переданная сумма является именно задатком, со ссылкой на соответствующие статьи Гражданского кодекса. Если термин не определен, сумма по умолчанию считается авансом.
2. Сроки и условия. В соглашении следует зафиксировать срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, стоимость объекта о которой договорились, а также - оговорить все важные условия и прописать их в соглашении (полные данные по объекту, способ взаиморасчетов, где будет проходить сделка, используются ли кредитные средства или свои, кто из сторон что оплачивает в процессе сделки и пр.) Важно максимально все проговорить до задатка, прописать в соглашении и тогда сделка пройдет гладко и без лишних волнений.
Резюме
Выбор между авансом и задатком — это выбор между неформальной договоренностью и юридически обеспеченным обязательством.
Аванс уместен в ситуациях, когда стороны еще не до конца определились или когда требуется минимальная сумма для начала формальных действий. Но он не дает гарантий ни одной из сторон.
Задаток — инструмент для тех, кто ценит определенность. Он закрепляет достигнутые договоренности, дисциплинирует участников сделки и создает правовые основания для компенсации в случае недобросовестного поведения одной из сторон.
При разумном подходе и внимательном отношении к оформлению документов задаток становится надежным фундаментом, на котором строится спокойная и прозрачная сделка купли-продажи загородной недвижимости.
Поделитесь в комментариях, приходилось ли вам использовать задаток при покупке недвижимости и с какими неочевидными нюансами вы сталкивались. Ваш опыт может быть полезен тем, кто только планирует покупку загородной недвижимости.