Мой участок — что хочу, то и строю. Примерно так рассуждают многие наши сограждане, что в равной мере относится и к простым дачникам, и к «крутым» предпринимателям. Уважаемые читатели, у кого имеется загородный дом или дача, давайте вспомним - ведь хотя бы раз все мы задумывались о пристройке, о возведении бани или даже нового дома на участке. И не ошибусь, если предположу, что много уже понастроено.
И это не может не радовать – жизнь должна становиться комфортнее. Но, с другой стороны, стройка «на глазок» и без разрешений может обернуться проблемами. Тем более местные власти и суды по разному подходят к строительному порыву простых граждан и предпринимателей, а потому последствия самовольного строительства могут оказаться крайне печальными: от штрафа до сноса за свой счет.
Что такое самовольная постройка
Вспомним, что такое самовольная постройка с точки зрения закона. И так ли уж всё безнадежно с самовольно возведенными хоромами и избушками?
Оказывается шансы на победу есть - Судебная практика, в том числе свежее определение Верховного Суда РФ, показывает: даже самострой можно сохранить (или, как иногда говорят, узаконить), если знать юридические тонкости.
Мы уже ранее анализировали некоторые аспекты по этой тематике, но их, этих самых аспектов разрешения споров о самовольном строительстве, ох как много...
Что закон называет самостроем?
Согласно ст. 222 ГК РФ, постройка считается самовольной, если:
- строение возведено или создано на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
- строение возведено или создано на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
- строение возведено или создано без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений
- строение возведено или создано с нарушением градостроительных и строительных норм и правил
Если говорить короче и проще (то есть в общих чертах), то самовольным могут признать строительство, когда вы что-то возвели, но:
- У вас нет прав на землю, или участок предназначен для цветов или картофельных грядок, а вы построили на нем автомойку, шиномонтаж или супермаркет.
- У вас нет разрешения на строительство (если оно нужно по закону). Вы не ходили по инстанциям, не показывали проект, а просто взяли и построили.
- Вы построили что-то не по правилам. Например, нарушили противопожарные нормы.
Главный риск: если постройку признают самостроем, суд может обязать вас полностью снести её за свой счет. И даже если вы этого не сделаете, снесут принудительно, а деньги взыщут с вас.
Если же правила соблюдены, то живите спокойно. Но в реальной жизни некоторые отступления от строгих требований закона суды признают допустимыми, "призакрывают" на них глаза...
А как в реальности? Что говорят суды?
Да, на практике все сложнее. Вот какие выводы следуют из решений судов, включая недавнее дело, дошедшее до Верховного Суда.
1. Суд должен оценить, можно ли исправить нарушения
В одном из определений Верховного Суда РФ, размещенных на моем сайте (ссылка на материал) подчеркивается важный принцип: прежде чем сносить постройку, суд обязан выяснить, можно ли устранить нарушения. Если, например, отступ от границы участка слишком мал, но это можно исправить (скажем, путем переговоров с соседом или изменения конфигурации здания), снос не является обязательным. Суд должен искать разумный баланс, а не просто карать.
2. Экспертиза должна говорить о фактах, а суд — оценивать их
В том же определении Верховный Суд указал на грубую ошибку нижестоящих инстанций: они поставили перед экспертами правовые вопросы (например, «является ли постройка самовольной?»). Это недопустимо. Задача экспертизы — установить факты (соответствует ли постройка нормам, создает ли угрозу), а выводы из этих фактов делает суд.
3. Дело о бассейне и гостинице: история одной борьбы
В материале подробно разбирается долгая судебная тяжба в Анапе. Женщина арендовала участок под ИЖС, но на нем появились трехэтажное здание, бассейн и навес. Администрация потребовала сноса. Дело прошло четыре круга: районный суд — снос, апелляция — отказ в сносе, кассация — опять снос. В итоге Верховный Суд отправил дело на пересмотр, указав, что нижестоящие суды не разобрались в главном: можно ли было привести постройку в соответствие с новым разрешенным использованием участка (гостиничное обслуживание), которое позже там разрешили. Этот пример показывает, как важно учитывать все изменения и нюансы.
Подробнее с практикой судов по самострою можно ознакомиться на сайте в материале Иск о признании права собственности на самовольную постройку.
Там же есть судебный акт, из которого следует, что часто споры возникают из-за реконструкции старых домов. Если вы фактически построили новый дом на месте старого, но не оформили разрешение, суд будет смотреть, не превысили ли вы параметры разрешенного строительства и не нарушили ли нормы.
Сроки давности не всегда спасают самовольную постройку
Важно помнить: на требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью, исковая давность не распространяется. То есть, даже если дом стоит 20 лет, его могут обязать снести.
В более "сухом" юридическом виде материал можно прочесть на сайте.
А вы сталкивались с проблемами самостроя? Делитесь историями в комментариях!