По некоторым квартирам кадастровая стоимость уже выше рыночной на 2-3 млн рублей. И это до нового повышения. В Петербурге опять готовят переоценку недвижимости
В Петербурге готовят массовую переоценку недвижимости в 2027 году. И для многих собственников это может означать не только рост ежегодного налога на квартиру, но и гораздо более неприятную вещь – увеличение налога при продаже жилья.
Фактически платить придётся с суммы, которую вы даже не получали.
Разбираемся, что происходит.
В Петербурге пересчитают стоимость всей недвижимости
Комитет имущественных отношений готовит государственную кадастровую оценку на 2027 год. Сейчас соответствующий приказ проходит антикоррупционную экспертизу.
Переоценка затронет практически все объекты недвижимости в городе:
– квартиры
– жилые дома
– коммерческие помещения
– гаражи и машино-места
– объекты незавершённого строительства
Оцениваться будут все объекты, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Сбором информации и уведомлением собственников займётся СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки».
Почему это важнее, чем кажется
Обычно, когда слышат о повышении кадастровой стоимости, думают только об одном – вырастет налог на имущество.
Но на практике этот налог для большинства квартир пока относительно небольшой.
Гораздо серьёзнее другая проблема.
Если квартира продаётся раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от оснований приобретения), налог на полученный доход рассчитывают не от цены сделки, а от кадастровой стоимости – если она выше.
Раньше, если помните, было правило: 70% от "кадастра". Если сумма сделки была ниже кадастровой стоимости, для расчета налога брали понижающий коэффициент 0,7. Но с 2025 года коэффициент в Санкт-Петербурге и ряде других регионов стал равен 1 (100% от кадастра).
Не все это поняли, поэтому до сих пор еще слышу от клиентов про "70% от кадастра".
Все, друзья, этого нет. Бессмысленно пытаться занизить стоимость в договоре, чтобы уменьшить налог при продаже. Ведь налог вам все-равно посчитают с суммы 100% кадастровой стоимости.
Но это нормально. Занижать я и ранее никому не советовал.
Налоги при продаже недвижимости у нас и так относительно невелики. Плюс есть много подарков от государства в виде вычетов.
Несправедливость заключается, скорее, в том, что кадастровая стоимость зачастую оказывается выше рыночной.
Итак, давайте посчитаем, сколько денег вы потеряете 🙁.
Реальный пример из недавней сделки
Недавно мы сопровождали покупку квартиры для клиента. Это просторная однокомнатная квартира у метро Беговая в относительно новом доме.
Стоимость объекта – 10,5 млн рублей, что вполне соответствует нижней планке рыночной стоимости (мы проводили анализ ситуации в районе).
Нижняя планка – потому что продавцы в возрасте, и за счёт этого сделали нам скидку (не все нынче готовы покупать у пожилых людей, но об этом будет отдельная статья).
Когда мы посмотрели выписку из ЕГРН, то увидели, что кадастровая стоимость этой квартиры – свыше 12 млн рублей. А если точнее, 12,3 млн. Ого!
И возникает логичный вопрос: куда её ещё повышать?
Причём нотариус, проводившая сделку, даже немного напряглась из-за такой разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Она настояла на то, чтобы дополнительно составить протокол со всеми участниками сделки, где стороны подтверждают, что понимают, по какой цене продается объект и осознают возможные риски занижения стоимости.
Чувствуете? Продавцов заподозрили в занижении цены.
Хотя никакого занижения там не было – реальная сумма сделки полностью соответствовала договору купли-продажи..
Налог будет большим
Теперь представим, что новый собственник решит через пару лет продать квартиру. Налог он заплатит, к счастью, не со всей суммы, а с разницы между ценой, за которую покупал, и за которую продает.
Точнее, поправочка: цену продажи взяли бы в расчёт, не будь кадастровая столь огромной.
В этом же случае для расчета налогооблагаемой базы возьмут не цену из договора купли-продажи, а актуальную кадастровую стоимость, которая на тот момент, наверное, уже составит не меньше 13 млн.
Допустим, цены на рынке немного вырастут, и реально человек продаст квартиру за 11,5 млн. рублей.
От этих 13 млн (кадастровая) отнимут 10,5 млн (столько клиент заплатил за квартиру) , и с разницы 2,5 млн придётся заплатить налог.
- 13% с суммы 2,4 млн = 312.000
- 15% с остатка 100.000 = 15.000
Итого: 327.000 😫.
Ощутимо.
Если бы кадастровая составляла хотя бы миллионов 11, заплатил бы наш клиент всего 65 тыс.
Как вам такой расклад?
И описанный случай далеко не единичный: я регулярно сталкиваюсь с ситуацией, когда кадастровая стоимость выше рыночной минимум на 1 млн рублей.
Кадастровая стоимость всё чаще выше рынка
Сейчас на рынке всё чаще встречается ситуация, когда кадастровая стоимость выше реальной цены продажи.
Причины понятны:
– рынок последние годы корректировался
– цены предложения завышены из-за драйвера льготной ипотеки (льготная ипотека ушла, а высокие цены остались)
– методика оценки иногда сильно усредняет цены
Если после переоценки 2027 года кадастровую стоимость снова поднимут, разрыв между рыночной и кадастровой может стать ещё больше.
Какие проблемы это создаёт
На практике это может привести к нескольким неприятным последствиям:
– продавцы будут платить налог с суммы, которую фактически не получали
– сделки ниже кадастровой стоимости могут вызывать вопросы в добросовестности приобретателя (а не было ли сговора между сторонами с целью занижения стоимости?). В случае оспаривания сделки такие "нестыковки" не на пользу покупателю.
Справедливости ради стоит сказать, в некоторых случаях кадастровая стоимость может и снижаться.
Об этом мне недавно поведала другой нотариус. По ее наблюдениям, по некоторым объектам в последнее время кадастровая стоимость была скорректирована в меньшую сторону.
Но мне кажется, в большинстве случае речь все-таки будет идти о повышении, а не о понижении. А вы как считаете?
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Telegram @rezenkov / MAX
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉За какое время семья в Петербурге "проест" квартиру
👉Почему советская вторичка лучше новостроек
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
— — —
📲 Telegram: «Метры и деньги» – инвестиции и реальные кейсы.
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.