2025 год стал переломным для рынка жилой и коммерческой недвижимости в Сочи.
Ведь впервые за многие годы застройщики массово пошли на существенные скидки, акции и распродажи. Помогло ли это?
По мнению эксперта недвижимости Антона Гнатченко, существенно нет - нарастить продажи не удалось.
Эта реальность перешла и в 2026 год. Уже в начале года мы видим рост числа акционных предложений на первичном рынке, что напрямую указывает на усиливающийся кризис ликвидности. Дополнительное давление на рынок оказывает рост конкуренции. Объекты, заложенные в предыдущие годы, только сейчас выходят в активную фазу продаж, увеличивая объём предложения при ограниченном спросе. С учётом того, что ключевая ставка в ближайшей перспективе не планирует существенно снижаться, по многим сегментам рынок продолжит корректироваться по цене. С высокой вероятностью к концу 2026 года мы увидим цены ниже уровней конца 2025 года.
Напомню, что уже по итогам прошлого года сделки в ряде сегментов проходили на уровне цен середины 2021 года. Особо остро стоит вопрос ликвидности и окупаемости инвестиций в доходные апартаменты. В этом сегменте инвесторы всё чаще сталкиваются с пересмотром условий со стороны управляющих компаний не в их пользу. 2025 год стал рекордным по количеству зафиксированных убытков у управляющих компаний, и в текущих условиях работать в минус многие из них просто не могут. В ряде случаев управляющие компании в принудительном порядке начали расторгать договоры с собственниками помещений.
Следует признать, что формат инвестиций в доходные апартаменты остаётся крайне сырым и слабо отрегулированным. Для многих застройщиков это относительно новое направление бизнеса, где ошибки были и остаются неизбежными. Даже крупные сетевые игроки в 2025 году были вынуждены неоднократно снижать цены на размещение из-за роста конкуренции и снижения туристического потока. При этом операционные расходы, по оценкам разных экспертов, за год выросли в среднем на 20–25%. Даже без этих факторов сегмент доходных апартаментов изначально предлагал крайне ограниченное число проектов с окупаемостью в 10–12 лет. В большинстве случаев реальная доходность находилась на уровне 3–5% годовых, что означало срок окупаемости свыше 20 лет. Достичь более привлекательных показателей удавалось лишь при значительном торге и в проектах со стабильно подтверждённой доходностью.
Однако сегодня проблемы фиксируются уже и по таким объектам — растёт число конфликтов между инвесторами и управляющими компаниями. В сегменте классической коммерческой недвижимости ситуация также осложняется. Даже в центральных и наиболее востребованных локациях наблюдается рост количества пустующих помещений. Арендаторы не выдерживают высокий уровень арендных ставок, рост операционных расходов и падение спроса, что напрямую отражается на выручке.
Найти нового арендатора на сопоставимых условиях становится всё сложнее. Лишь единицам инвесторов в предыдущие годы удалось приобрести качественные коммерческие объекты по адекватным ценам и на разумных условиях. Большинство же входило в сделки по завышенной стоимости, рассчитывая на рост капитализации и арендного потока, который в итоге не состоялся. Сегодня такие объекты продаются ниже цены покупки, что означает фиксацию убытков.
Параллельно растёт число залоговых объектов на банковских аукционах. Инвесторы, приобретавшие недвижимость с использованием кредитных средств, не справляются с обязательствами и теряют имущество. Количество проблемных залогов в банках продолжает увеличиваться. Собственники, владеющие действительно качественными лотами жилой и коммерческой недвижимости, в большинстве случаев уже достигли ценового дна и удерживают уровень предложений на отметках прошлого года. Таких объектов не более 10% от общего объёма рынка. Остальные лоты имеют различные ограничения и недостатки, из-за чего собственники вынуждены продолжать корректировать цены в сторону снижения. Если до конца года сохранится высокая ключевая ставка и не произойдёт существенных изменений в макроэкономической ситуации, 2026 год с высокой вероятностью станет годом массовой фиксации убытков для собственников и инвесторов на рынке недвижимости Сочи.
Ранее мы сообщали, что миллионеры больше не хотят покупать жилье в элитных новостройках Сочи
Дарья Куликова