Процедура освобождения жилого фонда для государственных или муниципальных нужд, а также в рамках программ реновации и ликвидации ветхого жилья, предполагает строго регламентированный механизм взаимодействия властей с владельцами квартир. Объем правомочий граждан и доступные им формы компенсации варьируются в зависимости от конкретных обстоятельств - отнесения дома к аварийному фонду, включения территории в план комплексного развития или наличия статуса малоимущих.
Обязательное информирование и сохранение прав до момента изъятия
Законодательство обязывает уполномоченный орган заблаговременно проинформировать владельца о грядущем изъятии его недвижимости. В адрес собственника направляется официальный документ о принятом решении и проект будущего соглашения. Данная процедура должна строго соответствовать временным и proceduralным рамкам, зафиксированным в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
Важно подчеркнуть, что до подписания согласительной документации или до момента, пока судебное решение о принудительном изъятии не обретет законную силу, за собственником сохраняются все правомочия. Он может свободно владеть, эксплуатировать и распоряжаться квартирой, а также нести траты, направленные на поддержание ее функциональности (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).
Альтернативы компенсации и структура выкупной цены
При расчете суммы возмещения гражданин вправе претендовать на выплату, эквивалентную рыночной цене самого жилья, его доли в общедомовом имуществе и земельном участке. Помимо этого, компенсации подлежат все сопутствующие убытки: траты на аренду временного жилья, переезд, услуги риелторов, оформление права собственности на новую квартиру, а также упущенная выгода и издержки, связанные с досрочным расторжением обязательств перед третьими лицами (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
В качестве альтернативы денежной выплате законодатель допускает натуральную форму возмещения. По договоренности с собственником ему может быть передано другое жилое помещение. В этом случае стоимость новой недвижимости засчитывается в общий размер возмещения за изымаемый объект (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Однако существуют категории граждан, лишенные права выбора. Это лица, ставшие собственниками квартиры (за исключением наследников) уже после того, как дом официально получил статус аварийного. Для них предусмотрено исключительно денежное возмещение. Сумма выплаты, как правило, не может превышать цену, уплаченную ими при покупке. Исключение сделано лишь для безвозмездных сделок (например, дарение) - тогда расчет производится исходя из рыночной стоимости жилья (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ; Письмо Минстроя № 15026-МЕ/06).
Отдельное внимание стоит уделить вопросу улучшений жилья. Стоимость ремонта или реконструкции, осуществленных после получения уведомления об изъятии, не учитывается в выкупной цене, если эти работы не были критически необходимы для поддержания пригодности помещения к проживанию (пп. "з" п. 20 Постановления Пленума ВС № 14).
Дополнительные преференции и региональные особенности
Региональные власти обладают полномочиями вводить дополнительные льготы для владельцев сносимых квартир. Это могут быть субсидии на покупку или строительство жилья, компенсация процентов по ипотеке. Особые условия предусмотрены для собственников, не имеющих другого пригодного для жизни помещения на момент признания дома аварийным. Для них возможны послабления в виде освобождения от доплаты, если цена нового жилья превышает размер возмещения (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ; Письма Фонда ЖКХ).
Что касается средств, накопленных на капитальный ремонт, то при сносе здания они подлежат возврату собственникам. Сумма распределяется пропорционально взносам, уплаченным как нынешними, так и предыдущими владельцами, за вычетом расходов на демонтаж здания и ранее оказанных услуг по ремонту (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).
Специфика изъятия при ликвидации аварийного фонда
Процесс запускается после того, как межведомственная комиссия вынесет заключение о неудовлетворительном состоянии дома. Муниципалитет в течение месяца (или 10 дней при ЧС) обязан выпустить распоряжение о сносе с указанием сроков расселения (п. 47, 49 Постановления Правительства № 47).
Власти могут обязать собственников самостоятельно снести здание. Если этого не происходит, земельный участок и все квартиры в нем подлежат принудительному изъятию (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Здесь важно различать категории граждан. Для малоимущих, состоящих на учете и владеющих единственным жильем в таком доме, предусмотрен особый порядок, если дом не попал в программу расселения. Им вне очереди должны предоставить равноценную «социальную» квартиру по договору найма. До решения жилищного вопроса им может быть предоставлено жилье из маневренного фонда. Данное правило не распространяется на тех, кто купил квартиру в уже аварийном доме после 28.12.2019 (ст. 95 ЖК РФ; Определение ВС № 70-КГ24-3-К7).
Если же дом включен в региональную адресную программу, стоимость квадратного метра для переселенцев устанавливается именно этим документом. В данном случае у собственников появляется право выбора: получить денежное возмещение или новую квартиру (ст. 16 Закона № 185-ФЗ; Обзор ВС № 4).
Нюансы изъятия при комплексном развитии территорий (КРТ)
Решение о развитии территории жилой застройки влечет за собой переход права собственности на помещения к муниципалитету, региону или оператору КРТ. Взамен освобождаемого жилья собственник получает либо рыночную компенсацию (включающую стоимость доли в земле и убытки), либо, по его заявлению, равнозначную квартиру, отвечающую региональным стандартам. Для городов федерального значения могут быть установлены особые требования к местоположению предоставляемого жилья (ст. 32.1 ЖК РФ; ГрК РФ).
Закон также предоставляет собственникам возможность улучшить жилищные условия: доплатив разницу, можно получить квартиру большей площади или с большим количеством комнат. Оплата допускается, в том числе, средствами маткапитала или субсидий (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).
Критически важным ограничением является запрет на денежное возмещение, если в изымаемой квартире зарегистрированы или проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица. Для них возможно только предоставление другого жилья (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).
Процедура оформления отношений строится на договоре (купли-продажи или мены). Если собственник уклоняется от подписания документа более 45 дней, оператор КРТ вправе обратиться в суд для принуждения к сделке и выселения. При этом для граждан, не имеющих другого жилья и выбравших денежную компенсацию, предусмотрена отсрочка: они могут проживать в прежней квартире до полугода после получения выплаты (ч. 5, 14 ст. 32.1 ЖК РФ).
Важно отметить, что переселение в рамках КРТ не снимает очередников с учета нуждающихся в жилье: они сохраняют это право и после получения новой квартиры (ч. 12 ст. 32.1 ЖК РФ).
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍
Автор Антон Пыхтеев