Февраль. Я сижу в кофейне с инвестором, который три месяца назад вложил 40 миллионов в строящийся апарт-отель. У него трясутся руки, он не может взять в руки чашку. «Катя, — шепчет он, — мне сказали, это надежнее банка. Мне сказали, стройка почти закончена. Мне сказали...». А через месяц стройка встала. Через три — застройщик объявил о банкротстве. Сегодня эти 40 миллионов превратились в пыль и кипу документов в суде. А всё почему? Потому что он слушал, что ему «сказали». Вместо того чтобы самому сесть и подумать: а что я буду делать, если этот гребаный мир перевернется вверх дном?
Сценарное мышление — это не про гадание на кофейной гуще. Это про то, чтобы заранее проиграть в голове три партии и не обос*аться, когда реальность пойдет по второму или третьему варианту.
Первый сценарий. Базовый. Или как у нормальных людей. Рынок ведёт себя средне. Никаких войн, эпидемий и внезапных ордеров на арест. Строительство идёт по графику, продажи — по плану, инфляция — в пределах разумного. В этом сценарии вы считаете доходность. Она должна быть такой, чтобы вы не плевались. Если на бумаге при идеальных раскладах выходит меньше — смысл ввязываться?
Второй сценарий. Стресс. Тут мы включаем паранойю. Стройка затягивается на полгода. Метро, которое обещали через год, построят через три. Ключевая ставка подскакивает, и ипотека становится золотой. Арендаторы съезжают, новые не приходят. Я всегда считаю этот сценарий самым честным. Потому что в жизни всё идёт не по плану, а по плану «ну ёб...ть». И если в этом сценарии я не ухожу в минус, если проект просто даёт ноль или 5-8% — я могу его рассматривать. Если при стрессе я теряю деньги — до свидания.
Третий сценарий. Коллапс. Локальный апокалипсис конкретно для этого проекта. Застройщик обанкротился. Объект не достроили. Деньги заморожены на пять лет в судах. Тут вопрос не в доходности, а в выживаемости. Потеряю я всё или только часть? Есть ли залог? Есть ли реальный актив, который можно продать? В этом сценарии я смотрю не на прибыль, а на ж*пу, которую придется прикрывать.
Но главное — это триггеры. Точки переключения между сценариями.
Я всегда прописываю: если происходит событие А, я выхожу из проекта. Без сожалений, без надежды, без «а вдруг само рассосется». Например: если стройка останавливается на три месяца — я продаю паи, даже с дисконтом. Если ключевая ставка переваливает за 20 — я фиксирую прибыль в валюте и ухожу в кэш. Если арендаторы начали съезжать пачками — я пересматриваю оценку актива вниз.
У меня был проект в 2022 году. В феврале всё летело в пропасть. Но у меня в голове уже был сценарий «коллапс» и триггеры выхода. Я успела вытащить деньги за две недели до того, как рынок встал. Друзья, которые надеялись на лучшее, до сих пор ждут продаж по старым ценам.
Оптимизм — это прекрасно для свиданий и выбора шампанского. В инвестициях оптимизм — это дорога к разорению. Хотите богатеть — учитесь думать о плохом. Заранее, холодно, без истерики. И тогда, когда плохое случится, вы не будете в панике метаться, а просто переключите рычажок и пойдете по другому пути.
