Я начал писать этот текст в конце марта, и спустя неделю нашлись покупатели на дом. Мне лень редактировать текст, т.к. суть его не изменится, поэтому оставлю таким, каким он был написан изначально, но учитывайте, что дом уже продан)
Кто на меня тут подписан, знает, в какую авантюру я вляпался полтора года назад. А именно - начал строить дом на продажу (кому интересно, есть подборка на тему).
В этом материале мне хочется подвести какие-то итоги всей затеи - показать все затраты, рассказать о том, где я ошибся в подсчетах, почему так и не продал дом, но хочу начать строить еще один :-)
Ошибки в подсчетах
Когда я купил участок, в позапрошлом году, я написал вот такой текст: Выгодно ли строить дом на продажу - там я посчитал следующие затраты на дом 60 кв.м:
Итого 4,4 млн рублей я планировал потратить.
Я даже сейчас, когда переписывал эти пункты, дико ржал над самим собой тех времен.
Здесь у меня получился дом, без разводки воды внутри, и по планам я потратил на зарплату работягам всего 500 000 руб.
А по факту, только за работу я отдал более 1 500 000 рублей:
А в момент, когда было потрачено запланированные 4.4 млн, дом выглядел так:
Он даже полностью не утеплён был к тому моменту.
Отсутствие опыта
Т.к. это был первый такого рода проект в моей карьере "застройщика", то естественно отсутствие опыта повлияло и на себестоимость дома. Это проявлялось:
1. Несколько раз приходилось дозаказывать материал, т.к. в проекте было не всё учтено, ну и некоторые решения придумывались походу.
2. Много материала наоборот осталось, кубов пять доски, куча сантехники, неправильные подрозетники, ну и по мелочи.
3.Т.к. до конца не было понимания как будет реализован тот же фасад, пришлось делать разные этапы разными бригадами, если бы одной бригаде отдать весь объем, то вышло бы дешевле, и быстрее.
4. Какие-то вещи вообще не учтены были в изначальном расчете. Всякие мелочи, о которых никто не помнит: автоматы на электрику, свесы кровли, вытяжка, плинтуса напольные и угловые, различные элементы для оформления окон (отливы, подоконники) и всякое другое по мелочи.
Слабый проект
Тут речь не про то что проект какой-то не такой, а про то, что он немного не ту задачу решал.
Например, вот планировка дома:
Вот эта слева терраса, которая 18,4 кв.м могла спокойно стать еще одной комнатой, а затраты на строительство при этом изменились бы минимально. И у меня многие потенциальные покупатели, отказывались от дома, т.к. им не хватало одной комнаты.
Ну и в целом, я напишу как-нибудь отдельно материал на эту тему. Я сделал АР-проект и КР. А теперь я понимаю, что проект должен быть чуть-чуть пошире для такой затеи. Ну или как минимум нужно заранее закладывать и понимать как будет:
1. Реализована прокладка коммуникаций. От того же расположения электрощитка можно сильно сократить затраты
2. Как будут выглядеть все пироги стен, полов, потолка. Мне пришлось в каких-то моментах ипровизировать.
3. Ну и всякие нюансы, типа расположения клапанов вентиляции, раскладка тёплого пола, используемые материалы для отделки (хотябы в общих чертах).
Мусорные затраты
Опять же, если был бы опыт, можно сильно сократить затраты. Я писал уже частично о том, как сократить расходы, но там это было в полушуточном варианте описано. Полушуточном, потому что если вы хотите строить на продажу, то надо 100 раз подумать, а нужно ли брать топовый материал.
Например, я бы мог сократить расходы на:
- Качественную ветрозащиту. Я покупал дорогую AQ Proff. Можно было взять в 4 раза дешевле, если бы фасад я решил делать не из планкена, а из обычной имитации бруса.
- Ту же геологию. Нет,я понимаю её важность, но реально в Подмосковье сложно с этим прогадать. Плюс-минус по району у всех грунты похожие, можно было особо не заморачиваться, ну или как минимум обойтись пробным бурением.
- Ну или тот же технадзор. Если вы шарите как и чего строить, он особо и не нужен. А если дом на продажу, то не нужна и проверка аэродверью, ни один из моих потенциальных покупателей даже не спрашивал, можно ли подобное провести перед покупкой.
- Аналогично с заморочками по водоподготовке. Я сделал хорошую скважину, поставил кессон, спрятав там гидробак и разводку, поставил хороший септик. На это всё можно было сократить расходы, если сделать чуть скромнее.
- Про умный дом вообще молчу. Он никому не нужен)
По затратам понятно. Теперь почему я не могу его продать.
Главная причина - ипотека
Я писал историю о том, как поспешил с постановкой дома на кадастр, и потерял возможность продать его по семейной ипотеке. Это стало основным фактором, почему я не смог продать его быстро. Я тестировал разные гипотезы, пробовал выставлять разные цены - помогало только сильное снижение цены. Единственные покупатели, которые были готовы купить дом до нового года, согласились на покупку по цене на 2 млн меньше, чем я вложил.
Вывод
Я изначально, в самой первой статье писал, что этот дом у меня обучающий, чтобы понять все нюансы такого бизнеса. Задачу он эту выполнил. Именно поэтому я купил еще один участок, чтобы построить на нём еще один дом #ВторойИдеальныйДом, чтобы получилось уже что-то на нём заработать.
Главный девиз новой стройки - сначала документы, затем стройка :-) Ну а там посморим.
P.S. Да, дом я в итоге продал. Построил его за 7,1 млн, не считая расходов на маркетинг, продал за 6,9. Надо будет еще налоги заплатить, но скорее всего не много, т.к. почти все расходы можно будет вычесть. Полную смету выложил у себя в телеграме. Буду рад, если подпишитесь.