Снижение ключевой ставки не всегда означает, что жилье станет доступнее: эксперты предупреждают, что дешевая ипотека может ускорить рост цен на квартиры. В материале — прогноз ипотечных ставок на 2026 год и возможные последствия для рынка недвижимости.
Что готовит рынок жилья в 2026 году?
Как рассказала редакции 56orb.ru коммерческий директор в инвестиционном холдинге AVA Тамара Коломийцева, сейчас Банк России проводит постепенное снижение ключевой ставки. Если он будет придерживаться этой стратегии и далее, то уже к концу 2026 года доступность ипотеки в стране значительно повысится.
В связи с этим на рынке вряд ли возможна ситуация, когда при слабой динамике инфляции Банк России будет ужесточать условия по ипотеке. Возможны новые ограничения по льготным программам, но они, как правило, носят точечный характер.
— Центробанк уже не раз озвучивал свою позицию относительно применения различных комиссий, приводящих к росту стоимости квадрата жилья для конечного потребителя. Например, весной 2025 года представители регулятора заявляли о необходимости принять меры по ограничению практики взимания банками комиссий с застройщиков для повышения маржинальности льготных кредитов. А летом того же года ЦБ запретил взимание комиссии за снижение ставок по кредитам. Иначе говоря, любые банковские комиссии, которые потенциально могут привести к увеличению стоимости кредитов или недвижимости, сейчас находятся в фокусе внимания Банка России, — подчеркивает эксперт.
Поэтому о «скрытых» пунктах договора, как правило, речи уже не идет — регулятор оперативно реагирует на подобные действия со стороны финансовых организаций.
При этом, безусловно, заемщик со своей стороны тоже должен внимательно изучать кредитный договор, чтобы избежать возможных переплат.
Кредит не для всех: кому будет трудно получить ипотеку в 2026 году?
Инфляция и спрос толкнут цены вверх
Стоимость одного квадратного метра жилья — это комплексный параметр, который складывается из множества факторов. В данный момент цена недвижимости растет — на фоне инфляции, увеличения затрат застройщиков на фонд оплаты труда, энергоресурсы, логистику.
— Разумеется, при дальнейшем снижении ставки Банком России спрос на недвижимость будет возрастать. Особенно сильным он будет при ключевой ставке менее 12%. Повышенный интерес к недвижимости приведет к новой волне роста цен. Особенно, если учитывать, что в последние годы девелоперы снижают объем вывода на рынок новых проектов. Предложение сокращается, и при росте спроса цены неизбежно будут расти. Впрочем, рост стоимости сам по себе не означает значительного снижения доступности, поскольку в основном сделки сегодня совершаются с участием ипотеки — в данный момент льготной, — отмечает Тамара Коломийцева.
Поэтому любое повышение доступности кредитных инструментов даст возможность решить жилищный вопрос для большого количества россиян.
Семейная ипотека в 2026 году: что изменится? Комментарии экспертов
2026 год может стать переломным для ипотечных ставок
По мнению кандидата экономических наук, эксперта по рынку недвижимости и ипотечному кредитованию, экономиста Елены Морозовой, инфляция продолжает постепенно замедляться, поэтому многие эксперты ожидают снижения ключевой ставки до 11,5% к концу году, следовательно и ставки по стандартным ипотечным программам должны прийти к диапазону 12-15%.
Но даже при улучшении макроэкономической ситуации ипотечные ставки могут снижаться медленнее, чем ожидают заемщики: банки закладывают в стоимость кредитов не только текущий уровень ключевой ставки, но и долгосрочные инфляционные ожидания, стоимость фондирования и премию на риск.
— Важно учитывать и поведение самого рынка недвижимости, который исторически ведет себя инертно, то есть изменения цен на конкретные объекты мы видим спустя несколько месяцев. Соответственно: снижение ипотечных ставок не всегда приводит к повышению доступности жилья. В условиях ограниченного предложения на первичном рынке более доступные кредиты нередко стимулируют рост цен в расчете на один квадратный метр, что частично нивелирует эффект удешевления ипотеки, — комментирует специалист.
Таким образом, 2026 год может стать периодом постепенной стабилизации ипотечных ставок по стандартным программам после длительного периода высоких ставок. При благоприятной макроэкономической динамике можно ожидать плавного снижения стоимости заимствований, однако резкого падения ставок, скорее всего, не предвидится.