Можно ли взять вторую ипотеку, если первая еще не выплачена

Цены на жилье растут, и некоторые ипотечные заемщики задумываются о покупке еще одной квартиры, не дожидаясь погашения первого кредита. Возможно ли это?

Пока цены на жилье растут, многие заемщики задумываются о покупке еще одной квартиры, не дожидаясь погашения первого кредита. / iStock

Да, вторая ипотека при действующей первой - явление допустимое, но требующее от заемщика строгого соответствия повышенным критериям банка. Одобрение зависит от уровня доходов, совокупной долговой нагрузки и качества кредитной истории. Наиболее жесткие условия действуют для тех, кто планирует воспользоваться льготными ипотечными программами.

Рассмотрим ключевые требования финансовых организаций, существующие ограничения, потенциальные риски и практические шаги для повышения вероятности положительного решения.

Содержание:

Читайте "Российскую газету" в Max - подписаться

1. Зачем брать вторую ипотеку?
2. Можно ли по закону взять вторую ипотеку?
3. Как банки оценивают заемщика?
4. Почему банк может отказать?
5. Можно ли взять вторую ипотеку в другом банке?
6. Вторая ипотека и льготные программы: где действуют ограничения?
7. Как повысить шансы на одобрение?
8. Когда от второй ипотеки лучше отказаться?
9. Практические сценарии: когда россияне берут вторую ипотеку
10. Часто задаваемые вопросы
11. Заключение

Зачем брать вторую ипотеку?

Вторая ипотека при действующей первой: реально ли получить кредит. / Фото: iStock

Как правило, на это идут в трех основных ситуациях:

1. Покупка для сдачи в аренду. Будущий арендный доход может быть учтен банком при расчете платежеспособности.
2. Улучшение жилищных условий. Например, семья покупает квартиру большей площади, оставляя старую для сдачи.
3. Инвестиции. Вложение в строящееся жилье с целью последующей продажи или переезда после погашения первого кредита.

Читайте также:

Как банки решают, одобрить ли ипотеку, и что сделать, чтобы повысить шансы

Можно ли по закону взять вторую ипотеку?

С точки зрения закона препятствий нет. Как отмечает руководитель строительной компании "Бастион" Виталий Хижный, формально можно брать даже пять ипотек, если банки одобрят. Гражданский кодекс РФ и закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регулируют отношения залога, но не ограничивают количество договоров, в которых гражданин может выступать в качестве заемщика.

Как банки оценивают заемщика?

Показатель долговой нагрузки - ключевой критерий одобрения кредита. / Фото: iStock

Однако на практике путь к одобрению второй ипотеки в 2024-2026 годах стал существенно сложнее из-за ужесточения риск-политики банков. Основное внимание уделяется оценке долговой нагрузки. Финансовые учреждения тщательно анализируют, какую часть совокупного дохода семьи забирают существующие платежи (включая первую ипотеку) и сколько останется после добавления второго обязательства.

"Оценивая вторую ипотеку, банк почти всегда делает упор на эти факторы: показатель долговой нагрузки (ПДН), подтверждение доходов, качество кредитной истории, устойчивость занятости и стажа, возраст, семейный состав, величина первоначального взноса и соотношение кредита к стоимости залога", - рассказывает операционный директор Genesis Group Оксана Иванова.

Платежеспособность и долговая нагрузка

Ключевой критерий сегодня - показатель долговой нагрузки (ПДН). Это соотношение суммы всех ежемесячных платежей по кредитам и займам к ежемесячному доходу.

Формула расчета ПДН:

(Сумма ежемесячных платежей по всем кредитам / Ежемесячный доход) × 100%

Пример: при доходе 150 тыс. руб. и текущих платежах 45 тыс. руб. ПДН составляет 30%. Это приемлемый уровень. Регулятор (ЦБ РФ) считает рисковым ПДН выше 50%. Если расчетный ПДН с учетом новой ипотеки превысит 80%, банк, скорее всего, откажет.

Важно! Банк учитывает не только действующие кредиты, но и потенциальные. Например, по кредитным картам с нулевым балансом может быть рассчитан платеж в размере 5-10% от лимита, так как заемщик в любой момент может воспользоваться средствами. Алименты и другие обязательства также вычитаются из дохода.

Совет: перед подачей заявки закройте ненужные кредитные карты - это улучшит ваш ПДН.

На практике решающим фактором является запас прочности. Если первый платеж составляет 20-30% дохода, а заработка хватает на второй, шансы на одобрение высоки. Если же первая ипотека уже "съедает" 40-50% дохода, получить вторую будет крайне сложно, даже если формально ПДН остается в норме.

Подтверждение доходов

При второй ипотеке банк скрупулезно изучает все источники средств.

• Официальный доход. Наиболее предпочтителен. Подтверждается справкой 2-НДФЛ и выписками с зарплатного счета.
• Самозанятые и ИП. Потребуется история поступлений в приложении "Мой налог" (12-24 месяца) или налоговая декларация минимум за два года, а также обороты по расчетному счету. Банку важна стабильность бизнеса.
• Доход от аренды. Может стать весомым аргументом, если первая квартира сдается. Но банк учтет не всю сумму, а, как правило, 50-80% от нее, закладывая риски простоев. Потребуется зарегистрированный договор аренды и подтверждение регулярных поступлений.

Кредитная история

Любая просрочка по текущей ипотеке - "красный флаг" для кредитора. Банк рассуждает просто: если заемщик допускает задержки по обеспеченному залогом кредиту, риск невозврата по второму возрастает многократно.

• Идеальный сценарий: абсолютно чистая история за последние 2 года, особенно по первой ипотеке.
• Критично: любые просрочки от 30 дней и более по текущим или закрытым кредитам.

Читайте также:

Что делать, если не хватает дохода для ипотеки: Как увеличить шансы на одобрение и снизить платеж

Дополнительные критерии

Банки используют скоринговые модели, учитывающие десятки факторов: регион и отрасль работы, возраст, семейное положение, наличие детей.

Особое значение имеет стаж. Минимальное требование - 3-6 месяцев на текущем месте, но для второй ипотеки банки чаще хотят видеть не менее года, что говорит о стабильности.

Может иметь значение и цель кредита. Банк оценивает, насколько надежны ваши планы: покупка для инвестиций кажется ему рискованнее, чем решение жилищного вопроса семьи.

Почему банк может отказать?

Почему отказывают с идеальной кредитной историей? Банк оценивает не только прошлое, но и будущие риски. / Фото: iStock

Отказ возможен даже при формальном соответствии критериям:

• Безупречная история, но рискованная модель. Банк может решить, что при потере работы у вас не останется "буфера безопасности".
• Доход покрывает платежи, но с натяжкой. Кредитор может применить "стресс-тест", занизив ваш доход на 10-20%, что искусственно повысит ПДН.
• Созаемщики с высокими доходами. Если у привлеченных родственников есть свои кредиты или нестабильная работа, это может не помочь, а навредить.

Можно ли взять вторую ипотеку в другом банке?

Это распространенная практика. Скрыть первую ипотеку невозможно: все банки проверяют заемщика в Бюро кредитных историй (БКИ). Из отчета второй банк увидит сумму долга, размер платежа и историю его внесения.

Плюсы:

• Возможность получить более выгодную ставку.
• Доступ к программам с господдержкой (для IT, врачей и т. д.), если они есть в другом банке.
• Шанс одновременно рефинансировать первый кредит.

Минусы:

• Повышенные требования к первоначальному взносу (часто от 30%).
• Необходимость взаимодействовать с двумя разными кредиторами.
• Более долгий процесс одобрения.

Второй банк может пойти навстречу, если вы - зарплатный клиент, покупаете высоколиквидный объект или готовы внести крупный первоначальный взнос (40-50%).

Вторая ипотека и льготные программы: где действуют ограничения?

Участие в госпрограммах возможно только один раз. Если человек уже был заемщиком по одной льготной ипотеке, воспользоваться другой он не может. / Фото: Наталья Селиверстова/ РИА Новости

С 23 декабря 2023 года (Постановление Правительства РФ № 2166) действует запрет на выдачу второй льготной ипотеки. Если человек уже был заемщиком по одной госпрограмме, воспользоваться другой (например, взять "IT-ипотеку" после "Сельской") он не может.

Кроме того, с февраля 2026 года заемщик по "Семейной ипотеке" обязан включать супруга в созаемщики. Это исключает сценарий, когда муж и жена по отдельности берут льготный кредит.

"Если вторую ипотеку оформляет тот же человек, который основной заемщик по первой, то банк учтет полный платеж по первой ипотеке в расчете ПДН, - поясняет Виталий Хижный. - Если вторую оформляет супруг, бывший созаемщиком, формально его нагрузка меньше, но банк все равно увидит общий долг семьи".

Читайте также:

Первоначальный взнос по ипотеке: сколько нужно накопить и можно ли обойтись без него

Как рассказывает коммерческий директор "Выберу.ру" Ярослав Баджурак, есть исключения для отдельных ситуаций:

• Если первый льготный кредит взят до 23 декабря 2023 года.
• Для "Семейной ипотеки": можно взять повторный кредит, если предыдущий погашен, а в семье родился еще один ребенок.

Во всех остальных случаях вторая ипотека возможна только по рыночной ставке.

Как повысить шансы на одобрение?

1. Привлеките созаемщика. Его доход официально суммируется с вашим, снижая ПДН.
2. Увеличьте первоначальный взнос. Внесение 30-50% от стоимости жилья существенно снижает риски банка и сумму ежемесячного платежа.
3. Рефинансируйте первый кредит. Если ставки упали, рефинансирование может уменьшить платеж по первой ипотеке, освободив часть дохода для второго.
4. Закройте мелкие долги. Потребительские кредиты и кредитные карты ухудшают ПДН и историю.
5. Рассмотрите более дешевый объект. Уменьшение суммы кредита автоматически повышает вероятность одобрения.

Когда от второй ипотеки лучше отказаться?

Почему может отказать банк? Первая ипотека взята недавно, за это время еще не сформирована финансовая подушка. / Фото: iStock

• Нестабильный доход. Если зарплата состоит из негарантированных премий или колеблется.
• Первая ипотека взята недавно. Прошло менее 2-3 лет. Вы еще не создали финансовую подушку и не проверили свою платежеспособность в долгосрочной перспективе.
• Высокая ставка. Если ставка по второй ипотеке заградительная (например, 18-20% годовых), переплата сделает покупку невыгодной.
• Отсутствие финансовой подушки. Это главный риск. Без запаса средств на 6-12 месяцев жизни любая нештатная ситуация поставит вас на грань дефолта.

Практические сценарии: когда россияне берут вторую ипотеку

Когда семья растет или меняет образ жизни, возникает потребность в дополнительном пространстве. / Фото: iStock

Решение оформить еще один ипотечный кредит чаще всего продиктовано изменениями в жизни семьи. Рассмотрим четыре типичные ситуации.

1. Покупка жилья для детей

Один из самых распространенных сценариев - родители берут ипотеку, чтобы обеспечить жильем взрослеющих детей: первокурсников вузов или молодоженов.

Юридически это возможно, но банк оценивает такую заявку стандартно. Ключевое условие - совокупный доход семьи после вычета обоих ипотечных платежей должен быть выше прожиточного минимума. Однако стоит быть готовым к тому, что ставка по второму кредиту окажется выше, чем по первому, из-за возросшей долговой нагрузки.

2. Покупка под сдачу в аренду

Приобретение недвижимости для получения арендного дохода - популярная инвестиционная стратегия.

Банки относятся к таким сделкам с осторожностью. Формально они могут учесть будущий доход от аренды при расчете платежеспособности, но для этого потребуется действующий договор найма с реальным арендатором. На практике основным источником погашения кредита все равно считается официальная зарплата заемщика. Доход от аренды банк воспринимает как вспомогательный и часто учитывает его не полностью, закладывая риски простоя квартиры или недобросовестности жильцов.

3. Ипотека после развода

При разделе совместно нажитого имущества возможны два варианта: один из супругов выкупает долю другого в уже имеющейся ипотечной квартире или съезжает и приобретает отдельное жилье. В обоих случаях может потребоваться новый кредит.

При расчете платежеспособности банк будет учитывать алименты: для того, кто платит, это расход, уменьшающий чистый доход; для того, кто получает, - дополнительный доход. Для подтверждения ситуации у заемщика могут запросить свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества.

4. Переезд в другой регион

Смена города из-за работы или личных обстоятельств ставит вопрос о жилье. Продажа имеющейся ипотечной квартиры - процесс долгий, поэтому многие сначала покупают новую в ипотеку, а старую продают позже.

Основная сложность здесь - подтвердить доход. На новом месте может еще не истечь испытательный срок. Выходом может стать оформление кредита в регионе покупки под залог приобретаемой недвижимости при подтверждении дохода по старому месту работы (если компания федеральная или доход белый). Этот сценарий требует серьезного запаса прочности, так как какое-то время придется вносить два платежа одновременно.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли взять вторую ипотеку, если первая не выплачена?

Да, если дохода достаточно для обслуживания двух кредитов. Решение зависит от ПДН, кредитной истории и размера первоначального взноса.

Реально ли взять вторую ипотеку в 2026 году?

Условия значительно ужесточились. На фоне высокой ключевой ставки (с 16 февраля 2026 года - 15,5%) рыночные ставки достигают 18-22%, что делает платежи неподъемными для большинства. Одобрение второй ипотеки сейчас скорее исключение. Реальные шансы есть у тех, чей доход с момента первой ипотеки вырос в разы.

Можно ли оформить вторую ипотеку на другого члена семьи?

Формально - да, на супруга или взрослого ребенка при наличии у него дохода. Но банк оценивает совокупный долг семьи.

Важно: если вы вносите платежи за родственника, а он указан заемщиком, в случае конфликта право на квартиру останется за ним.

Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?

Да, но только с письменного согласия банка, если это условие прописано в договоре. Также необходимо официально платить налоги с дохода.

Заключение

Взять вторую ипотеку в России можно, но главным условием является достаточный официальный доход. Основные сложности связаны с жесткими требованиями банков к долговой нагрузке и ограничениями льготных программ. Перед оформлением необходимо трезво оценить финансовые риски и рассчитать нагрузку с запасом прочности.

Автор: Вероника Котова