В Санкт-Петербурге рынок коммерческой недвижимости и готового бизнеса переживает период глубинной перестройки. Вместо массового кризиса мы наблюдаем феномен «вынужденной ликвидности»: с одной стороны, вакантных помещений становится больше, с другой — покупатели коммерческих помещений, столкнувшись с обилием выбора, и пока еще высокой ставкой ЦБ, замирают в ожидании, откладывая сделки на неопределенный срок.
На круглом столе Национальной палаты недвижимости об итогах рынка недвижимости 2025 года и прогнозах на 2026 год, Игорь Баярунас, председатель Правления Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Адмирал» рассказал следующее:
Больше предложения, меньше определенности
Начиная с 2025 года, Санкт-Петербург столкнулся с волной освобождения площадей, особенно в спальных районах. Если формально резкого скачка вакансий не зафиксировано, то по косвенным признакам — увеличение сроков экспозиции объектов, рост количества предложений «вторички» после закрывшихся кафе и сервисов — картина меняется. Сложилась уникальная ситуация: для предпринимателей, желающих открыть новую точку, выбор локаций стал шире, в то время как владельцы бизнесов, напротив, чаще выставляют их на продажу, а торговые сети ужесточают требования к помещениям. Так сети аптек полностью пересмотрели требования к помещениям, и подбор таких объектов стал затруднительным.
Многие продуктовые сети уже в 2026 году пересмотрели планы, и меняют требования в сторону ужесточения условий к помещениям.
Доля свободных площадей в формате стрит-ритейл на центральных улицах выросла за год на 1,4 процентных пункта, достигнув 7% к концу декабря 2025 года.
Парадокс в том, что при таком росте числа лотов сделки почти не происходят. Покупатели, похоже, заняли выжидательную позицию, изучая, как развернется ситуация с налоговой нагрузкой и общим экономическим климатом.
Аналитики и игроки рынка сходятся во мнении, что текущие процессы — это не коллапс, а болезненная, но естественная адаптация к новым реалиям. Можно выделить три основных фактора, запустивших эту перезагрузку:
1. Экономическое давление на малый бизнес. Рост операционных издержек, ужесточение условий аренды и, что критично, корректировка налоговой нагрузки сделали легальную работу для низкомаржинальных проектов почти невозможной. В 2026 году это давление только усиливается, вынуждая слабые и негибкие компании сворачивать деятельность.
2. Снижение потребительского спроса. Традиционная модель локального бизнеса, рассчитанная на стабильный трафик из соседних домов, даёт сбои. Жители спальных районов стали более избирательны в расходах, что напрямую бьёт по выручке кафе, магазинов у дома и сервисов.
3. Смена парадигмы у арендодателей. Если в период роста цены диктовал собственник, то сейчас баланс сил смещается. Появившееся изобилие вакантных площадей заставляет владельцев недвижимости быть более сговорчивыми, «приземляя» завышенные ранее ставки и предлагая более гибкие условия.
В результате на рынке идёт постоянная ротация: слабые игроки уходят, а их место занимают новые, часто работающие в облегчённых форматах — микробизнес, самозанятость, проекты с мультиформатностью.
Несмотря на общую турбулентность, в Петербурге сохраняются сегменты с устойчивым спросом и минимальной вакантностью.
Освободившиеся «квартирные» форматы на вторых и третьих линиях нашли своего арендатора. Спрос на компактные площади до 50–70 м² обеспечили коворкинги для фрилансеров, приватные медицинские и beauty-кабинеты, студии подкастов и шоурумы локальных дизайнеров.
* ГАБы. Сегодня покупатель ищет не просто лот, а проект: с чистой юридической историей, прозрачной финансовой моделью, работающей командой и сформированной клиентской базой. Именно такие предложения, несмотря на общий застой, находят своего покупателя.
Что ждет рынок в ближайшей перспективе
Текущая ситуация в Санкт-Петербурге — это этап «естественного отбора» и переформатирования, а не признак системного кризиса. Ожидать скорого возврата к прежней модели, когда любое помещение в проходном месте быстро находило арендатора, не стоит. Вместо этого рынок движется в сторону большей сегментации:
1. Спальные районы будут характеризоваться высокой ротацией, давлением на арендные ставки и появлением новых, более адаптивных и цифровых форматов бизнеса.
2. ЦЕНТР сохранит устойчивость и высокую стоимость, но конкуренция здесь сместится в плоскость качества и уникальности предложения.
3. ГАБы окончательно разделятся на «мусорные» активы, которые будут годами висеть в объявлениях, и качественные, дорогие проекты, спрос на которые останется стабильным.
Для предпринимателей это время возможностей — можно найти выгодную локацию или купить работающий бизнес на условиях покупателя. Для инвесторов в недвижимость — период повышенных рисков, где ключевым становится не просто владение площадью, а умение выбрать правильного, устойчивого арендатора или создать пространство, привлекательное для бизнеса новой формации. В итоге рынок не рухнет, но станет более сложным, зрелым и требовательным ко всем участникам.