Взаимоотношения между застройщиками и банками-кредиторами ждет существенное изменение. В Госдуму внесен соответствующий законопроект № 1167214-8, информация о нем появилась в Системе обеспечения законодательной деятельности.
В российском парламенте увидели, что сохранение высокого уровня ключевой ставки, сокращение программ льготной ипотеки, удорожание проектного финансирования, рост себестоимости строительства, дефицит кадров, падение спроса и рост долговой нагрузки и просроченной задолженности к 2026 году существенно повышают риски финансовой устойчивости застройщиков и невозможности выполнения ими обязательств по долевому строительству и вводу жилья.
Актуальность проблемы, заявили в ГосДуме РФ, подтверждают случаи обращения крупнейших представителей отрасли к Правительству Российской Федерации за государственной поддержкой. Ранее «Самолет» обратился в российское правительство с просьбой предоставить компании кредит на льготных условиях в размере 50 млрд руб.
– Взаимоотношения между застройщиками и банками-кредиторами по вопросам привлечения проектного финансирования могут фактически осуществляться на кабальных условиях. При том, что доля расходов застройщика на обслуживание кредита может составлять до четверти в стоимости одного квадратного метра жилья, – отмечается в пояснительной записке к законопроекту.
По мнению парламентариев, в случае, когда банк фактически навязывает невыгодные условия осуществления экономической деятельности, отсутствие регулирования в части передачи средств на счетах эскроу при рефинансировании фактически не позволяет застройщику получить более выгодные для него и участников долевого строительства условия в другом, рефинансирующем, банке, что ведет к рискам и ограничивает конкуренцию на кредитном рынке.
В качестве аргумента в документе приводится ситуация, когда при фактическом удорожании сметной стоимости проекта и обращении застройщика в финансирующий проект уполномоченный банк за увеличением лимита финансирования такой уполномоченный банк может не признавать такое увеличение обоснованным, основываясь на результатах собственной экспертизы, проведенной аналоговым методом. «При этом модель оценки не всегда адаптирована под учет уникальных особенностей конкретного проекта и текущей рыночной ситуации. Вследствие этого застройщик лишается доступа к дополнительному финансированию для очередного этапа работ, что ставит под угрозу своевременную сдачу объектов и несет риск «заморозки» объекта жилищного строительства», – говорится в пояснительной записке.
Предоставление возможности рефинансирования проектных кредитов с переносом средств на счетах эскроу в другой банк в силу закона позволит обеспечить конкуренцию при кредитовании застройщиков и граждан в сфере жилищного строительства и как следствие предоставить возможность застройщику получить более выгодные условия финансирования, обеспечить своевременный ввод жилья и повысить его доступность для граждан, сделали вывод в ГосДуме.
В настоящее время застройщик не может сменить банк, даже если условия стали невыгодными, так как счета дольщиков «заморожены» в банке. При принятии законопроекта этот барьер снимется и перевести средства можно будет в банк из специального перечня ЦБ, при этом лимит страхового покрытия сохранится. Не нарушатся и права дольщиков – им не придется идти в новый банк, так как их идентифицируют удаленно по данным от прежнего кредитора.
Помимо того, поправки защитят застройщиков, реализующих проекты КРТ. Сейчас контракт с девелопером могут расторгнуть за срыв сроков, но из-за санкций и экономических изменений выполнить обязательства вовремя затруднительно. Чтобы снизить риски, предлагается разрешить продление договоров КРТ, заключенных до 1 января 2026 года, на срок до трех лет.