Мы все видели эти видео: арендаторы вламываются в квартиру посреди ночи, меняют замки, не возвращают залог. В общем, творят полный беспредел. Интернет забит такими историями, и кажется, что арендаторы — это самые несчастные люди на свете. Поэтому сегодня я разберу два реальных способа, из-за которых вы можете лишиться своего жилья, сдавая его в аренду. А также развенчаю один живучий миф, который заставляет людей бояться того, чего на самом деле бояться не стоит. Прежде чем перейти к реальным угрозам, давайте разберем несколько популярных мифов, которые гуляют по интернету и пугают людей без всякого повода.
Миф 1. Ипотечную квартиру нельзя сдавать в аренду (особенно с маткапиталом)
Это не так. Сдавать можно. Единственное, что нужно сделать — получить согласие банка. И это не квест с десятью бумажками. Например, в Сбербанке это согласие дается в онлайн-приложении буквально в один клик. Однако получить это согласие важно. Без него банк имеет право в одностороннем порядке поднять вам ставку или потребовать досрочного погашения кредита. Не игнорируйте этот пункт — потратьте минуту, чтобы обезопасить себя.
Миф 2. Если арендатор платит ипотеку напрямую в банк, он может стать собственником
Многие слышали истории: арендатор переводит деньги на ипотечный счёт собственника, а потом претендует на квартиру. Логика такая: раз платит за ипотеку, значит, как бы выкупает жильё. С точки зрения закона это полная ерунда. Собственником квартиры является тот, кто её купил и зарегистрировал право в Росреестре. Неважно, кто переводит деньги на ипотечный счёт: вы, ваша мама, друг или арендатор. Право собственности от этого никуда не переходит и перейти не может. Арендатор получит только чеки об оплате, которые к праву на недвижимость не имеют никакого отношения.
Миф 3. Если арендатор проживет в квартире 15 лет, он получит её по праву приобретательной давности
Эта страшилка появилась ещё в 90-х, когда ввели сам термин «приобретательная давность». Люди не разобрались в нюансах и решили, что достаточно прожить 15 лет — и можно отсудить жильё. В реальности всё иначе. Статья 234 Гражданского кодекса действительно говорит, что человек может получить право собственности через 15 лет владения. Но для начала собственник должен умереть, и у него не должно быть наследников. Только после этого начинается отсчёт 15 лет, в течение которых человек должен открыто и непрерывно владеть квартирой как своей собственной: платить коммуналку, содержать жильё. И при этом между ним и собственником (которого уже нет) не должно быть никаких договорных отношений. А аренда — это как раз договорные отношения. Показательный факт: на всю Россию было всего два прецедента, когда приобретательная давность сработала. И оба связаны не с квартирами, а с домом и гаражом. С квартирами — ни одного случая. Термин в законе есть, статья есть, а практического применения не существует. Так что можно выдохнуть.
Миф 4. Если прописать арендатора в квартире, он сможет её отсудить
Ещё одна страшилка связана с регистрацией. Люди думают: дал регистрацию — и всё, квартиры лишился. Давайте разберемся с терминами. «Прописки» в законе давно нет. Есть постоянная и временная регистрация. Ни та, ни другая не дают человеку никакого права на собственность. Это административная процедура, которая фиксирует место проживания человека. Собственник остаётся собственником независимо от того, кто у него зарегистрирован. С временной регистрацией всё просто: она заканчивается по истечении срока. Даже если вы зарегистрировали несовершеннолетнего ребёнка арендатора, снять его можно через МФЦ или, в крайнем случае, через суд. С постоянной регистрацией процедура сложнее, но к потере собственности она не приведет никогда.
Миф 5. Арендатор сделал ремонт и теперь может претендовать на квартиру
Некоторые собственники боятся разрешать ремонт, потому что где-то слышали: вложения в чужую недвижимость дают право на долю. Это не так. По Гражданскому кодексу арендатор может потребовать компенсацию за неотделимые улучшения (например, замена окон или проводки), но только если он получил письменное согласие собственника на эти работы. И речь идёт именно о компенсации затрат, а не о доле в квартире. Если ремонт сделан без согласования, арендатор не может требовать ничего. Более того, собственник вправе попросить возместить убытки, если ремонт сделан не по его вкусу. Так что ремонт арендатора — это скорее подарок вам, а не угроза.
Миф 6. Если арендатор не платит, его невозможно выселить
Этой страшилкой пугают тех, кто никогда не сдавал квартиру. Якобы арендатор перестанет платить, а выгнать его нельзя, и он будет жить годами. С точки зрения закона всё просто: если арендатор не платит больше двух месяцев подряд, это основание для расторжения договора. Да, выселить силой нельзя, придется идти в суд. Но суд в таких случаях всегда на стороне собственника, потому что доказать неоплату легко. На практике до суда дело доходит редко. Если арендатор не платит месяц, позвоните участковому и придите вместе с ним. В большинстве случаев человек соберёт вещи и уйдет сам. Проблемы возникают, если договор составлен «криво» или его нет вовсе. Тогда доказывать что-то действительно сложно. Но с нормальным договором, где четко прописаны условия расторжения, вопрос решается быстро.
Теперь перейдём к реальным угрозам.
1. Незаконное проникновение
Многие собственники считают: «Квартира моя — значит, могу заходить в любой момент. Проверить, всё ли в порядке, заглянуть, когда арендаторов нет дома. Ключи-то есть».
А за это можно получить до трёх месяцев ареста. Статья 139 УК РФ — незаконное проникновение в жилище. Неважно, что вы собственник. В момент подписания договора права владения и пользования переходят к арендатору. Теперь это его жилище. И если вы зашли без ведома и согласия, вы нарушили закон.
Исключение — только чрезвычайная ситуация: потоп, пожар, утечка газа. Во всех остальных случаях — только с разрешения арендатора либо в его присутствии. Поэтому в договоре обязательно прописывайте право на проверку с уведомлением за 24 часа. Тогда всё будет по закону и без сюрпризов.
2. Аренда без договора
Сдали квартиру без договора: «Зачем мне бумажки? Мы же нормальные люди, договорились на словах». А потом что-то пошло не так. И вы думаете: раз договора нет, значит, и доказать ничего нельзя. Можно. Статья 55 Гражданско-процессуального кодекса допускает переписку в мессенджерах как доказательство договорных отношений. Вы обсуждали условия, скидывали номер карты, писали: «Жду оплату за ноябрь». Всё это суд может признать подтверждением того, что договор аренды был. И это работает в обе стороны: арендатор может доказать, что платил, а вы — что он не платил. То же самое с состоянием квартиры. Единственное достоверное доказательство — фото и видеофиксация состояния на момент заселения. Обменяйтесь ими в мессенджере и получите подтверждение от арендатора. Это займёт пять минут, а сэкономить может сотни тысяч.
А теперь — самое важное. Из-за чего вы действительно можете потерять своё жильё.
Способ 1. Ваши арендаторы творят безобразие, а вы не в курсе
В Гражданском кодексе есть статья 293 — о прекращении права собственности. Она предусматривает, что жильё может быть изъято у собственника, если оно используется не по назначению, создаёт угрозу соседям или превращается в место противоправных действий. Представьте: арендаторы без вашего ведома устраивают в квартире хостел, офис, склад или, хуже того, притон. Вам в почтовый ящик приходят предписания, но вы их не видите, потому что живёте в другом месте. На «Госуслуги» тоже приходят уведомления, но не факт, что вы их открываете. И в какой-то момент суд в ваше отсутствие принимает решение изъять квартиру и продать её с публичных торгов.
Как этого избежать:
- Проверяйте арендаторов перед заселением. На сайте судебных приставов можно проверить наличие долгов, на сайте МВД — не в розыске ли человек.
- Контролируйте, что происходит в квартире. Заезжайте хотя бы раз в полгода или договоритесь с соседями, чтобы они сообщали о странностях.
- Прописывайте в договоре право на проверку с уведомлением за 24 часа. Не пускайте ситуацию на самотёк: это ваша собственность и ваша ответственность.
Способ 2. Вы сами создаёте себе проблемы, пытаясь решить вопрос силой
Чтобы понять, почему это плохо, нужно запомнить одну вещь. Право собственности состоит из трёх частей: владение, пользование и распоряжение. Когда вы подписываете договор аренды, права владения и пользования временно переходят к арендатору. Таков закон. Квартира остаётся в вашем распоряжении (вы можете её продать или подарить), но пользоваться ею теперь имеет право только арендатор. Теперь это его жилище.
Большинство собственников об этом забывают. Типичная ситуация: арендаторы перестали платить, на звонки не отвечают, съезжать не собираются. Собственник психует, приезжает с друзьями, вскрывает замки, выставляет вещи на лестницу или меняет замки, пока тех нет дома. Или как минимум отключает свет и воду.
Всё это заканчивается одинаково: заявлением в полицию на собственника. Самоуправство, хищение имущества, кража — статьи подбираются под конкретные действия. Арендаторы могут заявить, что у них пропали деньги или ценные вещи, и доказать обратное будет практически невозможно.
Пока человек живёт в квартире на основании договора, права владения и пользования принадлежат ему. Даже если он не платит.
Если арендатор не платит, а деньги переводились на карту, берите выписку из банка и подавайте иск. Выселить арендатора законно можно только через суд. Да, это может быть долго и неприятно, но это единственный способ не получить уголовное дело в придачу к финансовым потерям.
Если же вы сдавали неофициально, будьте готовы к тому, что арендаторы начнут шантажировать вас налоговой. И тогда проблемы возникнут сразу с двух сторон.
Заключение
Мы разобрали мифы, которые пугают собственников без причины, и два реальных способа потерять квартиру. Не бойтесь того, чего не существует. Обращайте внимание на настоящие риски и оформляйте отношения правильно.