🏠 ЗПИФы могут стать лучше облигаций

🏠 ЗПИФы могут стать лучше облигаций в ближайшие 5 лет.

Приветствую👋

Продолжается цикл снижения ставки. В перспективе пары лет. Снова будут актуальны ЗПИФы на недвижимость. Как альтернатива облигациям. Как летом 24г. говорил - самое время обратить внимание на ОФЗ и облиги. Сейчас присматриваю увеличение ЗПИфов в своих портфелях.

🏛 Да, ещё есть облиги с доходностью 20% годовых ежемесячными купонами. Моя табличка тутЬ в помощь. Но в планах ЦБ, в этом году снизить ставку до 12%. А это и снижение доходности таких вкусных облиг. Новые логично будут со ставкой около 12%.

🏭 ЗПИФ? Сейчас средняя доходность ежемесячных дивов около 11%. С годами она будет расти.

📎Ранее подробно рассказывал про ЗПИФы на примере УК "Парус": тутЬ2, тутЬ3, тутЬ4, тутЬ5.

📎 Напомню основные моменты:
▪️В основе ЗПИФа - земля, физический объект недвижимости и работающий бизнес = это ГАБ (готовый арендный бизнес).
▪️Крупно-масштабный бизнес. Логистический-складской комплекс, БЦ, ТРЦ, ЦОД.
▪️По основной логике бумаги похожи на облигации. Есть номинал, купоны/дивиденды, дата погашения/пролонгации.
▪️Все проекты на долгосрочных договорах аренды 5-10 лет. С прописанной пролонгацией.
С прогнозом развития маркеплейсов и нужды большого бизнеса в подобных объектах недвижимости. Огромная вероятность, что договора будут продлеваться.
▪️Есть Номинальная стоимость. Однако актив волатилен. Открыто торгуется на бирже.
Преимущество - заложена индексация/повышение цены пая. В среднем раз в 1-4 года. Это открытая информация для инвесторов. Плюс УК заранее публикует график изменения цены и размер дивов. ❗️ У многих ЗПИФов переоценка происходит в Январе. Потому, чаще пополняют свои портфели ЗПИФами именно в конце года.

1️⃣ Отсюда, моя 1 стратегия - за 1-2 месяца до индексации цены, докупаю бумаги в портфели.
Иногда интересно спекульнуть, или оставить на повышенной доходности. После даты индексации цена скорректируется под новые условия.
Плюс после повышения рыночная жадность ещё повышает цену. Через пару месяцев цена возвращается к номиналу (исключение первый ЗПИФ на ОЗОН, он популярный, потому сильно переоценён).
▪️12 купонов/дивидендов в год. У большинства ежегодная индексация, повышение дивов.

2️⃣ Моя 2 Стратегия - за 1-2 месяца до индексации дивов. Докупаю в портфель.
Т.е. актив идеально подходит под оригинальное определение "Дивидендный Аристократ" в РФ фонде.

🔗 ЗПИФ, которые использую есть в моей Великолепной Табличке тутЬ.

В следующем квартала буду расширять список ЗПИФов на недвижимость, и от других УК. В том числе от Сбера и Альфы.

💡 Основная задача - увеличить долю активов приносящих потоковый/пассивный доход. С хорошей защитой капитала. С хорошей ликвидностью, возможностью быстрой продажи.

Под задачу. Мне идеально подходят активы. Моя градация - от надёжных с повышением риска и доходности:
➖Фонды ликвидности
➖ОФЗ
➖ЗПИФ
➖Облигации корпоративные и замещайки.

Что в моём наблюдении по ЗПИФам. Все с ежемесячными выплатами.

УК "Парус":
▪️Красноярск (Логистический центр Сберлогистика, OZON, WV). Цена дешевле номинала на +2%. Доходность дивов +12.36% годовых.
▫️Логистика (лог. центр. FM Logistic). Дороже номинала на -7%. Дивы +12.07%.
▫️Нордвей (лог.ц. Faberlic). Дороже -14%. Дивы +10.61%.
▫️СберЛогистика (лог.ц.). Дороже -25%. Дивы +8.83%.
▪️Золя (лог.ц. Золотое яблоко). Номинал 0%. Дивы +11.49%.
▫️Двинцев (БЦ). Дороже -17%. Дивы +10.36%.
▪️Триумф (ТРЦ). Номинал 0%. Дивы +11.59%.
▫️Озон (лог.ц). Дороже -19%. Дивы +8.67%.
▫️Макс (все фонды паруса в одном). Дороже -2%. Дивы +11.74%.

УК "А класс капитал":
▪️Рентал ПРО (индустриальная недвижка, ЦОДы). Номинал 0%. Дивы +12.28%.

❗️ Для покупки ЗПИФ нужен статус Квала.
В Т брокер только 3 бумаги из списка выше. У остальных брокеров, есть все бумаги.

⚡️ У кого есть возможность инвестировать в актив от 50млн.р. - можно напрямую зайти в ЗПИФ до листинга на бирже. С выгодными условиями. В 25г. был дисконт 40% от номинала. Есть капитал, пишите в ЛС, познакомлю с УК.

🆕В продолжение поста. Хорошие новости от УК Парус.

В марте-апреле запускают новый проект.
Парус-Озон-НиНо. Логистический комплекс в Нижнем Новгороде. Объект в 2 раза больше чем первый ЗПИФ Озон в Твери. Подробности и фин. модель жду.
Однако судя по спросу на все проекты с арендатором Озон. Новый ЗПИФ будет очень интересен для инвестиций и с хорошей потоковой доходностью.

Жду весну и новый запуск. Если сложатся поездки, постараюсь посетить презентацию в честь листинга ЗПИФа.

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR. 🤖 Текст написан человеком.
🫶Благодарю. iloveyou, до встречи👋
ⓒ t.me/Practeg
#Фонда_Practeg

Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR. 🤖 Текст написан человеком.

🫶Благодарю. iloveyou, до встречи👋

ⓒ t.me/Practeg by @Spudisi

#Фонда_Practeg