Компенсация от застройщика – это предусмотренная законодательством мера ответственности за ненадлежащее качество построенного объекта долевого строительства, передаваемого участнику долевого строительства по подписываемому обеими сторонами передаточному акту или иному аналогичному документу. Обязательная компенсация полагается дольщику в случае несоответствия качества объекта требованиям договора, а также ряда других обязательных нормативных документов: градостроительных и технических регламентов; проектной документации и т.д.
Если застройщик не исполнил свои обязательства по договору и допустил строительные дефекты, участник долевого строительства имеет право на выплату компенсации. По закону, возмещения положены в том числе за моральный вред и просрочку сдачи объекта. В случае необходимости, вы можете взыскать выплату компенсации через суд, который займется взысканием неустойки и компенсации морального вреда. Кроме того, в случае неисполнения обязательств застройщиком, вы можете потребовать выплаты штрафов за нарушение условий договора.
На каких условиях можно запросить компенсацию от застройщика?
Условия, на которых вы можете запросить компенсацию от застройщика, предусмотрены частью 2 ст. 7 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве". Участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика исполнения гарантий качества, если наступили сразу 2 обстоятельства:
- объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований;
- отступления от требований привели к ухудшению качества объекта или появлению недостатков, делающих объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Таким образом, просто фактического несоответствия параметрам объекта перечисленным в ч. 1 ст. 7 ФЗ-214 документам недостаточно для возникновения права на компенсацию! Нужно, чтобы несоответствие привело к негативным последствиям, установленным ч. 2 ст. 7 ФЗ-214 (к примеру, ухудшению качества объекта).
Если ваш случай соответствует этим критериям, и вы хотите запросить компенсацию, вам необходимо предъявить застройщику свои требования и обосновать размеры неустойки и возмещения морального вреда. Обязанность выплачивать денежные компенсации за строительные недостатки и моральный вред лежит на застройщике. В случае банкротства застройщиков, вы можете взыскать денежные компенсации через суд.
Какие типы компенсаций доступны от застройщика?
Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" предусмотрены 3 вида гарантий качества объекта строительства:
- безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
- соразмерное уменьшение цены договора;
- возмещение расходов, в случае самостоятельного устранения недостатков.
Из вышеперечисленного списка участник долевого строительства может выбрать что-то одно. Тем не менее, этими тремя видами компенсаций ответственность застройщика не ограничивается, поскольку в ДДУ стороны могут устанавливать иные виды компенсации.
Если нарушения требований к качеству объекта долевого строительства существенны, участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств, а также уплаты Застройщиком процентов.
Как подать заявление о компенсации от застройщика?
Необходимо составить в письменной форме требование (указать одну из трех видов гарантий). В требовании обязательно указываются выявленные в течение гарантийного срока недостатки (дефекты), а также другие данные. К примеру, если выбрано возмещение расходов участника долевого строительства на самостоятельное исправление недостатков, то к заявлению нужно приложить подтверждение несения этих расходов.
Также, подобное требование можно сразу адресовать районному или городскому суду (в соответствии с территориальной подсудностью). Тогда документ оформляется иском — согласно процессуальным требованиям Гражданского Кодекса РФ. Но в этом случае, по закону не положен штраф за неудовлетворение требования в добровольном порядке (т.к. при отправке сразу в суд, Застройщик лишается права на добровольное урегулирование спорной ситуации).
Что делать, если ваша заявка была отклонена застройщиком?
В таком случае, придется обращаться с исковым заявлением в соответствующий подсудности суд. После отказа застройщика добровольно исполнять во внесудебном порядке законные требования участника долевого строительства, у последнего возникает право на получение дополнительного штрафа.
Как добиться состоятельности компенсации от застройщика в суде?
Необходимо соблюсти три условия результативности самозащиты своих прав:
- соблюдение сроков исковой давности (минимум 3 года для объекта долевого строительства, включая технологическое и инженерное оборудование и не менее 1 года на результат производства отделочных работ, срок начинает течь со дня подписания документа о передаче объекта);
- грамотное составление иска;
- предоставление доказательств (может потребоваться проведение строительно-технической экспертизы).
Какие бывают сложности в получении компенсаций от застройщика?
Застройщик может «затягивать» процесс возмещения расходов, не торопясь с выплатой соразмерно выявленным недостаткам или уменьшением цены, предоставляя участнику долевого строительства ответы с неконкретным указанием сроков (либо вообще не сообщать дату). Аналогичное поведение может быть и при требовании безвозмездно устранить недостатки: законом на эту компенсацию предусмотрен разумный срок — и Застройщик может "злоупотреблять разумностью".
Еще одна сложность — предоставление несоответствующих действительности контраргументов, заставляющих участника долевого строительства отказаться от своих требований