За пять лет в Нижнем Новгороде не построили ни одного крупного торгового центра: последним открылся «Океанис», а затем рынок остановил рост и перешел в фазу трансформации. Одни моллы вынуждены искать новых арендаторов после ухода зарубежных брендов, другие — менять концепцию и владельцев, третьи — перезапускаться в совершенно ином, иногда даже не связанном с торговлей, формате. Показательным стало закрытие одного из «первенцев» нижегородского рынка — ТЦ «Этажи» на улице Белинского: дальнейшая его судьба все еще не решена.
Почему некоторым моллам приходится буквально выживать? Какие форматы ТЦ сейчас пользуются популярностью? И есть ли будущее у новых проектов, которые могут выйти на рынок? В этих вопросах редакция GIPERNN.RU разбиралась вместе с экспертами отрасли.
От массового строительства — к реконцепции
Если обратиться к общероссийской статистике, станет очевидно, что в стране вводят все меньше торговых центров. В последние пять лет ежегодно открывалось около 25 качественных ТЦ, из них крупных — единицы, отмечают в «Союзе торговых центров России».
В сумме это дало порядка 2,4–2,5 млн кв. м новых площадей за пять лет — и это гораздо более осторожный темп, чем в период бурного роста, — рассказали в Союзе.
За пределами столиц ввод торговых центров резко сократился. По данным компании NF Group, в 2025 году в регионах открыли всего семь новых моллов, где арендаторы могут занять 94,3 тысячи «квадратов». Этот показатель оказался на 70,9% ниже уровня 2024 года и стал антирекордом за всю историю наблюдений. В Нижнем Новгороде последний крупный ТЦ открылся в 2021 году.
Вице-президент «Союза торговых центров России» Павел Люлин называет ситуацию с торговой недвижимостью сложной. Первая причина — финансовая: на девелоперов давят стоимость денег и издержки на эксплуатацию, персонал, стройку, логистику. Вторая — снижение трафика: часть посетителей ТЦ ушла на маркетплейсы.
В этих условиях интерес инвесторов сместился со строительства к перезагрузке. Торговые центры превращаются в место, где не просто покупают, а проводят время. В них появляются новые точки притяжения: фуд-холлы, детские парки, термальные комплексы.
В новых реконцепциях больше сервисов, общепита, досуга, спорта, а fashion и классический ретейл стараются делать более точечным и концептуальным. По сути, ТЦ добирает то, что онлайн не дает, — отмечает Павел Люлин.
Вместе с тем сейчас востребованы компактные районные и микрорайонные торговые центры, которые оказались устойчивее и проще в управлении. Такие ТЦ встроены в повседневные маршруты жителей, а внутри они могут найти все нужные сервисы.
Как показал опрос в Telegram-канале GIPERNN.RU, 43% респондентов ходят в моллы за продуктами, а 35% сохраняют интерес к fashion-ретейлу. Однако примерно такое же количество опрошенных нижегородцев проводят в торговых центрах досуг — посещают кинотеатры и аквапарк. 28% респондентов могут заглянуть в ТЦ, чтобы перекусить на фудкорте или в ресторане. 15% участников опроса пользуются сервисами моллов, например банкоматами или пунктами выдачи маркетплейсов, 13% ходят в фитнес-клубы. А 17% совсем не бывают в торговых центрах — вероятно, они предпочитают онлайн-покупки или стрит-ретейл.
Перегретый рынок в Нижнем Новгороде
В Нижнем Новгороде эпоха расцвета больших торговых центров пришлась на «нулевые». Тогда залогом успеха была доступность товаров, которых недоставало в ларьках. Инвестор строил «квадратные метры» и просто ждал арендаторов, рассказывает эксперт рынка коммерческой недвижимости Марина Пылина. Посещаемость была впечатляющая: например, в ЦУМ у Московского вокзала приезжали со всего города и даже из области. Людей привлекали демократичные цены и широкий ассортимент.
Сейчас нижегородский рынок высоко обеспечен торговыми площадями. Так, на 1000 жителей приходится 587 кв. м в ТЦ — это один из самых высоких показателей среди миллионников. В нагорной части, где процветает fashion-ретейл, идет активная борьба за качество сервиса. В заречной сосредоточены ТЦ массового сегмента, которые работают как центры бытовых услуг и конкурируют за «быстрые деньги».
Как и во многих зрелых городах, в Нижнем Новгороде важно не количество моллов, а качество управления, считает вице-президент «Союза торговых центров России» Павел Люлин. Чтобы держаться на плаву, инвесторам нужно обновлять формат, работать с трафиком и концепцией.
Трафик складывается из нескольких факторов. Это транспортная доступность, состав арендаторов и сильные «якоря», событийность, погода и общий потребительский фон. Также важно удобство быстрого сценария, когда посетитель может зайти в ТЦ за нужным товаром и не потратить час.
Сегодня успешный ТЦ — это место социализации. Люди приходят за эмоциями, едой и сервисом. Интерес смещается к формату lifestyle-центров и термальных комплексов, — отмечает эксперт рынка коммерческой недвижимости Марина Пылина.
По словам специалиста, в городе всего несколько торговых центров, которые можно назвать по-настоящему успешными. В числе лидеров — «Фантастика», «НЕБО», «Океанис» и «Седьмое небо». Они большие, многофункциональные и расположены в удачных локациях. Кроме того, в каждом из них развит сервис развлечений — кино, аквапарк, фуд-корт. А вот торговые центры с «уставшей» концепцией, где для посетителей нет других сценариев, кроме классического шопинга, неизбежно становятся аутсайдерами.
Трансформация «Этажей» и «Шоколада»
Показательный пример — два торговых центра на улице Белинского, «Этажи» и «Шоколад». Первый закрылся осенью 2024 года, второй — сменил владельца и формат. По словам вице-президента Союза торговых центров России Павла Люлина, это обычная картина для «слабых» ТЦ. Они чаще уходят в реконцепцию, частично меняют функцию, обновляют состав арендаторов, «либо… угасают».
Закрытие ТЦ «Этажи» под реконструкцию/переформатирование — это как раз про то, что рынок чистит и перестраивает слабые форматы, — прокомментировал Павел Люлин.
Первый элитный торговый центр Нижнего Новгорода был построен в 2003-м. Но вскоре на той же улице открыли «Шоколад», а на Родионова вырос гигантский молл «Фантастика» — «город в городе» с массой развлечений и ресторанов. Чуть позже на рынок вышел еще один конкурент «Этажей» — «Лобачевский Plaza» (LP Fashion Gallery). Несмотря на похожую концепцию, галерея в деловом центре города оказалась успешнее своего предшественника.
У нее другой профиль — это Business&Luxury. Там сидят офисы класса А и очень специфический люксовый ретейл. Он работает на статус, а «Этажи» пытались работать на массовый, но «богатый» шопинг, который исчез как класс, — отметила эксперт рынка коммерческой недвижимости Наталья Егоршина.
Сначала «Этажи» собирались трансформировать в IT-технопарк. Потом в здание решила переехать мэрия, но отказалась от своих планов, посчитав реконструкцию под офисы слишком дорогой. Нынешний владелец — «Нижегородская областная фармация» — рассматривает три варианта перезагрузки ТЦ. Первый — продать в нынешнем виде, второй — передать профильным госструктурам для сдачи в аренду и третий — разместить внутри медицинские и научные организации.
По мнению Натальи Егоршиной, торговля в «Этажах» едва ли снова возродится. Наиболее рациональный вариант — трансформировать бывший ТЦ в медицинский хаб или многофункциональный коворкинг. Конфигурация здания также подойдет для производств, центров детского развития, танцевальных школ. Но такие компании могут просто не «потянуть» покупку или аренду.
Спрос будет у частных медицинских сетей, которым нужен статус и транспортная доступность. Это идеальный вариант для центра города. Но лучше всего построить здесь жилой дом: место прекрасное и парковка уже есть, — говорит эксперт.
Торговый центр «Шоколад» на заре своей жизни тоже был заполнен арендаторами, а потом практически опустел. В 2021 году его выкупила чувашская компания ООО «МТВ 21» и заявила о смене формата. Но несмотря на появление кинотеатра love cinema, ребрендинг (теперь ТЦ называется «Счастье») и закрытие ближайшего конкурента, пока моллу не удалось вернуть былую популярность. Если у спортклуба и супермаркета Spar нет отбоя от посетителей, то бутики на верхних этажах практически пустуют.
Как считает эксперт Наталья Егоршина, «Счастье» привлекает нижегородцев как районный ТЦ у дома, но для мощного трафика ему не хватает уникального магнита. Один из возможных выигрышных вариантов — превратить торговый центр в сервисный хаб, где будут объединены детское образование, спорт и еда.
Новая история «МЕГИ» без IKEA
Трансформация потребовалась и торговым центрам «МЕГА», один из которых находится в нижегородском Федяково. До начала специальной военной спецоперации на Украине объектами владел шведский холдинг Ingka Centres. После ухода зарубежной компании из России всю сеть ТЦ выкупила группа Газпромбанк.
Мебельные гипермаркеты IKEA, которые когда-то притягивали покупателей в «МЕГУ», закрылись без надежды на возвращение. На фоне санкций ушли и другие популярные зарубежные бренды.
Но торговым центрам удается выживать. По словам эксперта рынка коммерческой недвижимости Марины Пылиной, «МЕГА» стала «парком аттракционов с шопингом», а на месте IKEA в разных городах работают маркетплейсы и мебельные магазины локальных брендов. В Нижнем Новгороде площади шведского гипермаркета арендовал «Мегамаркет» — они используются в складском формате.
Сейчас в торговом центре работает более 110 магазинов, кафе, ресторанов и других арендаторов. Как отмечают в «МЕГЕ», вакантными остаются всего 4% площадей, что ниже среднего значения по стране. В прошлом году в ТЦ открылись более 10 новых пространств, включая самый большой в городе магазин федеральной компании СИН.
Обновленная «МЕГА» делает ставку на сохранение модного сегмента, расширение кластеров спорта и развлечений, разнообразие предложений фудкорта, мероприятия и экологические инициативы.
У «МЕГИ» в Нижнем Новгороде есть своя лояльная аудитория, обеспечивающая стабильный трафик в торговый центр. Пик роста посещаемости традиционно наблюдается в феврале—марте и июле—августе, а снижение фиксируется в январе и сентябре, — рассказали в торговом центре.
Как полагают эксперты, в целом после ухода зарубежных брендов отрасли удалось восстановиться. Пустые площади в торговых центрах заняли российские гиганты, интерес к аренде вырос и у некоторых компаний из дружественных стран.
Статистика 2026 года показывает, что вакантность в топовых ТЦ Нижнего упала до минимума (3–5%), что говорит о полной адаптации, — отмечает Марина Пылина.
Секреты успеха «НЕБА» и «Океаниса»
Популярными точками притяжения оказались самые молодые ТЦ Нижнего Новгорода — «НЕБО» и «Океанис». Они выбрали для себя концепцию многофункциональных торгово-развлекательных комплексов: сюда приезжают не только ради шопинга, но и за эмоциями.
ТЦ «НЕБО» обычно наполнен молодежью. По словам эксперта рынка коммерческой недвижимости Марины Пылиной, на успешности торгового центра сказалась его транспортная доступность и понятное позиционирование.
«НЕБО» находится на площади Лядова, куда можно приехать из любой части города, в окружении вузов и студенческих общежитий. Площади молла занимают магазины, где можно купить одежду и обувь по доступной цене, целый этаж отведен под товары для детей, подростков и молодых родителей. Добавим к этому кинотеатр, VR-клуб и обширный фудкорт с большим разнообразием фастфуд-ресторанов — и мы получаем излюбленное место для школьников и студентов.
«Океанис» открылся в непростое время — в разгар пандемии коронавируса и всего за четыре месяца до начала СВО. Марина Пылина относит ТРЦ к успешным, но добавляет: на проспект Гагарина нижегородцев притягивают термы и аквапарк. В остальном «Океанис» остается молодым локальным торговым центром с качественным продуктовым гипермаркетом.
В самом ТРЦ отмечают уже знакомую нам тенденцию: новыми «якорями» отрасли стали общепит и развлечения. Больше всего посетителей приводят рестораны, кафе и фуд-холлы, киберспорт, фитнес и семейные парки. В 2025 году трафик «Океаниса» снизился на 5% по сравнению с 2024-м, однако посещаемость фудкорта возросла. При этом в числе лидеров по-прежнему остаются продуктовые магазины.
Что касается заполняемости здания, она выросла с момента открытия. В ТРЦ можно заметить пустующие площади, однако, по оценке руководства, их доля не превышает рыночные показатели. В популярных сегментах, связанных с общепитом и развлечениями, наблюдается рост арендаторов, а у магазинов, которые конкурируют с маркетплейсами, возникают сложности, и они ищут новые пути.
Происходит органическая ротация арендаторов с учетом последних тенденций. Растет тот, кто имеет четкое позиционирование и сегментирование, — добавляют в «Океанисе».
Торговые центры будущего
Несмотря на успех новейших торговых центров Нижнего Новгорода, нужно признать, что время их бурного роста закончилось. Город насыщен торговыми метрами, а рынок перегрет, отмечают эксперты.
По словам вице-президента «Союза торговых центров России» Павла Люлина, в текущей экономике крупный проект требует «длинных денег» и уверенного спроса. Инвесторам выгоднее повышать качество существующих объектов или открывать небольшие ТЦ в новых микрорайонах, такие как «Корабли» или «Южный».
При высокой ключевой ставке и дорогом строительстве девелоперы чаще выбирают малоформатные проекты или реконцепции, где риск и чек ниже, а окупаемость понятнее, — подытожил наш собеседник.
К примеру, компактный торговый центр площадью всего 5000 «квадратов» собираются построить в новом ЖК на Казанском шоссе. Впрочем, малоформатные ТЦ чаще уступают место стрит-ретейлу: все нужные магазины и сервисы размещаются в стилобатах и на первых этажах новостроек.
Есть и более крупный проект — белорусский торговый дом, который в Нижнем Новгороде предложил открыть президент Беларуси Александр Лукашенко. По мнению эксперта рынка коммерческой недвижимости Марины Пылиной, у такого ТЦ есть будущее, если инвестор выберет формат фермерского бутика с качественными и понятными нижегородцам товарами по доступным ценам.
Учитывая, что город растет в южном направлении, ему могут потребоваться новые торговые площади. Как полагает Марина Пылина, они могут разместиться вдоль проспекта Гагарина в сторону Ольгино и у новостроек на Автозаводе. Однако будущее не за классическими моллами, а за многофункциональными комплексами, где на торговлю приходится 30% площадей. Остальную часть займут апартаменты и офисы.
Застройщиками, скорее всего, будут крупные девелоперы, которые уже владеют активами. Новых игроков на этот перегретый рынок ждать не приходится, — отмечает эксперт.
Таким образом, лучше всего в Нижнем Новгороде выживают торговые центры с мультиформатной концепцией, а вот менее успешным ТЦ приходится искать варианты — усиливать сферу услуг и развлечений или совсем менять функцию. В ближайшее время в городе вряд ли появятся новые крупные объекты, но это не значит, что рынок торговой недвижимости перестанет развиваться. С появлением новых микрорайонов в Нижнем Новгороде будут строиться ТЦ — небольшие, но наполненные полезными сервисами.