Высокие ставки по банковским вкладам снова сделали депозиты заметным инструментом размещения капитала. При доходности до 15-16% годовых вклад выглядит простым и понятным решением: деньги размещаются на счёте и приносят фиксированный процент. Но у такого инструмента есть важная особенность. Он приносит доход, однако практически не влияет на стоимость самого капитала.
Именно поэтому всё чаще возникает другой вопрос: стоит ли ограничиваться процентом или рассматривать активы, которые способны одновременно формировать доход и увеличивать свою стоимость.
Доходные апартаменты в курортных проектах работают именно по такой модели - и потому сравнение этих инструментов всё чаще появляется в инвестиционных дискуссиях.
Банковский вклад: фиксированная доходность и налоговая корректировка.
Вклад формирует один источник дохода - процент от размещённой суммы. Стоимость самого капитала не увеличивается: по окончании срока инвестор получает первоначальный номинал и начисленные проценты за вычетом налога. Проценты по вкладам облагаются НДФЛ с суммы превышения установленного лимита (1 млн рублей × максимальная ключевая ставка Банка России за год).
Пример расчёта:
12 000 000 ₽ под 16% годовых
Номинальный доход - 1 920 000 ₽
При ключевой ставке 15,5% необлагаемый лимит составит 155 000 ₽.
Налоговая база - 1 765 000 ₽.
НДФЛ 13% - 229 450 ₽.
Чистый доход - 1 690 550 ₽.
Фактическая доходность - около 14,1% годовых.
Таким образом, вклад остаётся надёжным инструментом сохранения ликвидности, но его итоговая эффективность ниже номинальной ставки и не сопровождается ростом стоимости самого капитала.
Доходные апартаменты: двойная модель результата.
Недвижимость в курортном проекте работает по иной логике. Здесь результат формируется из двух составляющих.
Первая - денежный поток от эксплуатации объекта через централизованное управление.
Апартаменты участвуют в общей системе продаж и загрузки комплекса, поэтому доход формируется не случайными арендами, а регулярной операционной работой.
Вторая - рост стоимости самого актива. По мере реализации проекта, развития инфраструктуры и снижения строительных рисков стоимость объекта будет увеличиваться.
При стабильной загрузке на уровне 75–80% годовой доход способен конкурировать с банковскими ставками. Дополнительно, при входе на ранней стадии проекта стоимость апартаментов растет до 40% по мере приближения объекта к вводу в эксплуатацию.
Таким образом, недвижимость сочетает два источника результата: текущий доход и увеличение стоимости самого актива.
Разные инструменты - разная логика капитала.
Поэтому корректное сравнение вклада и недвижимости заключается не в поиске максимального процента. Это инструменты с разной инвестиционной природой. Банковский вклад - решение для сохранения капитала и получения предсказуемого процента. Доходные апартаменты - инвестиционный актив, результат которого зависит от качества проекта, уровня управления и спроса на локацию.
Именно поэтому многие инвесторы используют их не как альтернативу, а как разные элементы стратегии: вклад обеспечивает стабильность и ликвидность, недвижимость - доход и участие в росте стоимости активов.
Курортные проекты нового поколения, такие как «Сады Киммерии», строятся именно в этой логике. Апартаменты здесь являются частью большой инфраструктуры - со спортивными объектами, оздоровительным направлением и деловыми пространствами, которые формируют устойчивый поток гостей.
В такой модели недвижимость работает не только как квадратные метры, а как элемент курортной экономики, способный приносить регулярный доход и увеличивать свою ценность по мере развития проекта.
Редакция проекта "Сады Киммерии".