Альтернативная сделка — отличный вариант для тех, кто хочет быстро улучшить жилищные условия и сохранить бюджет на фоне инфляции. Но тут есть риски, которые могут проявиться в самый неподходящий момент.
К нам обратились клиенты, чьи планы рухнули за минуту до сделки, прямо в кабинете нотариуса. Они собирались продать долю в квартире, взять кредит и купить отдельное жилье. Это была классическая альтернативная схема, когда продажа одного объекта сразу же запускает покупку другого.
Надо сказать, что для рынка долей их предложение было нетипичным и выгодным: речь шла не об абстрактных квадратных метрах на бумаге, а о фактически выделенной комнате с раздельными платежными документами, с отдельными счетчиками. Дополнительно между сособственниками было подписано соглашение о порядке пользования квартирой.
Поначалу наши доверители действовали самостоятельно — делали фотографии, размещали объявления. В течение полутора лет объектом никто не интересовался. Затем появился агент, и все пошло быстрее: они нашли покупателя на долю, а себе присмотрели новое жилье.
Ошибки
Все так же — самостоятельно, без юридического сопровождения — была оформлена дальнейшая цепочка: клиенты приняли деньги по соглашению о задатке от покупателя доли и передали эти средства продавцу выбранной квартиры.
Таким образом, они подписали два соглашения — в разные даты и с разными людьми — и по факту выстроили альтернативную цепочку. Однако взаимосвязь сделок (альтернативность) в документах прямо не закрепили. Кроме того, в соглашении о задатке по покупке квартиры не предусмотрели ситуацию, когда сделка срывается не по вине покупателей.
Еще один риск заключался в следующем: задаток за долю пришел переводом от родственника покупателя на карту продавца, но при этом дополнительно была оформлена расписка о получении средств наличными. В конфликте это выглядело как задвоение суммы и порождало вопросы об ошибочном платеже постороннего лица и неосновательном обогащении.
Внезапно
На финальной стадии в назначенный день нотариус решила проконсультировать покупателя доли — и описала его покупку как жизнь в коммуналке, подчеркнув права сособственников пользоваться квартирой, проживать и регистрировать там людей.
По словам наших доверителей, покупатель и без нотариуса отлично понимал, что такое доля и какие права и обязанности он будет иметь как ее владелец — его давно ввели в курс дела, ничего не приукрашивая. Но тут сработал человеческий фактор: выслушав все это еще раз из уст человека, облеченного властью и полномочиями, мужчина просто встал и вышел из кабинета. Сделка сорвалась.
Дальше посыпалось: клиенты не успели выйти на сделку по покупке квартиры в срок и заплатили своему продавцу штраф в двойном размере аванса (напомним, что в соглашении не было оговорки на случай срыва альтернативы без их вины). Плюсом легли расходы на подготовку: техработы, сбор отказов сособственников от выкупа и согласий на продажу доли, медсправки, освидетельствования, оплата услуг нотариуса и так далее.
Ситуацию осложнила претензия покупателя доли: он потребовал возврата двойной суммы задатка, заявив, что отказ от сделки связан не с его решением, а с тем, что продавец якобы не предоставил необходимые документы и информацию.
Наши действия
Все, что нам оставалось, — как можно быстрее закрыть уязвимые места.
Что мы сделали:
- Провели переговоры с несостоявшимся покупателем доли и таки получили подтверждающий документ: перевод от его родственника и наличные по расписке — это одна и та же сумма. На это ушло четыре дня.
- Направили ответ на претензию: изложили позицию доверителей, оспорили требование о двойной сумме и указали, что покупатель доли сам сорвал сделку.
- Для продавца квартиры подготовили письмо: зафиксировали обстоятельства срыва договоренностей и выстроили коммуникацию так, чтобы максимально уменьшить убытки доверителей.
Выводы
В альтернативной цепочке важны не только сроки и стороны, но и юридическая упаковка предварительных договоренностей — как они прописаны, так они и сработают.
Необходимо четко фиксировать взаимосвязь звеньев и заранее прописывать, что будет происходить при срыве цепочки не по вине стороны. Отдельная зона риска — расчеты: один платеж должен оставлять один понятный след, без переводов «от родственников» и параллельных расписок за якобы полученный нал.
Вывод напрашивается сам собой: обращайтесь к юристам за помощью на самом раннем этапе сделки, когда вы только договариваетесь. Многое можно предусмотреть — а значит избежать.
