С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ, вносящий существенные изменения в порядок определения видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Нововведения затронут широкий круг землевладельцев и землепользователей.
Что изменилось?
1⃣ Официально обозначено понятие "ВРИ", а также введена отдельная глава в ЗК РФ, регламентирующая все вопросы, связанные с ним. Так, видом разрешенного использования земельного участка обозначен вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
2⃣ Закрепляется положение о том, что ВРИ зданий и сооружений должен соответствовать ВРИ участка. Особенности заключаются в том, что теперь законодательно установлено:
⏩назначение правомерно возведенного здания служит основанием для определения ВРИ земельного участка
⏩использование здания в измененном функциональном назначении возможно после корректировки ВРИ участка и официального отражения этого изменения в кадастровом учёте
3⃣ Появилась возможность объединить и перераспределить земельные участки с разным ВРИ, если они расположены в одной территориальной зоне (новый участок получает совокупность ВРИ исходных участков).
4⃣ Теперь арендатор участка не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором аренды земельного участка (исключение - арендатор, заключивший договор о КРТ).
Также, после вступления в силу новых изменений, в договорах аренды обязательно должно быть включено условие о видах разрешенного использования участка.
5⃣ В изменениях также предусматривается возможность установления ВРИ, не предусмотренного ПЗЗ (для эксплуатации правомерно возведенных объектов капитального строительства).
6⃣ Процедура смены ВРИ упрощена для некоторых категорий земель (для них вводится заявительный порядок, правообладатель сможет выбрать любой без дополнительных разрешений). Благодаря данному изменению существенно сократятся сроки проведения процедуры.
7⃣ Независимо от ВРИ теперь можно будет использовать участки для:
⏩размещения геодезических пунктов
⏩строительства линейных объектов
⏩возведения некапитальных строений (на время стройки)
⏩обеспечения обороны и безопасности страны
На что стоит обратить внимание?
❗Унификация ВРИ может повлиять на кадастровую и рыночную оценку земель. Особенно это коснется участков, расположенных на стыке зон с разными ограничениями.
❗Упрощение процедуры смены ВРИ откроет новые перспективы для инвесторов и застройщиков, особенно в рамках проектов комплексного развития территорий.
Как подготовиться к изменениям?
✔проверьте текущий ВРИ своего участка в ЕГРН
✔проконсультируйтесь с юристом по вопросам соответствия участка планируемому виду использования