В действующем законодательстве отсутствует четкая дефиниция понятия «целевое назначение» применительно к объектам нежилого фонда, равно как и не закреплена их официальная классификация по данному признаку. Под рассматриваемой категорией принято подразумевать функциональную пригодность объекта для использования в целях, исключающих постоянное проживание людей.
Условие о целевом использовании может быть включено сторонами в текст арендного соглашения. Эксплуатация объекта аренды с нарушением оговоренного назначения способна спровоцировать для нанимателя негативные правовые последствия, включая досрочное прекращение договорных отношений.
Владелец коммерческой недвижимости обладает правом инициировать процедуру перевода объекта в жилой фонд. Что касается участников арендных правоотношений, они вправе скорректировать условия сделки путем заключения дополнительного соглашения, установив новые параметры использования помещения.
1. Принципы определения функционального предназначения нежилого объекта
Информация о назначении объекта недвижимости фиксируется в кадастровых документах. При этом закон устанавливает лишь две базовые категории: жилое и нежилое назначение (п. 10 ч. 5 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Более детальная градация коммерческих площадей по их целевому использованию на законодательном уровне отсутствует. Однако, исходя из практики эксплуатации, принято выделять помещения торгового, складского, учебно-научного, производственного профиля и т.д.
Руководствуясь данными обстоятельствами, а также нормами п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, можно заключить, что под целевым назначением коммерческого помещения следует понимать его способность обслуживать нужды, не сопряженные с проживанием граждан. Конкретные направления использования владелец выбирает самостоятельно, при условии, что они не противоречат базовому статусу помещения как нежилого и отвечают установленным нормативам.
Кроме того, функциональное предназначение объекта может быть конкретизировано договором, например, при сдаче в аренду. Данная возможность проистекает из принципа свободы договора и права сторон детализировать условия пользования переданным имуществом. К примеру, в соглашении может быть зафиксировано, что площадь арендуется под организацию торговой точки или офиса. В таком случае наниматель обязуется эксплуатировать объект строго в соответствии с достигнутыми договоренностями (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 615 ГК РФ), а нарушение данного условия влечет за собой ответственность.
2. Порядок корректировки целевого назначения объекта
При намерении перевести коммерческую недвижимость в категорию жилья необходимо следовать регламентированной законом процедуре перевода.
Если же требуется скорректировать целевое использование, оговоренное в арендной сделке, алгоритм действий аналогичен порядку внесения правок в любой договор. Чтобы изменить условие о назначении помещения по взаимному согласию, сторонам следует разработать проект дополнительного соглашения и направить его контрагенту. По общему правилу, такое допсоглашение должно быть оформлено по той же форме, что и основной договор. Если изменения вносятся в соглашение, прошедшее государственную регистрацию, то и допсоглашение также подлежит регистрации (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Важно учитывать: если объектом аренды выступает недвижимость, принадлежащая государственному или муниципальному образованию, необходимо дополнительно ориентироваться на региональные нормативные акты. В частности, на административные регламенты, которые могут содержать особые требования к форме заявления о смене целевого использования и пакету прилагаемой документации.
3. Правовые последствия эксплуатации нежилого помещения с нарушением целевого назначения
Характер последствий напрямую зависит от статуса нарушителя: является ли им собственник объекта либо лицо, пользующееся имуществом на ином праве (например, наниматель).
3.1. Ответственность собственника за нецелевое использование
Прямой ответственности для владельца за нецелевое использование его коммерческой недвижимости (например, за организацию в ней жилья) законодательство не устанавливает. Однако негативные последствия могут наступить, если подобные действия спровоцируют иные правонарушения.
Так, если эксплуатация помещения противоречит не столько его собственному назначению, сколько виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, собственник может быть привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (штраф за нецелевое использование земли). Судебная практика исходит из того, что здание и участок неразрывно связаны, а земельное законодательство требует использования всей территории строго по целевому назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, Определение ВС РФ от 21.10.2019 N 308-ЭС19-10562).
Кроме того, возможна ситуация, когда использование помещения ущемляет интересы прочих собственников в том же здании. Они наделены правом требовать устранения подобных нарушений (ст. 304 ГК РФ). Верховный Суд РФ в одном из определений (от 28.08.2018 N 83-КГ18-13) поддержал такую позицию, рассматривая случай, когда владелец после перевода квартиры в нежилой фонд использовал ее не для салона красоты (как заявлялось при переводе), а под магазин, торгующий алкоголем. Суд указал, что подобное изменение функционала затрагивает интересы жильцов дома и сопряжено с использованием общедомового имущества.
3.2. Ответственность арендатора за нецелевое использование
В данном случае на первый план выходят последствия нарушения условий арендной сделки. Арендодатель наделен следующими правами:
• инициировать судебное разбирательство о досрочном расторжении договора. Это возможно только после направления нанимателю письменного предупреждения и предложения о расторжении (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ);
• заявить об одностороннем отказе от исполнения обязательств, если подобное право зафиксировано в тексте договора и не противоречит ограничениям, установленным п. 2 ст. 310 ГК РФ. В этом случае обращение в суд не требуется, и договор считается прекращенным с момента получения уведомления арендатором (п. 2 ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Для договоров, заключенных на неопределенный срок, право на отказ действует даже при отсутствии специального пункта в соглашении, однако о таком решении необходимо уведомить нанимателя минимум за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
• взыскать договорную неустойку (пеню или штраф), если соглашение содержит санкции за нарушение правил использования помещения (п. 1 ст. 330 ГК РФ);
• потребовать возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Необходимо также учитывать, что меры воздействия на недобросовестного арендатора могут быть предусмотрены региональным законодательством.
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍
Автор Антон Пыхтеев