Вопросы изменения конфигурации внутренних пространств в зданиях требуют четкого понимания терминологии и законодательных норм. Особенно это актуально для нежилых объектов, где правовое регулирование может существенно различаться в зависимости от типа строения и его местоположения. Важно разграничивать два основных понятия: перепланировку и реконструкцию, так как от этого зависят порядок согласования работ и их документальное оформление.
1. Сущность перепланировки нежилого помещения
Под перепланировкой, когда речь идет о помещении в многоквартирном доме, подразумевается корректировка его конфигурации. Это может включать изменение площади или границ комнаты, создание новых помещений внутри существующего, а также любые перемены во внутренней компоновке пространства. Допустимо также изменение параметров смежных с ним помещений. Главным юридическим последствием таких действий является необходимость актуализировать данные в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) относительно площади и границ, либо поставить на кадастровый учет вновь образованные объекты с последующей регистрацией прав собственности на них.
Процедура согласования подобных изменений относится к компетенции муниципальных властей. Исключение составляют города федерального значения — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, где эти функции, как правило, выполняют региональные органы государственной власти.
Так, в столице действует Постановление Правительства Москвы № 508-ПП, которым утверждены как требования к проведению работ, так и регламент их согласования. Данный документ содержит четкий перечень того, что считается перепланировкой. К таким работам, в частности, относят возведение новых несущих стен, пробивку проемов в существующих капитальных стенах или заделку ранее устроенных без разрешения отверстий.
Следовательно, если владелец помещения, находящегося в многоквартирном доме, намерен выполнить действия, попадающие под это определение, он обязан пройти официальную процедуру согласования.
Однако важно учитывать разъяснения Росреестра (письмо от 30.01.2025 N 13-0728-АБ/25): описанный выше порядок, предназначенный для помещений в многоквартирных домах, не распространяется на объекты, расположенные в отдельно стоящих нежилых зданиях. Поскольку единого федерального закона, регулирующего перепланировку в нежилых строениях, не существует, решение вопроса передано на уровень местного самоуправления. Если в конкретном муниципальном образовании приняты свои нормативные акты, регламентирующие этот процесс, необходимо следовать им. В случае отсутствия локальных правил, эксперты рекомендуют ориентироваться на порядок, установленный для реконструкции всего здания.
2. Что подразумевается под реконструкцией нежилого помещения
Понятие «реконструкция» в Градостроительном кодексе РФ дано применительно к объектам капитального строительства в целом (зданиям, сооружениям). Само по себе помещение таковым объектом не является — это лишь обособленная и интегрированная часть здания. Реконструкция предполагает проведение работ, которые ведут к изменению основных параметров всего строения или его частей. Сюда также относится замена или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением усиления или замены отдельных элементов на аналогичные.
Таким образом, если запланированные в помещении (например, в офисном центре) действия — изменение его границ, создание новых комнат или корректировка внутренней планировки — затрагивают параметры здания, то с юридической точки зрения это будет считаться реконструкцией части объекта капитального строительства. Осуществление таких проектов должно проходить в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса, включая подготовку проектной документации, проведение экспертизы (в установленных случаях), получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
3. Принципиальная разница между перепланировкой и реконструкцией
Главный критерий, позволяющий отличить эти два вида работ, заключается в их характере и степени вмешательства в конструкцию здания.
Перепланировка, проводимая в помещениях многоквартирных домов, ограничивается внутренними изменениями. В качестве типичных примеров можно привести демонтаж или возведение межкомнатных перегородок (не несущих), перенос дверных проемов, изменение габаритов оконных проемов внутри помещения. Эти операции не влияют на основные конструктивные характеристики и надежность всего здания.
Если же в результате деятельности меняются фундаментальные параметры строения или его части, либо производится серьезное вмешательство в несущие конструкции (замена, восстановление), то такая деятельность квалифицируется как реконструкция. Это более сложный процесс, требующий не только изменения внутренней геометрии помещения, но и пересмотра технических характеристик всего объекта капитального строительства.
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍
Автор Антон Пыхтеев