С 2027 года государство само будет оценивать стоимость изымаемой недвижимости. Для собственников коммерческих объектов это меняет правила защиты.
Владельцы коммерческой недвижимости привыкли к тому, что при изъятии можно оспорить отчёт оценщика и представить альтернативную экспертизу.
С 1 января 2027 года эта возможность фактически сужается. Государство закрепило правило, по которому экспертизы по делам об изъятии для государственных и муниципальных нужд смогут проводить только государственные судебно-экспертные организации. Это означает перераспределение контроля над ключевым элементом спора – размером компенсации.
Монополия на экспертизу
Распоряжением Правительства РФ № 239-р от 11 февраля 2026 года установлено, что определение рыночной стоимости изымаемых объектов и размера убытков будет поручено исключительно государственным экспертным учреждениям. Речь идёт о спорах в рамках изъятия для государственных и муниципальных нужд, включая проекты комплексного развития территорий.
Ранее аналогичный подход уже применён к делам о самовольном строительстве и спорам об оспаривании кадастровой стоимости. Теперь сфера монополии государства расширена – экспертное заключение по стоимости объекта формируется структурой, связанной с государством, которое само инициирует изъятие.
По действующему регулированию компенсация должна соответствовать рыночной стоимости имущества и включать все причинённые убытки. Однако на практике именно экспертное заключение становится базой для судебного решения.
Для собственника это означает изменение баланса сил. Государство выступает инициатором изъятия, определяет условия проекта, а с 2027 года получает исключительное право на формирование доказательной базы по стоимости. В ситуации, когда речь идёт о десятках или сотнях миллионов рублей, даже небольшое занижение оценки приводит к значительным потерям. Собственник лишается бизнеса, т.к. не сможет на полученный размер компенсации приобрести, сформировать новый подобный бизнес.
До вступления новых правил в силу собственники ещё могут формировать полноценную доказательственную позицию с привлечением независимых оценщиков и экспертных организаций. Это пока позволяет иметь паритет сил и добиваться увеличения компенсации, в том числе на досудебной стадии.
После 1 января 2027 года акцент сместится на предварительную подготовку документов, фиксацию фактического использования объекта, анализ инвестиционной привлекательности и доказательство размера убытков через иные допустимые доказательства. Ошибки на раннем этапе будут стоить значительно дороже, поскольку корректировать экспертное заключение станет сложнее.
Практика показывает, что грамотная подготовка к переговорам и судебному процессу позволяет увеличить размер возмещения и включить в него все подлежащие компенсации суммы. В рамках сопровождения изъятия и споров с органами власти наша команда обеспечивает комплексную защиту интересов доверителя, включая досудебные переговоры и представление в арбитражных судах.
Вывод
С 2027 года процедура оценки при изъятии станет более формализованной и контролируемой государством. Это повышает требования к качеству подготовки позиции собственника. Чем раньше проведён аудит рисков и разработана стратегия защиты, тем выше вероятность сохранить капитал и получить справедливое возмещение.
Запросите правовой аудит объекта, чтобы оценить риски изъятия и возможные потери.
Наш канал в Telegram АВАНТА: право и коммерческая недвижимость