Главный вывод: рынок вышел из эпохи легких денег и входит в полосу жесткой адаптации, где выживут только самые гибкие.
Долгая дорога к 8% — прогноз по ключевой ставке
Краснодарский край остается одним из лидеров по вводу нового жилья в стране, но покупательская способность снижается.
Первый вопрос, который волнует и застройщика, и покупателя — когда же ипотека перестанет быть роскошью и снова станет доступной для широких слоев населения. Информационный повод для нашей встречи был позитивным: 13 февраля Центробанк вновь снизил ключевую ставку, теперь она составляет 15,5%. Это уже шестое подряд снижение с июня прошлого года.
Как отметил на круглом столе эксперт Южного ГУ Банка России Вячеслав Задорожный, такая динамика уже оказывает позитивное влияние, как на рынок ипотеки, так и на сегмент строящегося жилья. За период снижения ставки рыночная ипотека подешевела почти на пять процентных пунктов. При этом спрос формируют не только ипотечные сделки, но и покупки за собственные средства.
Ипотечный портфель жителей края за прошлый год увеличился на 13% и достиг примерно 930 млрд рублей. Основной вклад внесла семейная ипотека. Только в декабре в регионе по этой программе выдали около 40 млрд рублей — на 70% больше, чем в ноябре. Если сравнивать с декабрем прошлого года, объем вырос почти втрое, — подчеркнул Задорожный.
В январе показатель снизился до 24 млрд рублей, однако по сравнению с январем прошлого года рост составил более, чем в четыре раза. Эксперт отметил, что всплеск спроса во многом объясняется ожиданиями изменений параметров льготной ипотеки, которые вступили в силу с 1 февраля.
Доля рыночной ипотеки в последние полгода остается стабильной — около 20%. При этом Задорожный обратил внимание на связь между масштабом льготных программ и стоимостью рыночных кредитов. Если часть заемщиков получает финансирование ниже объективной стоимости денег в экономике, это приводит к росту денежной массы и, как следствие, к инфляционному давлению.
Недавно, комментируя снижение ключевой ставки, председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина заявила о том, что «ипотека станет массово доступной, когда произойдет устойчивое снижение инфляции». При этом «снижение инфляционных ожиданий будет происходить достаточно медленно, потребуется более плавная траектория снижения ставки».
За время действия масштабной льготной ипотеки цена квадратного метра в Краснодарском крае выросла втрое. В таких условиях Банк России вынужден удерживать повышенную ключевую ставку, чтобы сдерживать инфляцию и защищать интересы всех граждан, в том числе тех, кто не имеет доступа к льготным программам.
До запуска безадресной льготной ипотеки, в 2018-2019 годах, инфляция держалась около 4%, а ставки по рыночной ипотеке находились на уровне 8-9%. Банки, как пояснил Задорожный, всегда учитывают ожидаемую инфляцию при формировании процентных ставок, поэтому именно устойчиво низкий рост цен делает кредиты доступнее.
Сейчас инфляция в стране составляет около 6%. По прогнозу Банка России, по итогам 2026 года она будет находиться в диапазоне 4,5-5,5%. Среднюю ключевую ставку в 2026 году регулятор ожидает на уровне 13,5-14,5%, в 2027 году — около 8-9%, в 2028 году — 7,5-8,5%.
Таким образом, низких ставок (около 8-9%) рынку придется ждать еще как минимум год-полтора. Все это время и застройщикам, и покупателям предстоит жить в условиях «дорогих денег».
Банки фиксируют «фантастическую» долговую нагрузку у клиентов
Тревожным сигналом прозвучало выступление управляющего по ипотечному кредитованию (Совкомбанк) Светланы Каспийцевой.
По ее словам, сегодня банковская система столкнулась с последствиями ипотечного бума прошлых лет, который теперь аукается ростом просрочек.
Банки фиксируют «фантастическую» долговую нагрузку у клиентов. Многие пытаются взять ипотеку, уже имея несколько кредитов и микрозаймов.
Те, кто набрал по 3-4 квартиры в период околонулевой ипотеки (с субсидированием от застройщика), сейчас не могут платить по ставкам 8% и выше. Растет пул заемщиков, уходящих в просрочку. Банки сталкиваются с проблемой реализации залогового жилья. Рыночная цена квартир на вторичке зачастую ниже суммы выданного кредита. Зачастую такую квартиру мы не можем продать даже за сумму кредита. Необеспеченные кредиты растут, — констатировала Светлана Каспийцева.
Застройщики: «Мы не можем снижать цены»
Как рассказали на круглом столе представители девелоперов, в Краснодаре зафиксирован трехкратный спад продаж новостроек.
По словам директора департамента продаж компании ИНСИТИ девелопмент Ксении Гагариной, снижение продаж затронуло практически всех застройщиков. Девелоперы, по ее оценке, фиксируют падение не в два раза, а в три-пять раз по сравнению с прежними показателями.
Причину такого спада наш эксперт связывает, прежде всего, с ужесточением условий ипотечного кредитования. В частности, свою роль сыграла так называемая донорская ипотека.
В конце прошлого года, на фоне слухов о возможной отмене программы, на рынке возник ажиотаж. Покупатели стремились успеть оформить кредиты, что подогрело спрос. В итоге значительная часть потенциальных клиентов приобрела жилье еще тогда, фактически «вымыв» рынок, — отметила Ксения Гагарина.
Сейчас, по ее словам, число желающих купить квартиру сократилось, а сама программа донорской ипотеки уже не оказывает прежнего эффекта. Кроме того, изменилась ситуация с господдержкой. Появились дополнительные условия, в том числе связанные с регистрацией ребенка, что также влияет на решение семей о покупке.
Отдельной проблемой стали растущие затраты застройщиков.
Себестоимость строительных материалов увеличивается, дорожают работы и услуги подрядчиков, растут зарплаты и налоговые отчисления. В таких условиях девелоперы не могут существенно снижать цены и брать на себя дополнительные субсидии, — отметила эксперт.
При этом компании стараются удерживать стоимость жилья.
Основной покупатель — это молодая семья 30-35 лет с одним или двумя детьми, которая приобретает недвижимость по семейной ипотеке. Лимит по такой программе составляет 6 млн рублей, и любое повышение цены автоматически сокращает круг потенциальных клиентов. Ситуацию осложняет и рост первоначального взноса: у многих банков взнос составляет 20-30 процентов, а в отдельных случаях доходит до 40 процентов, — сказала Гагарина
Тем не менее, застройщики не исключают, что в ближайшей перспективе будут вынуждены увеличивать стоимость квадратного метра из-за увеличения издержек. Пока же участники рынка стараются удержать цены, понимая, что платежеспособный спрос остается ограниченным.
На упреки в сверхприбылях, которые традиционно звучат в адрес девелоперов, ответил инвестиционный аналитик Никита Мазуренко. Он напомнил, что с 2019 года застройщики работают через эскроу-счета и проектное финансирование.
Эффективная ставка по кредиту для застройщика напрямую зависит от темпов продаж. Если продажи падают, банк повышает ставку. Добавьте сюда рост себестоимости стройки, зарплат, налогов. Никакой сверхприбыли здесь нет, есть выживание, — объяснил эксперт.
Его слова подтвердила Ксения Гагарина:
Мы вынуждены держать цену, но, скорее всего, будем ее поднимать. Себестоимость материалов и работ растет. Максимально стараемся не выходить за лимиты семейной ипотеки (6 млн рублей), чтобы не потерять покупателя, но это очень сложно.
Где брать деньги? Рассрочка и донорство
В условиях, когда рыночная ипотека неподъемна, застройщики и банкиры предлагают нестандартные ходы.
Ксения Гагарина рассказала о программе, запущенной в конце 2024 года: первоначальный взнос 20%, остаток делится на 60 месяцев равными долями без удорожания.
Вице-президент Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова предложила стратегию для тех, кто не подпадает под льготную категорию:
Берите квартиру под субсидированную ставку 12% на год или два, пока ключевая ставка высокая. Запускайте туда арендаторов, пусть гасят платеж. А через два года, когда ставки упадут до 8-9%, рефинансируйтесь. Главное — дожить до этого момента и иметь хорошую кредитную историю.
Отдельно эксперты остановились на популярной и официальной схеме, когда человек без льгот привлекает «донора» (семью с детьми) для получения семейной ипотеки. Это и есть, так называемая, донорская ипотека.
Донорская ипотека — это способ для человека (условно, «заемщика») получить льготный ипотечный кредит (под низкий процент), даже если сам он не имеет на него права.
Представьте ситуацию — вы хотите купить квартиру в новостройке по низкой ставке. Но льготная программа, например «Семейная ипотека», дает такой процент только семьям, где есть ребенок до 7 лет. А у вас детей нет. Тогда вы привлекаете «донора». Это семья с детьми, у которой уже есть своя квартира, и она готова вам помочь.
На первый взгляд схема выглядит выигрышной: вы получили низкую ставку. Ксения Гагарина предупредила о новых правилах и рисках:
- Теперь оба супруга-донора участвуют в сделке (на них тоже вешается долговая нагрузка).
- Каждому донору теперь обязательно нужно выделять минимум по шесть квадратных метров.
Государство в помощь
Несмотря на рост ставок и цен, в Краснодаре продолжают действовать федеральные и краевые программы, призванные помочь жителям в решении жилищного вопроса.
О том, кто может претендовать на выплаты, сколько ждать очереди и какие существуют подводные камни, в ходе круглого стола рассказала Ольга Романова, заместитель начальника отдела по жилищным программам управления экономики администрации Краснодара.
Одна из самых востребованных программ — «Молодая семья» — работает по принципу социальной выплаты. Полученные средства можно направить на первый взнос по ипотеке или строительство дома, — пояснила Ольга Романова.
Главное условие — возраст. Программа рассчитана на супругов до 35 лет (либо одного родителя в неполной семье). Причем, как уточнила Ольга Владимировна, возраст учитывается не в момент подачи заявления, а непосредственно перед получением денег. Если вам только что исполнилось 36, а выплата еще не пришла — увы, воспользоваться ей уже не получится.
Именно возрастной ценз становится главной причиной, по которой многие краснодарцы не дожидаются своей очереди. На сегодняшний день срок ожидания по программе составляет 6-7 лет. Впрочем, для многодетных семей и участников специальной военной операции действует первоочередное право.
Краевая поддержка: без возрастных ограничений
Для тех, кто не вписывается в возрастные рамки «Молодой семьи», но нуждается в улучшении жилищных условий, действуют краевые программы. Они реализуются через Министерство ТЭК и ЖКХ и Кубанский центр господдержки населения.
Претендовать на помощь могут:
- Граждане, состоящие на городской очереди как нуждающиеся в жилье.
- Многодетные семьи.
- Бюджетники со стажем не менее двух лет (учителя, врачи, работники культуры и т.д.).
Главное отличие от федеральной программы — возраст здесь роли не играет. Однако есть другое важное условие: прописка на территории Краснодарского края должна быть не менее пяти лет. Финансирование идет исключительно из краевой казны, поэтому регион должен быть уверен, что помогает своим.
Еще один инструмент, доступный краснодарцам, — накопительная ипотека. Участвовать в ней могут те, у кого есть постоянная регистрация в крае и в собственности не больше одной квартиры (то есть нуждающиеся в улучшении условий).
Схема работает так: вы открываете вклад в одном из банков-партнеров на срок от года до пяти лет. Государство добавляет к вашим накоплениям 30%. Накопленную сумму (свою + государственную) можно потратить на покупку квартиры на первичном рынке или строительство дома.
Для участников специальной военной операции и членов семей погибших действуют отдельные меры поддержки. Выплаты производятся за счет краевого бюджета на основании постановления губернатора. По словам Ольги Романовой, такие выплаты производятся оперативно — ждать годами их не приходится.
Портрет клиента-2026 — его страхи и ожидания
По наблюдениям участников рынка, покупатель кардинально изменился. Он стал не просто рациональным, а тревожным. Из-за обилия предложений клиент теряется. Ему нужен проводник на рынке недвижимости.
Член комитета по рынку труда и социальному партнерству Торгово-промышленной палаты Краснодарского края Алексей Бармин поднял тему психологии покупателя и потерь застройщиков на коммуникациях.
Лид (потенциальный клиент, который проявил интерес к покупке недвижимости) сегодня золотой. Выигрывает тот застройщик, который быстрее обрабатывает поток. Мы сейчас внедряем систему, которая по поведению человека на сайте определяет его психотип — важны ему безопасность, статус или комфорт. И делает персональное предложение в моменте, — поделился уникальным кейсом Бармин.
Это сигнал рынку: массовые скрипты продаж уходят в прошлое.
Краснодарцев интересуют не только количество квадратов, а инфраструктура
Если мы говорим про портрет клиента в 2026 году, то я отмечу, что это родители, имеющие одного либо более детей, которые приобретают недвижимость по льготной программе семейной ипотеки. Именно эта категория сегодня — основной драйвер спроса, — отметила Ксения Гагарина.
Кроме того, по ее словам, сегодня у клиента больше требований именно к инфраструктуре, а не к метражу:
Клиент стал очень требователен к застройщику. Его интересуют теперь не только квадратные метры, площадь жилья и планировка, но в том числе и вся инфраструктура — детская, спортивная площадки, насаждения, аллеи. Даже такими объектами, как детские сады и школы, уже не удивить нынешнего покупателя. Это воспринимается как обязательная базовая комплектация района. А еще покупатели интересуются поликлиниками, дошкольными и школьными учреждениями дополнительного образования, кружками и секциями.
По словам Гагариной, клиенту очень важна транспортная доступность. Причем он смотрит на перспективу: планируется ли в этом районе проведение трамвайной линии, появятся ли новые остановки маршрутного транспорта и автобусов. Люди готовы ждать, но хотят понимать, что город развивается вместе с ними.
Агенты VS застройщики: кто на самом деле продает новостройки?
Отношения застройщиков и агентов по недвижимости в Краснодаре давно переросли в симбиоз.
Мы платим комиссию риэлторам и не жалеем на это средства. Хороший риелтор — навигатор для клиента. Но хотелось бы, чтобы все агенты были подкованы юридически. Сейчас многие, не зная законов, сеют смуту и срывают сделки, — отметила Ксения Гагарина.
Ольга Долгополова подтвердила, что сертификация агентов в Краснодаре — дело добровольное, однако можно проверить агентов через реестр профессиональных объединений.
Существуют сертифицированные агентства: сотрудники сдали экзамен, их ответственность застрахована на 10 млн рублей. На сайте профсоюза можно посмотреть номер аттестата и даже нажать кнопку «пожаловаться», если агент не вежливо разговаривает, — пояснила она.
Фейки на интернет-сервисах объявлений о продаже жилья
Одной из самых острых тем стала проблема недостоверных объявлений на популярных интернет-площадках.
Ольга Долгополова описала схему работы «серых» агентов: размещается объявление о продаже квартире по цене ниже рынка. Потенциальный покупатель звонит. В лучшем случае трубку не берут (телефон попадает в базу для прозвонов). В худшем — клиента заманивают в офис, берут задаток якобы для бронирования объекта, а потом выясняется, что собственник «плохой» или уже продал квартиру, и клиенту предлагают совсем другой вариант.
Проблему фейковых объявлений подтвердила и Светлана Каспийцева. Она отметила, что из-за большого количества нереальных предложений страдают клиенты при согласовании ипотеки.
Банки используют централизованные системы оценки недвижимости, которые анализируют объявления на рынке. Если алгоритм видит более низкие цены по похожим объектам, он может отказать в согласовании заявленной стоимости. При этом ни продавец, ни покупатель не виноваты — ориентиром становятся именно фейковые объявления.
В качестве главной рекомендации специалисты советуют не вступать в дальнейшую коммуникацию с сомнительными посредниками и не посещать офисы по подобным объявлениям.
… Ясно, что 2026 год станет проверкой на прочность для всех участников рынка. Девелоперам придется доказывать, что их проекты стоят своих денег, даже когда ипотека дорогая. Банкам — искать баланс между поддержкой клиентов и собственными рисками. А покупателям — учиться отделять реальные предложения от фейков, а надежных партнеров от случайных попутчиков.