2025 год стал для рынка недвижимости Дубая рекордным: по предварительным данным в эмирате зарегистрировано 215 700 сделок — это на 18,7% больше, чем годом ранее. Совокупная стоимость операций выросла почти на 31% и достигла 686,8 млрд дирхамов (примерно $187 млрд). Высокая активность сохраняется и в 2026-м: только в январе число сделок прибавило 20% год к году, однако главный фокус смещается — сможет ли рынок переварить беспрецедентный объём жилья, заявленный к вводу в ближайшие два года.
Рекорд 2025-го: какие факторы держали рынок
Сильная статистика объясняется сочетанием фундаментальных причин. Экономика ОАЭ, как отмечается, растёт устойчиво. Помимо добывающей отрасли роль драйверов играют туризм, логистика и финансовые услуги.
Свою часть работы делает и государственная политика. Власти последовательно формируют условия, удобные для бизнеса и повседневной жизни: низкие налоги, высокий уровень безопасности и развитая инфраструктура привлекают международный капитал и новых резидентов. Дубай всё чаще воспринимается не как временная точка, а как место для долгосрочного проживания семей из разных стран.
«В регионе действительно создана уникальная экономическая модель, которую иногда называют "песчаным капитализмом" — сочетание глобальных амбиций, государственного планирования и гибких подходов. Работа в международном аудите научила меня оценивать потенциал конкретной юрисдикции и умение в ней ориентироваться», — комментирует частный инвестор Еркожа Акылбек.
Первичка ведёт, вторичка подстраивается: что показали сегменты
Большая часть активности 2025 года пришлась на первичный рынок. Около 70% объёма составили сделки в сегменте off-plan — покупки на стадии строительства (149 230 сделок). Такая доля обычно трактуется как высокая уверенность инвесторов в дальнейшем развитии.
Готовое жильё также росло, но с иной динамикой. По итогам года зафиксировано 66 400 сделок перепродажи. При этом в третьем квартале 2025-го в отдельных локациях проявились признаки охлаждения спроса и ценовая коррекция.
Сохраняется и ценовой разрыв между новостройками и вторичным рынком: средняя цена квадрата на первичке составляет примерно $5 000, тогда как на “вторичке” — около $4 400.
«Оценка любого проекта, особенно в сфере недвижимости, начинается с аудита операционных рисков и бизнес-процессов застройщика, — отмечает Еркожа Акылбек. — Мой опыт в международном аудите и последующая работа с диверсифицированными промышленными активами сформировали чёткий алгоритм. Сначала я анализирую, как компания управляет сложными циклами — от привлечения финансирования до логистики и сдачи объекта. Только потом смотрю на финансовые показатели и маркетинг».
По мнению Еркожи Акылбека, на сегодняшнем рынке важнее расчёт, чем эмоции. Его аудиторская привычка — смотреть не на визуальные обещания, а на цифры и репутацию. Кто именно девелопер, какова его финансовая история, насколько выполним план строительства — такие вопросы, по его оценке, надёжнее любого маркетинга.
2026–2027: главный риск — масштаб нового ввода
Основной вызов для текущей динамики связан с объёмом будущих поставок. В 2025 году было сдано на 45% больше объектов, чем годом ранее. Одновременно застройщики объявили о запуске ещё 177 тыс. объектов.
По оценкам аналитических агентств, общий объём жилья, который планируется к сдаче в 2026–2027 годах, может составить от 150 000 до 250 000 единиц. Такой уровень предложения станет серьёзной проверкой того, насколько рынок способен абсорбировать новые объёмы.
Аналитики рейтингового агентства Fitch указывают на вероятность умеренной коррекции цен, прежде всего в сегменте квартир среднего класса. Резкий обвал они считают маловероятным, однако период стремительного роста цен, по их оценке, вероятно, завершился.
«Рынок движется к равновесию, это естественный этап зрелости, — соглашается Еркожа Акылбек. — После бума наступает фаза отсева слабых игроков. Для инвестора это значит, что пришло время фундаментального анализа и неудобных вопросов о будущем района, устойчивости арендных ставок и реальном дефиците предложения».
Ориентиры на 2026 год: три сценария
Эксперты предполагают, что 2026-й начнётся с высокой базы, заданной рекордными итогами. Рост, скорее всего, сохранится, но будет проявляться более выборочно — по сегментам и конкретным локациям.
Базовый сценарий (наиболее вероятный). Рынок сумеет абсорбировать значительную долю нового предложения. Рост цен замедлится, а в среднем сегменте возможны стабилизация либо небольшая коррекция. Спрос будет смещаться к проектам с подтверждённой репутацией девелопера, качественной инфраструктурой и уникальным концептом.
Оптимистичный сценарий. Стабильный приток новых резидентов и капитала, включая состоятельных мигрантов, сохранит спрос на уровне, достаточном для поддержания ценовой динамики даже на фоне новых вводов. Наиболее сильные позиции удержат премиальные объекты в лучших локациях.
Стрессовый сценарий. Если ввод жилья окажется чрезмерным, предложение на вторичном рынке вырастет, цены могут “замереть”, а сроки экспозиции увеличатся. Сильнее всего это затронет типовые проекты в районах с высокой плотностью застройки.
Чек-лист инвестора: как принимать решения в новой реальности
В условиях, когда рынок усложняется, ключевыми становятся тщательная проверка и выборочность.
Репутация девелопера — в первую очередь. Изучите портфель завершённых проектов: соблюдались ли сроки, как оценивается качество.
Локация и инфраструктура. Оценивайте не обещания, а утверждённые планы развития района. Доступность школ, клиник и транспорта — базовые факторы долгосрочной стоимости.
Обоснованность цены. Сравните стоимость квадрата в новом проекте со средними показателями готового жилья в той же локации. Разница должна иметь рациональное объяснение.
Модель доходности. Определите цель: быстрая перепродажа (flipping) или долгосрочная аренда. В текущей конфигурации рынка более устойчивой выглядит арендная стратегия при профессиональном управлении.
«Рынок становится сложнее, ушло время случайных покупок, — резюмирует Еркожа Акылбек. — Сейчас работает стратегическое мышление. Нужно искать ниши, будь то объекты с потенциалом перепродажи в уникальных локациях или жилье для растущего среднего класса. Такие вложения требуют больше исследований, но и отдача в перспективе будет качественнее».
* Справка об эксперте
Еркожа Акылбек — частный инвестор с фокусом на рынок ОАЭ. Ранее более 20 лет работал в международном аудите и консалтинге, в том числе партнером в KPMG в России и СНГ, затем занимал руководящие позиции в промышленном холдинге; с 2023 года сосредоточен на частных инвестициях.