Статья была опубликована в информационно-практическом журнале
«Охраняется государством», выпуск №1/2026.
Вопросы наследия привычно обсуждать через громкие кейсы, реставрационные и инвестиционные проекты – усадьбы, заводы, набережные, редевелопмент кварталов и музейные объекты. Но настоящая драма происходит тише и ближе – это небольшие жилые дома на 2–4 квартиры в исторических центрах городов России. Это дома с резными наличниками, уютным двориком, охранным статусом, а еще – с протекающей крышей.
Такие дома не попадают в инвестиционные презентации, они не интересны крупным девелоперам. И при этом именно они составляют основу исторической ткани множества российских городов – от Вологды до Самары, от Нижнего Новгорода до Томска.
В рамках программы «Архитекторы.рф» (реализуется «ДОМ.PФ») наша команда экспертов в области юриспруденции, культурологии, урбанистики, экономики и государственного управления провела комплексное междисциплинарное исследование: почему мало- квартирные жилые дома-ОКН системно деградируют, какие механизмы их сохранения будут наиболее актуальны.
Ловушка «невостребованного наследия»
Малоквартирный дом сегодня не имеет четкого законодательного определения, но фактически это понятие означает жилые дома, где менее пяти квартир. Отделение от многоквартирных домов загнало эту категорию в институциональную ловушку. Согласно статье 174 Жилищного кодекса РФ, малоквартирные дома по решению региональных властей могут исключаться из программ капремонта. В результате дом имеет охранный статус, требования к работам повышенные, стоимость ремонта выше обычной, но обязательной системной поддержки нет. Ответственность перекладывается на собственников, часто – пенсионеров или людей с обычным доходом.
Таким образом, «невостребованность» малоквартирных жилых памятников — следствие не отсутствия любви к истории, а отсутствия устойчивой модели содержания и эксплуатации. Такой ОКН становится невостребованным, когда:
- его содержание оказывается дороже рыночной стоимости, возможные штрафы превышают общие годовые сборы, и управляющие компании отказываются брать высокорискованный объект;
- процедура согласования работ оказывается сложнее, чем сами работы;
- собственники физически не могут профинансировать дорогостоящие реставрационные и ремонтные работы с привлечением лицензированных специалистов;
- регион принимает решение исключить малоквартирные дома из программы капремонта.
Во многих регионах это почти приговор. Получается противоречивая ситуация, при которой ответственность за сохранение ценного для общества и государства ОКН ложится на ограниченный круг частных лиц, зачастую не обладающих необходимыми финансовыми, информационными и экспертно- техническими ресурсами.
В трех исследованных регионах – Вологодской, Ярославской и Новгородской областях – такие дома составляют значительную часть всех многоквартирных ОКН. В Вологодской области это три четверти (76 %) всех многоквартирных домов-памятников – 88 из 115 ОКН. То есть это не маргинальная категория, а большинство.
Кто живет в этих домах
На основе наблюдений и проведенных интервью с экспертами и владельцами исторических домов команда выявила типовые портреты собственников таких домов:
- Старожилы
Как правило, уже пожилые люди или их родственники, получившие квартиры десятилетия назад, когда дом еще не имел статуса ОКН. Финансовые возможности этой группы ограничены, но связь с домом глубокая и личная.
- Энтузиасты
Сознательно выбрали жизнь в историческом доме. Пытаются искать ресурсы – гранты, спонсоров, волонтеров – для ремонта, консультируются с реставраторами, но действуют точечно: системы поддержки нет.
- Новые ценители наследия
Осознанные собственники, для которых владение ОКН – это ценность и инвестиция в образ жизни и статус. Обладают ресурсами для комплексной реставрации, но требуют понятных правовых процедур, сервиса и предсказуемости. Без этого инвестиция становится слишком рискованной.
Исследование выявило тенденцию постепенной смены портрета жителя исторического дома в сторону третьей категории. Это дает надежду ОКН на профессиональную поддержку. С другой стороны, проблема в том, что эти три типа часто живут в одном доме – с разными ожиданиями и разными финансовыми возможностями. И тогда социальный фактор – соседство с некоторыми старожилами – может стать фактором невостребованности для нового типа владельцев.
Опыт России
Исследование собрало и проанализировало существующие и потенциальные модели работы с малоквартирными ОКН в России. Сегодня работают три стратегии:
- Модель ревитализации со сменой функции. Расселение дома, продажа и перевод объекта из жилого фонда в коммерческий или общественно- деловой с последующей реставрацией и приспособлением под бутик-отель, кафе, магазин или какое-либо пространство для малого и среднего бизнеса. Такой путь эффективен при наличии предпринимательского интереса и устойчивого локального спроса. Примеры подобного приспособления можно встретить в Вологде – например, цветочные магазины семьи Якимовых или гостевой дом семьи Яковлевых.
- Модель кластерного развития. Интеграция отдельных домов-ОКН в масштабные проекты по реновации исторических кварталов в туристические, где их сохранение становится частью общественного договора с бизнесом, как в проекте «Заповедные кварталы» в Нижнем Новгороде.
- Модель сохранения жилой функции с внешней поддержкой. Наиболее социально ориентированная, но и самая сложная в реализации.
Этой модели для устойчивого функционирования требуются:
- специальные финансовые инструменты (субсидии, льготное кредитование под реставрацию);
- профессиональное управление (ТСЖ, ТОСы или специальные управляющие компании с привлечением управляющего по наследию, централизованный заказ реставрационных работ);
- развитие культуры ответственности и взаимопомощи через сообщества, волонтерские инициативы и события, такие как «Том Сойер Фест» и фонд «Внимание», работающие по всей России; проект «Фасадник» в Иркутске или народная реновация в Самаре, когда местные жители покупают дома, чтобы сохранить и спасти исторический центр.
От просвещения к законодательным изменениям
Исследование представляет не только аналитические выводы, но и три уровня практических решений, адресованных разным уровням управления и группам стейкхолдеров: подготовку руководства для собственников, образовательные программы, профессиональное обсуждение законодательных противоречий, инициативу по включению ОКН в программы капремонта.
Первый – просвещение. Понятное «Руководство собственника ОКН» в печатном и цифровом варианте, размещенном на сайте дом-окн.рф, и сценарий образовательного интенсива «Школа ответственного собственника». Это поможет повышать информированность, культуру ответственности владельцев памятников, понимание своих прав, обязанностей и алгоритмов действий, а также объединяться в сообщества и знакомиться с экспертами.
Второй – профессиональный диалог. Сценарий экспертной дискуссии о коллизиях между жилищным и охранным законодательством, вопросами реставрации и приспособления – с выводом проблемы в федеральную повестку.
Третий – законодательный. Ключевое предложение – законодательно закрепить запрет на исключение ОКН из региональных программ капремонта. Также предлагается разработка отдельной подпрограммы субсидирования капитального ремонта ОКН в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» или национального проекта «Жилье и городская среда».
Реставрация — это лишь начало
Подчеркнем, что сохранение таких памятников требует не только денег, но и институционального переосмысления – интеграции культурной ценности в систему повседневного управления жильем. Пока у малоквартирных ОКН нет встроенной системы долгосрочного управления и финансирования, они будут воспроизводить аварийность каждые 10–15 лет – даже после качественного ремонта.
Критически важным следующим шагом должна стать разработка, апробация и нормативное закрепление специализированных моделей управления малоквартирными жилыми домами-ОКН. Речь идет о создании устойчивых механизмов для их повседневного содержания и технического обслуживания, которые учитывают специфику правового режима, высокие эксплуатационные затраты и особенности сообщества собственников.
Сергей Белов, юрист, специалист в области государственной охраны объектов культурного наследия; Виктория Гребёлкина, культуролог, специалист по социокультурному проектированию.