Алексей, 29 лет, инженер из Воронежа. Зарплата — 85 000 рублей, накоплено 900 000 на первоначальный взнос. Он присмотрел однушку за 4,5 млн рублей и стоит перед выбором: взять ипотеку по рыночной ставке 10,5% или попробовать попасть в льготную программу под 6%. Разница в платеже — больше 10 000 рублей в месяц. За 20 лет это 2,4 млн рублей. Рассчитать оба варианта можно за минуту в ипотечном калькуляторе.
Ситуация: покупка квартиры по льготной программе
Какую квартиру можно купить по льготной ипотеке, и на что хватит зарплаты 85 000 рублей?
Вернёмся к Алексею. Его параметры для расчёта:
• Стоимость квартиры: 4 500 000 рублей (однокомнатная в новостройке)
• Первоначальный взнос: 900 000 рублей (20% от стоимости)
• Сумма кредита: 3 600 000 рублей
• Срок: 20 лет
• Ставка: 6% по льготной программе или 10,5% по рыночной
Первоначальный взнос 20% — минимальный порог для большинства льготных программ. Некоторые банки принимают 15%, но в этом случае ставка может быть чуть выше, а шансы на одобрение — ниже.
Для Алексея критический вопрос — ежемесячный платёж. При зарплате 85 000 рублей банки одобряют кредит, если платёж не превышает 40–50% дохода, то есть 34 000–42 500 рублей. Проверьте свои параметры в ипотечном калькуляторе — он покажет и платёж, и полную переплату.
Решение: пошаговый расчёт
Разница в одну цифру ставки кажется мелочью. Но за 20 лет эта «мелочь» превращается в миллионы рублей.
Вариант 1: рыночная ставка 10,5%
При тех же параметрах — кредит 3 600 000 рублей на 20 лет — рыночная ставка даёт такой результат:
• Ежемесячный платёж: ~36 015 рублей
• Общая сумма выплат: ~8 643 600 рублей
• Переплата банку: ~5 043 600 рублей
Платёж 36 015 рублей — это 42% от зарплаты Алексея. Формально банк может одобрить, но жить на оставшиеся 49 000 рублей с учётом коммуналки, еды и транспорта — задача не из приятных.
Вариант 2: льготная ставка 6%
Те же 3 600 000 рублей, те же 20 лет, но ставка 6%:
• Ежемесячный платёж: ~25 790 рублей
• Общая сумма выплат: ~6 189 600 рублей
• Переплата банку: ~2 589 600 рублей
Платёж 25 790 рублей — это 30% от зарплаты. Комфортный уровень, при котором остаётся пространство и для жизни, и для накоплений.
"Дом — это не инвестиция, а место, где вы живёте" — Роберт Шиллер
Шиллер прав: покупка жилья — это прежде всего решение жилищного вопроса. И чем меньше вы переплатите банку, тем больше денег останется на саму жизнь.
Сравнение: что даёт льготная ставка
Экономия — 2 454 000 рублей за весь срок. Это стоимость ещё одной однушки в небольшом городе.
Ольга из Казани оказалась в похожей ситуации в 2024 году. Она купила двушку за 5,2 млн рублей по семейной ипотеке под 6% с платежом 29 800 рублей. Её коллега взял аналогичную квартиру по рыночной ставке — платёж вышел 41 300 рублей. За три года Ольга сэкономила почти 415 000 рублей только на разнице в платежах.
Расчёт приведён для примера. Точные условия уточняйте в вашем банке.
Условия программы 2026
А вы проверяли, подходите ли вы хотя бы под одну из льготных программ? Их несколько, и условия различаются.
По состоянию на февраль 2026 года действуют следующие основные программы:
Семейная ипотека (6%) — для семей с детьми, рождёнными после 1 января 2018 года. Максимальная сумма кредита: 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, 6 млн рублей в остальных регионах. Подробнее — в статье про ипотечный калькулятор.