Новосибирск удерживает позиции в лидерах по объемам возводимого жилья, однако рынок сталкивается с рекордным количеством непроданных квартир. Эксперты прогнозируют перераспределение сил среди застройщиков, пока власти отчитываются о выполнении планов.
Лидеры и аутсайдеры
Прошедший год для всей страны стал испытанием на прочность, но итоговые цифры выглядят обнадеживающе. Российский строительный комплекс сумел показать рост, пусть и минимальный, введя в эксплуатацию более ста восьми миллионов квадратных метров жилья. Это позволило миллионам граждан улучшить свои жилищные условия, однако география успеха оказалась крайне неравномерной. Если южные регионы и столицы нефтяных краев демонстрируют бурную активность, то Сибирь сталкивается с необходимостью балансировать между амбициозными планами и реальным платежеспособным спросом. Новосибирск в этой общероссийской картине занимает особое место, уверенно входя в топ-30 городов страны по масштабам квартирного строительства, а по абсолютным показателям объема возводимых метров даже претендует на места в первой десятке.
Новосибирск замыкает группу городов-миллионников, где абсолютный объем текущего строительства превышает 2 миллиона квадратных метров. Вместе с Уфой, Владивостоком и Казанью наш город сохраняет высокие темпы возведения недвижимости, унаследованные еще с прошлых лет.
Однако если посмотреть на ситуацию через призму количества жителей, картина меняется кардинально. Лидером рейтинга по объему строительства на одного человека является Краснодар, где на каждого жителя приходится почти четыре с половиной квадратных метра строящегося жилья. Это объясняется климатическими преимуществами и миграционной привлекательностью региона. Тюмень занимает вторую строчку, а вот Новосибирск в относительных величинах опускается примерно на двадцатое место. Это свидетельствует о том, что при огромных общих объемах стройки нагрузка на инфраструктуру и предложение на душу населения здесь ниже, чем в городах-лидерах. Тем не менее, Новосибирская область сохраняет первое место в Сибири по вводу жилья, подтверждая свой статус регионального центра.
Четверых новосибирских бизнесменов обвинили в мошенничестве со строительством домов
Затоваривание рынка и охлаждение спроса
Несмотря на высокие показатели строительства, ситуация на локальном рынке недвижимости характеризуется серьезным дисбалансом. По итогам прошлого года и на начало текущего периода наблюдается высокое предложение при существенном охлаждении спроса. Статистика показывает, что в городе остаются непроданными около шестидесяти тысяч квартир в строящихся домах и еще почти шестнадцать тысяч в уже сданных объектах. Продажи новостроек в регионе сократились на четверть, а ввод многоквартирного жилья упал почти на двадцать восемь процентов по сравнению с предыдущим периодом.
Причины такого положения дел кроются в макроэкономических условиях. Отмена массовой льготной ипотеки и высокие процентные ставки сделали кредитные деньги менее доступными для населения. Глава регионального минстроя Дмитрий Богомолов отмечал, что падение продаж является частью общероссийского спада, вызванного сложными рыночными условиями и высоким порогом доступности ипотеки. Строительный сектор находится в фазе трансформации, где прежние модели роста перестают работать эффективно.
Депутаты выступили против строительства мусорного полигона под Новосибирском
Разнонаправленная динамика
На фоне падения спроса цены не спешат снижаться, что может показаться нелогичным для обычного покупателя. В ноябре стоимость квадратного метра в новостройках Новосибирска стала расти быстрее, показав увеличение более чем на полпроцента за месяц. Независимый аналитик в сфере недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев подтвердил, что на рынке строительства сейчас не лучшие времена, но себестоимость диктует свои условия. Рост цен на стройматериалы и дефицит кадров вынуждают застройщиков удерживать высокие цены, несмотря на падение спроса.
«Падает спрос на строительные материалы, а при падающем спросе производители стройматериалов редко могут получить нормальную прибыль. У них сокращается входящий денежный поток, поэтому они должны увеличивать долю кредитования. Это еще дополнительно увеличивает стоимость строительных материалов», — заявил Сергей Николаев.
Несмотря на сложные условия, власти города отчитываются о достигнутых успехах. В прошлом году в Новосибирске ввели в эксплуатацию более тысячи семисот объектов площадью почти один миллион восемьсот тысяч квадратных метров. Мэр Новосибирска Максим Кудрявцев подчеркнул:
«Несмотря на все сложности и вызовы, строительная отрасль показывает заметные результаты: на протяжении многих лет Новосибирск и Новосибирская область входят в число лидеров по вводу жилья. И в этом году в городе введено более миллиона квадратных метров жилой площади».
В числе введенных объектов оказалось 1497 жилых зданий, включая восемьдесят шесть многоквартирных домов и более 1400 индивидуальных жилых домов. Заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Евгений Улитко отметил, что доля ввода жилья в эксплуатацию в Новосибирске составила более одного процента от общероссийского показателя. При этом в городе удельный вес индивидуального жилищного строительства в общем объёме ввода составил 18 процентов, что ниже среднего значения по стране, что еще раз подтверждает столичный статус нашего города. Контрольный показатель на прошлый год достигнут и превышен на восемь процентов.
Без крыши дома своего: застройщики оставили новосибирцев без жилья и денег
Осторожные планы
Прогноз развития рынка на текущий год остается осторожным. По оценке Сергея Николаева, высокий уровень затоваренности в сегментах многоэтажного и индивидуального жилья может привести к снижению объемов ввода на десять-пятнадцать процентов. Учет дачных домов может сгладить статистику, но реальное падение продолжится. Себестоимость строительства продолжит расти, что вызовет повышение цен. Оценить реальную динамику будет сложно из-за скрытых механизмов, таких как рассрочки, субсидированные ипотечные ставки, подарочные ремонты и заниженные первоначальные взносы. Основная доля сделок за живые деньги останется на вторичном рынке.
По мнению экспертов рынка, доля проблемных объектов увеличится, что приведет к большему разбросу цен. Разница в стоимости между надежными и рискованными объектами вырастет до тридцати-сорока процентов. Со второй половины года ожидается более активная поддержка строительного сектора со стороны правительства. Для новосибирцев это означает, что выбор квартиры требует теперь еще более тщательной проверки надежности застройщика, чем раньше, так как рынок входит в фазу естественного отбора участников.
Ранее мы сообщали, что бассейны, бани и миллиарды исчезли в никуда
Как строили станцию метро «Спортивная» — начали еще в 80-е годы