Зачем проверять земельный участок
Большинство проблем с землей обнаруживаются уже после сделки. Продавец может утверждать что угодно, его задача — продать вам объект во что бы то ни стало. Основные риски связаны с ограничениями использования территории и юридическим статусом участка и его собственника.
Проверка участка позволяет заранее выявить:
• ограничения и охранные зоны
• несоответствие ВРИ планируемому строительству
• ошибки границ
• аресты или обременения
• несоответствие категории земли
Даже если участок выглядит подходящим на карте, юридически он может не подходить для строительства или инвестиций.
Что нужно проверить перед покупкой земли
Топ-5 параметров проверки перед покупкой земельного участка
- Категория земель
Категория земли определяет базовое назначение участка. Например:
• земли населенных пунктов
• сельскохозяйственные земли
• земли промышленности
От категории зависит возможность строительства жилых домов, коммерческих объектов или рекреационых проектов. Вам, скорее всего, нужна категория "земли населенных пунктов" или "сельскохозяйственные земли". - Вид разрешенного использования (ВРИ)
ВРИ определяет, что именно можно строить на участке.
Примеры:
• индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
• многоквартирная застройка
• сельскохозяйственное использование
• рекреационные объекты
Если ВРИ не соответствует планируемому проекту, потребуется процедура изменения вида использования. Есть официальный классификатор ВРИ от Росреестра, по которому можно узнать точные формулировки и возможности хозяйственного освоения земли. - Ограничения и охранные зоны
Многие участки попадают в зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Они бывают разными:
• водоохранные зоны
• санитарные зоны
• охранные зоны инженерных сетей
• зоны аэропортов (ПАТ)
Некоторые зоны никак не влияют на строительство, а есть те, которые полностью запрещают его. - Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость используется для расчета:
• земельного налога
• арендных платежей
• выкупной стоимости земли
Высокая кадастровая стоимость может существенно повысить налоги и сделать финансовую модель несостоятельной. Кадастровую стоимость можно менять. Часто кадастровая стоимость существенно отличаться от рыночной цены. - Рыночная цена
Рыночная цена — та, по которой участок уходит на открытом рынке. Зависит от множества факторов, Часто определяется анализом объявлений о продаже участков в локации или анализом прошедших сделок.
Зависит от множества факторов:локации участка
площади
состояния участка
Как проверить земельный участок онлайн
Как проверить земельный участок онлайн
Самый простой способ проверки участка — анализ данных государственных кадастровых систем. Национальная система пространственных данных (НСПД) — главный государственный ресурс по аналитике недвижимости. На интерактивной карте можно увидеть участки, дома, территориальные зоны и ЗОУИТ.
Для проверки обычно используются:
• кадастровый номер
• координаты участка
• геолокация
На основе этих данных можно получить основную информацию об участке и оценить его пригодность для покупки или строительства.
Онлайн-проверка участка за 5 секунд
Для быстрой проверки участка можно использовать бесплатный Telegram-бот ЗемляБот. Отправьте ему кадастровый номер или геолокацию.
Бот показывает:
• расположение участка на карте
• площадь
• категорию земли
• ВРИ
• кадастровую стоимость
• рыночную стоимость
Это позволяет быстро понять базовые параметры участка и принять решение о дальнейшей проверке.
Когда особенно важно проверить участок
- перед покупкой участка
- перед строительством дома
- при инвестициях в землю
- при участии в земельных торгах