После резонансного суда покупатели боятся попасть на продавцов, действующих под влиянием мошенников
Спустя несколько месяцев после громкого дела Ларисы Долиной рынок вторичной недвижимости кардинально изменился. Покупатели и риелторы внедрили негласный протокол безопасности, без которого теперь редко обходится хоть одна серьезная сделка. Об этом "Газете.ру" рассказала руководитель юридического отдела сервиса "Защита сделки" экосистемы недвижимости М2 Василиса Овсянникова.
Психиатр, видео и родственники
Раньше было достаточно справки из ПНД о том, что продавец не состоит на учете. Сейчас даже молодых собственников отправляют на психиатрическое освидетельствование. Если продавцу за 60, на подписание договора почти всегда приглашают врача-психиатра, который выдает заключение о вменяемости.
Сделку обязательно снимают на видео, а присутствие родственников стало нормой — чтобы исключить версию о "секретной операции".
«Без справки о прохождении психиатрического освидетельствования вне зависимости от возраста не проходит ни одна сделка», — констатирует Овсянникова.
Безопасные расчеты и "период охлаждения"
Все чаще покупатели выбирают безналичные расчеты через банки с гарантией. Альтернативные сделки, когда продавец одновременно покупает другое жилье, теперь считаются дополнительным фильтром безопасности.
В Госдуме уже рассматривают законопроект, предлагающий ввести семидневный "период охлаждения" между подписанием договора и регистрацией сделки. Это даст продавцу время одуматься, но ударит по срочным продажам и сложным цепочкам.
Также предлагают полностью запретить наличные расчеты за жилье — только аккредитивы и безопасные счета. Это создаст прозрачный финансовый след и защитит от претензий о недополучении денег.
Что изменилось в судах
В 2024 году суды рассмотрели 6392 дела о признании сделок недействительными из-за заблуждения (ст. 178 ГК РФ), удовлетворив лишь 2835. В 2025-м число таких споров выросло на 13% — до 7232, а удовлетворенных исков стало 3850.
После определения Верховного суда по делу Долиной суды начали четко разделять: заблуждение относительно мотивов продажи (например, вера в "звонок из ФСБ") не делает сделку недействительной. Если человек хотел продать квартиру, пусть и под влиянием обмана, добросовестный покупатель не должен страдать.
«Суды критически относятся к экспертизе из уголовного дела, указывая, что она не подменяет судебную экспертизу в гражданском процессе», — отмечает Овсянникова.
Теперь суды все чаще встают на сторону покупателей, напоминая, что дееспособный гражданин сам отвечает за последствия своих решений. Формируется устойчивая практика защиты добросовестных приобретателей и стабильности гражданского оборота.
Больше материалов на amic.ru.