Спустя несколько месяцев после резонансного суда по делу «Долина — Лурье» схема покупки и продажи вторичной недвижимости претерпела значительные изменения. Покупатели стали гораздо осторожнее, боясь попасть на продавца, которого обманули мошенники. Теперь почти ни одна сделка с возрастными собственниками не обходится без присутствия психиатра, а также полной видеофиксации всего процесса. Об этом «Газете.Ru» рассказала руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2 Василиса Овсянникова.
По ее словам, еще до вынесения решения Верховным судом по «делу Долиной» совместными усилиями риелторского сообщества, банков, а также сотрудников МВД сформировался негласный «протокол», без которого крупные агентства и юристы не выходили на сделку.
«Например, раньше было достаточным при выходе на сделку требовать от продавца предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете, без проведения освидетельствования. Сейчас без справки о прохождении продавцом психиатрического освидетельствования вне зависимости от возраста не проходит ни одна сделка», — сказала Овсянникова.
Кроме того, при совершении сделки продавцом старше 60 лет покупатели и риелторы теперь приглашают врача-психиатра на подписание договора для выдачи заключения о вменяемости собственника. Также для подтверждения его воли покупатели активно используют видеофиксацию сделки с опросом. Нередко можно встретить просьбу о присутствии родственников продавца на сделке, чтобы исключить риск аргумента о проведении «секретной» спецоперации.
«Еще важным пунктом у риелторов и юристов в обеспечении безопасности сделки является наличие в сделке «альтернативной» квартиры, то есть когда взамен продавец покупает другое жилье. Оплата теперь проводится через системы безопасных расчетов, а безналичная форма с гарантом в лице банка применяется покупателями как один из основных «фильтров» для исключения действий продавца по заданию мошенников», — добавляет эксперт.
Для предупреждения возможного мошенничества в Госдуму внесен законопроект, предлагающий ужесточить правила продажи вторичного жилья. В частности, речь идет о введении «периода охлаждения», то есть обязательного срока в 7 дней между заключением договора купли-продажи и государственной регистрацией сделки.
«Это даст продавцу время осознать последствия и отказаться от сделки. Обратная сторона такой меры — исчезновение понятия «срочной продажи». Это может создать сложности в цепочках, например при альтернативных сделках, где задержка на одном этапе тормозит еще три-четыре квартиры. Предлагается также изменить процедуру проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости, установив, что перевод средств продавцу осуществляется после госрегистрации перехода прав собственности и только с использованием банковского аккредитива либо через систему безопасных расчетов. Наличные расчеты за жилое помещение предлагается исключить», — напоминает эксперт.
Правило о запрете наличных расчетов создаст прозрачный финансовый след, что критически важно при судебных спорах, констатирует эксперт. Кроме того, это исключит риск претензий продавца в недополучении денежных средств. Также законопроект предлагает ввести контроль за единственным жильем, а именно: обязать продавца при его продаже подтвердить наличие другого места проживания.
«Кроме анализа инструментов защиты покупателя на рынке вторичного жилья, также стоит обратить внимание на судебную практику. За 2024 год количество судебных споров в рамках статьи 178 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения») составило 6392 дела, и лишь 2835 было удовлетворено. Это подтверждает, что на тот период времени довольно сложно было доказать «существенное заблуждение» в суде», — сказала Овсянникова.
Судебная практика по статье 178 ГК РФ в 2024 году показывает, что возбуждение уголовного дела и заблуждение продавца не являются безусловным основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
«При этом также есть и иная судебная практика, когда требования истца о признании сделки недействительной на основании статьи 178 ГК РФ были удовлетворены судом и без применения двусторонней реституции — без возврата денежных средств покупателю. Таким образом, еще до знаменитого «дела Долиной» судебная практика за 2024 уже демонстрировала отсутствие единообразного подхода к разрешению споров о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, заключенных под влиянием заблуждения», — подчеркивает эксперт.
В 2025 году число рассмотренных судебных споров на основании статьи 178 ГК РФ выросло на 13%, достигнув 7232 дел, из которых в 3850 дел исковые требования были удовлетворены.
После вынесения определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда по делу «Долина — Лурье» прошло не так много времени, однако уже есть решения судов, ссылающихся на рекомендации вышестоящей инстанции.
«Теперь ссылка продавца на заблуждение в мотивах продажи квартиры не повод для признания сделки недействительной. Суды стали четко разделять: если вы хотели продать квартиру, пусть и по звонку «куратора из ФСБ», сделка законна. Ваше заблуждение относительно того, куда пойдут деньги, не должно касаться добросовестного покупателя. Суды критически относятся к экспертизе из уголовного дела, указывая, что она не подменяет собой судебную экспертизу в гражданском процессе», — отмечает эксперт.
Также суды стали указывать на то, что продавец как дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения. А при рассмотрении подобных дел судам следует тщательно изучать представленные сторонами судебного спора доказательства для исключения угрозы стабильности, способной подорвать доверие к сделке.
«Таким образом, можно говорить о формировании устойчивой судебной практики, направленной на защиту интересов добросовестных приобретателей и стабильности гражданского оборота. Суды больше не идут на поводу у продавцов, пытающихся оспорить сделку ссылками на «особые обстоятельства» продажи, перекладывая бремя рисков на самого продавца как на дееспособного участника правоотношений», — подытожила эксперт.
Ранее адвокат спрогнозировал машстабные последствия «эффекта Долиной» в России.