Многие владельцы недвижимости предпочитают оформлять договоры аренды сроком, не превышающим одного года (чаще всего 11 месяцев). Такой подход позволяет избежать ряда обязательных процедур, предусмотренных для договоров долгосрочной аренды, которые заключаются на срок от года и более.
К таким процедурам относятся: обязательная регистрация договора в ЕГРН и предоставление арендатору права преимущественного продления найма, согласно статье 683 Гражданского кодекса РФ. Для сохранения гибкости и возможности быстрого возврата квартиры, в краткосрочные договоры часто включают пункт об автоматическом продлении.
Однако, судебная практика, основанная на постановлении Конституционного Суда РФ № 23-П, начала активно развиваться. Если вследствие регулярных продлений краткосрочных соглашений фактический период проживания арендатора в квартире превышает один год, такие отношения могут быть признаны долгосрочными, с последующим применением всех юридических последствий, связанных с ними.
Одностороннее расторжение договора без обращения в суд возможно лишь при наличии вины арендатора. К таким нарушениям относятся, например, существенная задолженность по арендной плате или грубое нарушение установленных правил проживания. Простой формулировки о праве арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор и выселить жильца недостаточно.
Если арендатор намерен продолжать проживать в квартире, само по себе желание собственника освободить жилое помещение не является достаточным основанием для его выселения. В случае, если владельцу удастся выселить жильца без законных на то причин, арендатор имеет право обратиться в суд с требованием о восстановлении своих прав и возмещении понесенных убытков.
По договорам, заключенным на срок более года, или тем, которые фактически действовали свыше года, собственник, как правило, не может выселить арендатора без судебного решения. Это связано с тем, что право на жилище и гарантии стабильности проживания защищены статьей 40 Конституции РФ.
Чтобы собственник мог сдавать квартиру и иметь возможность вернуть её в удобное для себя время, рекомендуется заключать отдельные краткосрочные договоры (до года), исключая условие об автоматической пролонгации. Таким образом, для каждого следующего периода проживания арендатора следует оформлять новый договор, а не полагаться на автоматическое продление.
Также целесообразно включать в договор четкие основания для его расторжения и понятные процедуры фиксации нарушений (например, составление актов о задолженности, перечень нарушений, правила уведомлений). Важно помнить, что при отсутствии вины арендатора, у собственника не возникает права на выселение без решения суда, и помощь управляющей компании или полиции в такой ситуации не поможет.
Кроме того, постоянные продления краткосрочных договоров увеличивают риск признания арендных отношений долгосрочными. В суде это может быть истолковано как попытка обойти требования по регистрации договора и уклониться от уплаты налогов, что влечет за собой гораздо более серьезные последствия, по сравнению с рядовыми спорами с жильцами.