🪖 Эскроу в ИЖС под вопросом после массовых выводов средств по поддельным актам — эксперты
История с подрядчиками, выводившими деньги со счетов эскроу по фиктивным актам, стала системным сигналом для рынка ИЖС.
🔵 Только на Дальнем Востоке ущерб составил 60 млн руб. — 10 семей остались без домов.
По мнению экспертов, сам механизм эскроу как финансовый инструмент не дискредитирован. Но его регламент раскрытия в ИЖС оказался упрощённым и уязвимым.
⚡️ Владимир Кошелев, первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:
Ситуация, вскрывшаяся на Дальнем Востоке и в других регионах, безусловно, является вопиющей. Однако, делая выводы из этой истории, важно не подменять понятия.
Можно ли после этих историй говорить, что эскроу-счета больше не гарантируют безопасность?
Нет, нельзя. Подделка актов выполненных работ — это уголовное преступление, мошенничество в чистом виде.
К надежности самого механизма эскроу-счетов оно не имеет прямого отношения. Проблема здесь не в том, что счета «плохие», а в том, что они стали объектом преступных посягательств при попустительстве тех, кто обязан был эти счета контролировать. Ненадежными оказались не счета эскроу, а банки, которые не смогли или по какой-то причине не захотели нормально проверить ни своих аккредитованных подрядчиков, ни предоставленные ими документы.
Сама конструкция счета защищает деньги от банкротства застройщика, но она бессильна против преступного умысла, если банк халатно относится к проверке основания для транзакции.
Если говорить о проблеме шире, то мы видим системный сбой. Семьи, решившие построить дом по льготной ипотеке, обращались в банк, выбирали подрядчика из списка, аккредитованного банком. Более того, реклама таких подрядчиков часто висела прямо в отделениях банка или в МФЦ, что создавало ложное чувство надежности и повышало доверие граждан. По сути, банк выступал рекомендателем и гарантом надежности для своего клиента.
Банк провел проверку, включил подрядчика в список, получил комиссию за аккредитацию, одобрил ипотеку и перевел средства.
А когда выяснилось, что подрядчик - мошенник, банк оказывается не при чем. Он не останавливает выплату по кредиту, не пытается предложить другого подрядчика из своего же списка, а продолжает собирать взносы и начислять штрафы. Это абсолютно несправедливо.
Что делать?
Справедливо, что банк, допустивший ошибку в верификации своего партнера, должен немедленно ее исправить.
Он обязан предложить пострадавшей семье другого подрядчика из своего аккредитованного списка для завершения строительства без привлечения новых кредитных средств.
Кроме того, на законодательном уровне необходимо ввести для таких случаев механизм принудительных кредитных каникул. Причем не просто отсрочку платежа, а полноценную «заморозку» обязательств с сохранением льготной ставки на весь период, пока банк ищет нового подрядчика или пока решаются юридические вопросы.
Сейчас люди оказываются в ловушке: дома нет, деньги потеряны, а кредит висит и растет.
Система эскроу здесь ни при чем — это сбой в человеческом и корпоративном факторе.
И исправлять его нужно, в первую очередь, через ужесточение требований к финансовым институтам.
©️ Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2:
Ситуация с выводом средств через поддельные акты довольно серьёзный прецедент, который показал, что такой способ обеспечения обязательств по оплате денежных средств застройщику со стороны заказчика в сегменте ИЖС требует доработки.
Несмотря на то, что механизм расчётов задумывался как защита обеих сторон договора подряда, на практике он столкнулся с человеческим фактором и пробелами в верификации.
Считать систему эскроу дискредитированной не стоит, но теперь очевидно, что для дальнейшей работы необходимо пересмотреть порядок защиты финансов граждан от недобросовестных строительных организаций.
