С конца 2010-х годов льготные ипотечные программы в России преподносятся как основной инструмент демографической политики, но они не смогли переломить негативные тенденции: россияне заводят детей реже и в более позднем возрасте. Об этом говорится в исследовании Сбера.
Исследование Сбера демонстрирует, что в большинстве случаев «Семейная ипотека» не стимулирует рождение нескольких детей. Основная причина — несоответствие условий программы реальным нуждам семей. Высокий первоначальный взнос и ограниченные лимиты заставляют откладывать планы на второго и последующих детей.
В России наблюдается падение рождаемости и увеличение среднего возраста матери при появлении первого ребенка. С 2010-х годов коэффициент рождаемости растет у женщин 35–39 лет, но это не компенсирует снижение у 20–30-летних, на которых приходится пик фертильности.
Жилье напрямую влияет на семейные планы. По данным Центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА), средняя семья тратит более 6 лет на накопление первоначального взноса для новостройки в 65 кв. м, против 2,3 года в 2019-м.
Средний возраст заемщика по льготным программам — 35 лет, за 5 лет он вырос на год. Заемщики 30–40 лет составляют около 50% от всех льготных кредитов в 2025 году.
Из-за растущих цен на недвижимость и минимума в 20% первоначального взноса семьи часто откладывают покупку жилья. К 30–35 годам, когда условия улучшаются, шансы на второго и третьего ребенка снижаются.
По Жилищному кодексу РФ, для семьи из трех человек минимальная площадь — 54 кв. м (по 18 кв. м на человека). Для двух детей нужна 60–70 кв. м, особенно если дети разнополые.
Максимальный лимит в 6 млн руб. (для большинства регионов) позволяет купить в среднем 41,1 кв. м — недостаточно даже для одного ребенка. Только в Ленинградской (81,2 кв. м) и Московской (72,1 кв. м) областях, с лимитом 12 млн руб., можно приобрести жилье для семьи с двумя детьми.
В пяти регионах доступно жилье для семьи с одним ребенком: Воронежская обл. (59,5 кв. м), Санкт-Петербург (59,3 кв. м), Самарская обл. (56,5 кв. м), Красноярский край (53,5 кв. м), Калининградская обл. (52,6 кв. м).
Хуже всего в Москве и Татарстане: всего 38,2 кв. м (однокомнатная квартира). Проблемы в Нижегородской обл. (42,3 кв. м), Приморском крае (42,3 кв. м), Иркутской обл. (44,6 кв. м) и Краснодарском крае (44,7 кв. м) — в основном малогабаритные «двушки».
Даже с льготными ставками среднеобеспеченные семьи не могут купить просторное жилье в массовом сегменте: лимиты ограничивают площадь до 40–50 кв. м, а большие квартиры редки в бюджетных классах.
В выдачах преобладают квартиры до 40 кв. м (доля выросла на 12 п.п. с 2021 г.), 41–50 кв. м (+7 п.п.), а >70 кв. м сократились на 15 п.п.
Это отражает структуру рынка: квартиры 70+ кв. м сосредоточены в бизнес- и премиум-классах (30–50%), где кв. м в 2–4 раза дороже, чем в эконом- и комфорт-классе (20%). Типичные квартиры в доступных сегментах — 50–52 кв. м, с существенной разницей в цене.
При высокой ключевой ставке «Семейная ипотека» — главный инструмент для жилья, на нее пришлось более 70% выдач в 2025 году.
Аналитики указывают: в текущем виде программа слабо влияет на многодетность, а ужесточение правил ее выдачи может ухудшить демографию: пары будут откладывать детей или ограничиваться одним. Нужна перенастройка для большей адресности — чтобы первый ребенок рождался до 30 лет.