🔥 У меня ипотека под 7,4% на 20 лет, плачу 48 тысяч в месяц. Жена периодически спрашивает: «Может, лучше в банк отдать, чтобы долг быстрее закрыть?». Я считаю цифры и каждый раз прихожу к одному и тому же выводу. Спойлер: гасить досрочно — дорогое удовольствие.
📍 Мои вводные (чтобы честно)
Банку я должен, но деньги не лежат мёртвым грузом — они работают на бирже.
Вопрос: где они работают эффективнее — в досрочке или в инвестициях?
🧮 Простая математика (на пальцах)
Допустим, у меня есть свободные 100 000 ₽. Рассмотрим два варианта.
Вариант А. Кинуть в досрочное погашение
✅ Я уменьшаю тело долга на 100к.
✅ Экономия на процентах за год: 100 000 × 7,4% = 7 400 ₽.
✅ За 20 лет (оставшийся срок) с учётом аннуитета: ~55–60 тысяч суммарной экономии.
Итог: сэкономил 60 тысяч за 20 лет. Ради этого я должен отказаться от 100к прямо сейчас.
Вариант Б. Инвестировать под 15%
✅ 100 000 ₽ кладу в портфель.
✅ При средней доходности 15% годовых через год имею 115 000 ₽.
✅ Через 20 лет с учётом сложного процента (если не трогать и реинвестировать):
Формула сложного процента:
100 000 × (1,15)^20 = 100 000 × 16,37 = 1 637 000 ₽
Итог: 1,64 миллиона рублей против 60 тысяч экономии.
📊 Таблица для наглядности
💡 Почему 20 лет — это идеально для инвестиций
Чем длиннее срок ипотеки, тем сильнее работает сложный процент.
Сравним:
- 10 лет: 100к → 404к (в 4 раза)
- 20 лет: 100к → 1,64 млн (в 16 раз)
- 30 лет: 100к → 6,6 млн (в 66 раз)
Чем дольше не гасишь, тем больше денег делают деньги.
🔥 Почему так происходит
1️⃣ Ставка по ипотеке ниже доходности рынка
7,4% — это дешёвые деньги, если сравнивать с тем, что дают ОФЗ (14–15%) или дивидендные акции.
Банк дал мне кредит под 7,4%, а я эти деньги кладу в бумаги, которые приносят 15%. Разница 7,6% идёт в мой карман.
2️⃣ Инфляция работает на меня
Официальная инфляция — 4–5%. Реальная — выше, но даже по официальной:
- Сегодня платёж 48к — это ощутимо
- Через 10 лет те же 48к будут восприниматься как 30к в сегодняшних деньгах
- Через 20 лет — как 15–20к
Банк получает обратно «подешевевшие» рубли. Я плачу ту же сумму, а реальная нагрузка снижается каждый год.
3️⃣ Ликвидность
Деньги в ипотеке — это «заморозка». Чтобы их оттуда достать, нужно продавать квартиру или брать новый кредит под залог.
Инвестиции — это живые деньги. Заболел, потерял работу, захотел купить машину — продал часть портфеля и забрал кэш.
🎯 Но есть нюансы (куда без них)
Когда досрочка всё-таки нужна:
📌 Важное дополнение (спасибо Александру Б. за комментарий)
В статье я рассматривал разовую сумму. Александр привёл другой пример — регулярные ежемесячные доплаты (18 000 ₽/мес) с сокращением срока.
При моей ставке 7,4%:
- Досрочка даёт ~11–12% годовых (экономия на процентах)
- Инвестиции под 15% дают +15% годовых (может и выше)
Выбирайте, что ближе: гарантированная экономия сейчас или потенциал рынка на дистанции 👌
Я по всем пунктам прохожу мимо:
- ставка 7,4% — ок
- дисциплина есть (автоплатёж на ИИС)
- долг не бесит (инструмент)
- до пенсии далеко
- впереди 20 лет сложного процента
💡 Посчитайте свой кейс:
• В приложении Банка (Ипотека → План платежей)
• Бесплатный калькулятор от Т-Ж
📈 Что я делаю на практике
За год портфель даёт ~15–20%. Ипотека стоит 7,4%. Разницу забираю себе.
🚀 Агрессивный план (если хочешь ускориться)
Можно не просто не гасить, а использовать ипотечное плечо:
- Есть свободные 100к
- Не гашу, а инвестирую под 15%
- Через год снимаю доход 15к
- Иду в банк, плачу эти 15к досрочно
Итог: и долг уменьшил, и доходность снял. А 100к продолжают работать дальше.
😅 Честный ответ жене
Когда жена спрашивает: «Может, закроем ипотеку быстрее?», я показываю табличку:
«Если мы сейчас начнём гасить досрочно, через 20 лет сэкономим 60 тысяч. А если эти деньги будем инвестировать — заработаем 1,6 миллиона. Выбор за тобой».
Она выбирает инвестиции. И пиццу на выходные.
🎁 Кстати про налоги:
с ипотеки можно вернуть до 390 тыс. с процентов + ещё 260 тыс. с самой квартиры. Итого до 650 тыс. от государства.
Всё про вычеты — в этой шпаргалке 👈
👇 А ты гасишь или инвестируешь?
Какая у тебя ставка? Сколько лет осталось? Пиши в комментах — посчитаем твой вариант 👊
❗️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией (но я старался)
Подпишись, чтобы не пропускать новые разборы. Следующий пост — как я собираю портфель под 20-летнюю ипотеку 🚀