При приобретении недвижимости ключевым моментом является юридическое закрепление права собственности. Одним из документов, на основании которого возникает это право, может быть договор купли-продажи (ДКП). В юридической терминологии он называется правоустанавливающим документом.
В этой публикации мы рассмотрим вариант покупки квартиры, где правоустанавливающим документом является ДКП, на что обратить внимание.
Подводные камни ДКП как правоустанавливающего документа
Прежде чем принять решение о покупке квартиры, покупатель должен убедиться, что у продавца вся документация в порядке. Если титульный документ имеет дефекты, сделка может сорваться.
- Утрата оригинала. Для регистрации перехода права требуйте предоставление продавцом оригинала договора. Если он утерян, пусть продавец восстанавливает его через архивы или Росреестр, в Москве это делается через МФЦ.
- Ошибки в реквизитах. Опечатки в фамилии, адресе или кадастровом номере в ДКП могут создать цепочку юридических несоответствий. Исправление таких ошибок через суд или Росреестр — долгий процесс.
- «Скрытые» наследники. Если предыдущий продавец получил квартиру по наследству, а затем продал ее, Ваша сделка может быть оспорен родственниками предыдущего продавца, появившимися спустя годы, при чем не во всех случаях применим срок исковой давности. Часто недобросовестные риэлторы продавца оперируют длительными сроками владения и мол срок исковой давности прошел, либо оперируют частью 2 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой максимальный срок исковой давности составляет 10 лет, и свыше этого срока оспорить сделку нельзя. При этом никто не вспоминает по статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой предусматриваются случаи, когда сроки исковой давности не применяются (скрытые наследники как раз попадают под данный случай).
- Расчеты по договору. Особое внимание необходимо уделить как в ДКП указаны расчеты по договору. Особенно если ДКП менее трех лет. Требуйте подтверждающие документы по расчетам. Если в ДКП указан безналичная форма расчетов, а Вам дают расписку предыдущего продавца, обязательно требуйте банковские выписки (Вы же не знаете кто, когда и при каких обстоятельствах написал показанную Вам расписку). Обязательно запросите передаточный акт, в нем так же должен пункт, что расчеты произведены и у продавца нет финансовых претензий к покупателю. Если в ДКП не указан порядок расчетов, это повод задуматься и более детально изучить ситуацию, вплоть до контакта с предыдущим продавцом. В данном вопросе ссылка на сроки исковой давности тоже не принимается во внимание, так как между нынешнем продавцом и предыдущим может быть заключено какое ни будь соглашение о длительном расчете по времени, а срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве. Так же если в ДКП предусмотрена рассрочка оплаты за квартиру, то вполне возможна ипотека в пользу предыдущего продавца. В этом случае уточняйте рассчитался ли нынешний собственник за квартиру и погашена ли ипотека.
- Супруги продавцов. Обязательно уточняйте о семейном положении нынешнего продавца и предыдущего. Если квартира приобреталась в браке, то в ней в любом случае есть супружеская доля, если не заключался брачный договор. При этом не принимайте никаких нотариальных заявлений об отсутствие супругов, только справки об отсутствие факта государственной регистрации брака. При наличии супругов, обязательно получить с них нотариальное согласие на продажу квартиры, а также уточните было ли нотариальное согласие на продажу квартиры у предыдущего продавца.
- Материнский капитал. Особое внимание необходимо уделить вопросу не использовался ли материнский капитал на приобретение квартиры. В этом случае обязательно наделение детей долями в квартире, и никакие разговоры о том, что доля материнского капитала в стоимости квартиры мала, или что наделим в другой квартире, Вас устроить не должны. Либо продавец наделяет долями детей и в этом случае сделка с разрешения органов опеки и попечительства через нотариуса, либо отказывайтесь от сделки. Других вариантов в этом случае нет. Обязательно требуйте справку о состоянии материнского капитала, квартира могла покупаться в ипотеку или могла передаваться под залог в банк по кредиту, а ипотека гаситься материнским капиталом, в этом случае так же необходимо наделять детей долями в квартире.
- Передаточный акт. Обязательно необходимо затребовать передаточный акт, он еще может называться акт приема-передачи, не важно, главное документ, по которому квартира передавалась предыдущим продавцом нынешнему продавцу. Кстати, передаточный акт не всегда обязателен, но в этом случае в самом тексте ДКП должен быть пункт, что он (ДКП) имеет силу передаточного акта и квартира передается при подписании договора. В передаточном акте обычно указывается передаваемый объект, сведения о расчете по договору, сведения о коммунальных платежах, показания приборов учета поставляемых коммунальных услуг, об отсутствии взаимных претензий. По самому ДКП и передаточному акту можно выявить косвенные признаки реальности предыдущей сделки, или наоборот увидеть признаки фиктивной сделки. Такое бывает, особенно в каких ни будь серых схемах, где квартира формально перекидывается с одного собственника на другого, либо предыдущий собственник мог быть потенциальной жертвой мошенников (особенно при свежих ДКП менее года).
- Срок владения. Если продавец владеет квартирой менее минимального срока (обычно 3 или 5 лет), он обязан заплатить НДФЛ (13%).
- Риск: Указание в договоре стоимости выше необлагаемого лимита без использования вычетов.
- Риск: Занижение стоимости в договоре. Многие продавцы соглашаются занизить цену в ДКП, чтобы покупатель меньше платил налог. Для покупателя это опасно: если сделка будет оспорена, Вы сможете вернуть через суд только ту сумму, что указана в договоре.
- Риск: «Свежий ДКП». Если квартира была куплена менее 1 года назад – это повод задуматься. Возможно, предыдущий собственник стал жертвой мошенников или присутствует какая-либо схема с квартирой. Постарайтесь установить связь с предыдущим собственником и уточнить все ли с его точки зрения прошло хорошо и по закону. При наличии минимальных претензий, лучше отказать от покупки такой квартиры.
- Вечные жильцы. В ДКП обязательно должно быть указано, кто на тот момент был в квартире зарегистрирован и какова их дальнейшая судьба. Квартира может продаваться с отказниками от приватизации. Это лица, в свою очередь отказавшиеся от приватизации, и за ними сохраняется право пожизненного пользования квартирой. Либо иные случаи, когда квартира продается с лицами имеющими права пользования квартирой.
Юридическая чистота сделки выгодна обеим сторонам. Для покупателя это гарантия того, что после получения ключей и регистрации он сможет спокойно распоряжаться купленной квартирой.
-----------------------------------
Дисклеймер: Данный текст носит информационный характер. Законодательство РФ может меняться. Перед совершением сделки рекомендуется получить индивидуальную консультацию юриста.