Представим себе следующую ситуацию. Год 1937 - принятие новой третьей пятилетки. Западная пресса пестрит удивительными заголовками о том, что советская экономика стоит на пороге неминуемого краха.
Почему вдруг крах? Ну так объем иностранных инвестиций в советскую промышленность резко упал по сравнению с предыдущими двумя пятилетками. Считай, практически до нуля. Это проблема, которую срочно надо решать.
Понятно, что это бред и в реальности в первые две пятилетки объем инвестиций и закупок оборудования объяснялся тем, что советская промышленность только создавалась, отсутствовали целые отрасли промышленности, критически важные для всех остальных отраслей. Отсюда масса заказов для американской и европейской промышленности. Как только советская индустрия худо-бедно начала работать, инвесторам тут же вежливо указали на дверь, мол, мы тут и сами с усами.
Фантастическая ситуация номер 2. Лето 1945, сразу после войны. Сталин выступает с речью перед ЦК, смысл которой сводится в том, что советский жилищный сектор обладает практически нулевой привлекательностью в глазах иностранных инвесторов, поэтому надо срочно как-то решать вопрос, потому что сами, своими силами, мы его не решим.
Скажете, фантастический бред? А теперь перенесемся в наши дни в Нидерланды. Проблема, если верить здешним СМИ, в том, что интерес иностранных инвесторов к голландской недвижимости резко упал - с 32 процентов (в строительство новых домов) в 2002 до всего 1 процента сейчас. Крупные игроки на рынке жилья, типа местной Provada, бьют тревогу, потому что своими силами и за счет пенсионных фондов не справимся:
“There is a great need for foreign capital to achieve our housing construction targets,” Provada director John Schreuter told FD. “With only housing corporations and Dutch pension capital, we will not manage.”
Ужас, кошмар. А с чего такое падение, тем более, что рынок жилья в Голландии является вообще одним из самых переоцененных в ЕС? А тут сказался ряд мер, введенных правительством Нидерландов. В первую очередь это достаточно жесткое регулирование цен на аренду жилья. Здесь оно четко привязано к инфляции, плюс один процент. Т.е. цены на аренду можно поднять раз в год, максимум на “процент инфляции официальный плюс один сверху”. Но и еще ряд законопроектов на будущее от государства заставляют людей напрячься. Ключевой - это вопрос о налоговых вычетах. Долгое время они были таковы, что по сути компенсировали полностью выплату процентов по ипотеке, позволяя человеку по факту покупать жилье в рассрочку под нулевой процент (это не совсем так, но суть понятна). Т.е. получалось так, что затраты человека на свое жилье становились со временем, причем достаточно быстро, меньше, чем затраты тех, кто снимает аналогичное жилье. Сейчас бурно обсуждается отмена этих налоговых льгот, что резко убавило желающих среди иностранных инвесторов вкладываться в это дело.
Вся эта история интересна несколькими особенностями. Наиболее очевидная - это монетаризм головного мозга у аналитиков по теме, поскольку все сводится к вопросам FDI (Foreign Direct Investments), ипотечной ставки, условий рефинансирования. Обратите внимание на мантру “Сами мы не справимся, нужные иностранные инвестиции”. И никто из журналистов не задает очевидных вопросов:
- Чтобы строить жилье, нужны определенные мощности строительной индустрии. Сколько в Нидерландах имеется строительных кранов, заводов по производству цемента, стали и т.д.? Если не хватает, во что станет это закупить за рубежом? На кой ляд нужны иностранные инвесторы, возможно, хватит и своих сил?
- В конечном счете “кадры решают все”. Можно закупить сколько угодно оборудования и сырья, но без квалифицированных специалистов не в коня будет корм. Что с ними? Тут в Нидерландах все достаточно грустно. Процент студентов, которые выбирают специальности STEM (наш аналог технических) здесь равен 18 процентам, что явно ниже среднеевропейских 26 и еще ниже рекомендуемых Еврокомиссией 32 процентов (такую цель поставила ЕК для достижения к 2030 году). Как именно иностранные инвесторы должны изменить этот расклад? Лично будут ходить и агитировать студентов “Не иди в гуманитарии, иди сопромат зубри”?
Второй интересный момент - то, что попытки применить инструменты из арсенала социализма проваливаются, если не понимать общий контекст. Они делают даже хуже, чем было. Да, контроль за арендной платой - это то, что вполне могло бы сделать (и делало) советское правительство. Однако у советского правительства это сочеталось с пятилетними планами по решению жилищной проблемы, а не просто “давайте бить по рукам владельцев жилья, чтоб не взвинчивали цены”. Поскольку стоимость жилья растет и растет налог на него, ограничение на арендную плату означает, что владельцы жилья на сдачу предпочтут его продать, тем самым сократив предложение доступного жилья в найм. Вот вам пожалуйста - из-за продаж домов в найм под индивидуальное проживание в Амстердаме за прошлый год доступное под найм жилье уменьшилось на 5 тысяч домов. Декрет о доступном жилье (Wet betaalbare huur) возымел противоположный эффект. Потому что такие декреты советское правительство сочетало с бешеным строительством разных общежитий и т.д., а не просто “Ребята, давайте жить дружно и не драть втридорога за сдачу жилья”.
В третьих - очень странный миф, что “иностранные инвесторы вкладывают деньги”. Они ничего не вкладывают, поскольку инвесторы не работают себе в убыток. Они рассчитывают отбить свои затраты, так что это не они инвестируют в рынок жилья - это жильцы финансируют инвесторов на протяжении десятилетий. И если приход западных инвесторов в советскую промышленность с 1927 по примерно 1935 годы можно было оправдать тем, что они приносили с собой лицензии на технологии и производство, которые отсутствовали в СССР как класс, то вот какие знания и технологии приносят с собой иностранные инвесторы в жилищный сектор Нидерландов - что именно такого они умеют, чего не умеют здешние строители? Может, у них какая-то невероятная техника есть? Тоже нет.
В четвертых - круговая порука. Вы обратили внимание на то, что в схеме строительства жилья в инвестициях участвуют пенсионные фонды? Почему вообще они это делают? Потому что пенсионные фонды не держат деньги просто так, по мере накопления. Иначе инфляция обесценит их по мере приближения человека к старости. Поэтому они вкладывают их в ценные бумаги, в первую очередь в рынок ипотечных облигаций, безопасность которого обычно гарантируется властями. Это делает невозможным строительство жилья под низкий процент прибыли или вообще с нулевой прибылью. Если ипотечный пузырь лопнет, он похоронит с собой еще и пенсионные отчисления. Поэтому правительства западных стран не рискуют провести ряд санационных мер и очистить жилищный рынок от спекуляций, как это сделало, например, правительство Китая с его политикой трех красных линий. Остается только беспомощно разводить руками и пробовать повысить привлекательность рынка для иностранных инвесторов.