Многие покупатели участков уверены: если земля находится в СНТ и в названии ВРИ (вида разрешенного использования) есть корень «сад», то строить можно что угодно. Однако в земельном праве одна приставка или окончание меняют всё.
Разбираемся, в каком случае ваш дом станет законной крепостью, а в каком — дорогостоящим самостроем, который нельзя зарегистрировать.
1. ВРИ «Садоводство» — строить жилой дом запрещено
Это самая коварная ловушка для собственника. Согласно классификатору видов разрешенного использования, код 1.5 «Садоводство» относится к сельскохозяйственному использованию.
- Для чего участок: исключительно для выращивания многолетних плодовых культур, ягод, овощей. Допускается установка теплиц и небольших хозяйственных сараев для инвентаря.
- Главный риск: возведение жилого дома или даже садового домика на фундаменте здесь незаконно. Росреестр не поставит такое здание на учет, а вы не сможете в нем прописаться или подвести газ.
2. ВРИ «Для садоводства» и «Ведение садоводства» — строить можно
Эти формулировки (коды 2.1 или 13.2) — ваши лучшие друзья. Несмотря на схожесть названий с предыдущим пунктом, правовой статус здесь принципиально иной.
- Что разрешено: на таких участках закон прямо разрешает строительство жилых и садовых домов, а также гаражей и хозяйственных построек для бытовых нужд.
- Результат: вы можете подать уведомление о начале строительства, оформить техплан и получить выписку ЕГРН, где объект будет значиться как «жилой дом».
Что делать, если в документах «не тот» ВРИ?
Если вы уже владеете участком с ВРИ «Садоводство» (код 1.5), это не приговор, но строить дом прямо сейчас нельзя. Сначала нужно привести документы в порядок.
Алгоритм действий:
- Смена ВРИ: необходимо подать заявление об изменении вида использования на «Ведение садоводства». Это возможно, если такой вид предусмотрен Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего района.
- Проверка ограничений: до начала стройки закажите ГПЗУ (градостроительный план), чтобы узнать об охранных зонах и допустимых отступах.
- Легализация: только после того, как в выписке ЕГРН появится заветное слово «ведение», можно приступать к оформлению технического плана на дом.
Почему важно заглянуть в выписку ЕГРН до покупки?
На практике часто бывает так: участок выглядит идеально, вокруг стоят соседские коттеджи, но юридически земля предназначена только для выращивания яблок.
Цена невнимательности:
- Невозможность прописки.
- Отказ в подключении коммуникаций (газ, водопровод).
- Сложности при продаже (банки не дают ипотеку на дома, построенные с нарушением ВРИ).
Резюме
Перед покупкой или началом стройки обязательно проверьте графу «Вид разрешенного использования». Помните: «Садоводство» — это про яблони, а «Ведение садоводства» — это про дом.
Сомневаетесь в статусе своего участка или столкнулись с отказом в регистрации?
Специалисты компании «Центр Кадастра и Геодезии» более 10 лет помогают собственникам разобраться в земельных коллизиях. Мы поможем сменить ВРИ, подготовим технический план и возьмем на себя общение с госорганами.