Привет, меня зовут Иван. Я инвестирую в недвижимость через паи ЗПИФ. В этой статье расскажу о своем опыте — какой реальный доход можно получить от ЗПИФ и что я понял почти за 5 лет инвестирования.
О компании «Активо»
В моем портфеле есть паи ЗПИФН «Активо шестнадцать», «Активо семнадцать», «Активо девятнадцать» и «Активо двадцать два».
«Активо» подбирает объекты, собирает деньги инвесторов и управляет недвижимостью в качестве подрядчика. При этом управляющая компания фондов «Активо» — «Альфа-Капитал». Сам факт присутствия этой УК был для меня важен, потому что служил неким гарантом надежности. Но со временем столкнулся с минусами (непонятно, к кому обращаться с вопросами, заказ документов — отдельный квест).
Доходность ЗПИФ Активо
- Во все фонды я заходил на старте продаж, и доходность буду рассчитывать от этой цены до вычета НДФЛ.
- В фондах есть возврат НДС (темно-синий цвет на графиках, графики взяты из личного кабинета). Итоговую доходность рассчитываю с учетом этой суммы.
- ЗПИФ «Активо двадцать два» не буду анализировать, потому что фонд новый, прошла только одна выплата — выводы делать рано. Фонд купил склад в Краснодарском крае.
Теперь по порядку. Коротко расскажу, что из себя представляет каждый фонд, и проанализирую доходность.
Фонд «Активо шестнадцать»
Изначально фонд приобрел торговый центр, но затем продал его и на часть денег купил бизнес-центр «Протопоповский» в Москве, остальная часть денег была вложена в ОФЗ. «Активо» обещает купить второй объект, но такая ситуация уже третий год. Пока ключевая ставка высокая — это ок, но дальше хотелось бы вложений в реальный объект.
Итак, за 4 с половиной года фонд выплатил доход на пай в размере 174 796 руб. Это 11,6% годовых. На графике виден ежегодный рост дохода. Этот фонд мне нравится, хотя вижу определенные риски (нет второго объекта).
Фонд «Активо семнадцать»
В составе фонда — ТРК REBUS, который находится в Кингисеппе. Посмотрим на доход: за 4 года и 3 месяца было выплачено 131 751 руб. на пай. Это 9,3% годовых.
На графике мы видим, что нет ежегодного прироста дохода. Почему? Я задавал этот вопрос менеджеру. Ответ был примерно такой: сильно сказалось закрытие границ, раньше город собирал трафик туристов, которые ехали в Эстонию, также стимул к развитию давал проект Северного потока-2. С началом СВО город потерял туристов и проекты, бизнес сюда не хочет идти. Как следствие, в торговом центре появились пустые площади, арендный поток снизился.
Есть шанс, что после окончания СВО доходность фонда вырастет.
Фонд «Активо девятнадцать»
Этот фонд приобрел ТЦ «Зеленый берег» в Тюмени. Я вложился в проект, потому что поверил в этот ТЦ. Не знаю, как обстоят дела сейчас, а на момент сбора инвестиций это был единственный торговый центр с продуктовиком и мебельным магазином в новом районе, который активно застраивается.
Результаты: за 2 года 3 месяца я получил 115 331 руб. на пай. Это 14,8% годовых! С учетом возврата НДС пока выплачивают то, что обещали. Есть позитивные ожидания. Как рассказал менеджер, через год заканчивается договор с «Хоффом», ожидается, что арендная ставка будет увеличена до рыночных значений.
Нюансы, которые нужно знать, если вы хотите инвестировать в ЗПИФН Активо
В целом, я доволен результатами. Фонды «Активо» (которые есть у меня) показывают хорошую доходность для коммерческой недвижимости, задачу по диверсификации портфеля они выполняют.
Инвесторам нужно учитывать несколько моментов перед тем, как купить паи ЗПИФ недвижимости.
- Неравномерные выплаты. Фонды Активо выплачивают доход ежемесячно, и эти выплаты неравномерные. Арендную плату и коммуналку собирают не всегда вовремя, иногда арендаторы вносят авансы, поэтому бывает так, что в один месяц приходит большая выплата, а в следующий маленькая.
- Низкая рыночная стоимость пая. Я не собираюсь продавать паи, поэтому для меня рыночная стоимость значения не имеет. Наоборот, сейчас цена паев некоторых фондов ниже стоимости по СЧА, постепенно такие фонды докупаю. Если вы инвестируете с мыслью, что это на год-два-три, лучше выберите другой инструмент для инвестиций. Иначе вы рискуете продать пай с дисконтом.
- Риски, которые есть у недвижимости. Недвижимость менее рисковый инструмент, чем, например, акции, но стоит учитывать, что всегда есть риск потери арендатора — а это значит, что фонд может перестать приносить тот доход, на который вы рассчитываете, поэтому диверсифицируйтесь, приобретайте разные типы недвижимости, в разных районах, чтобы снизить риски.
Отзывы о фондах Активо
На площадках с отзывами оценка компании 4,5-5. Инвесторы отмечают работу менеджеров — это действительно плюс компании. В любое время можно написать менеджеру и получить ответ на вопрос.
В статьях блогеров, где также встречаются отзывы об Активо, основное недовольство связано с низкой рыночной стоимостью паев. Для тех, кто хочет инвестировать в фонды Активо, это как раз плюс — есть возможность купить паи по хорошей цене.
____________
Моя стратегия инвестиций в недвижимость остается прежней — покупай и держи. Для диверсификации я хочу докупить паи фондов со складской и офисной недвижимостью. Также рассматриваю варианты покупки паев качественных фондов, но которые в данный момент упали в цене.