Рынок коммерческой недвижимости в России переживает период тектонических сдвигов. Согласно свежему анализу игроков рынка (данные УК «САМПА»), 2025 год стал переломным для владельцев торговых центров. Спрос на квадратные метры со стороны бизнеса стремительно падает, и если в Москве арендная активность просела на 12%, то в регионах картина и вовсе пугающая — там объем арендованных площадей рухнул до 45%.
Тренд на миниатюризацию
Бизнес перестал гнаться за огромными витринами. Предприниматели все чаще отказываются от просторных помещений, предпочитая компактные «островки». Эксперты отмечают: за пределами столицы сокращение спроса достигает 30–45%, и даже в Московской агломерации (без учета гигантских проектов-«стотысячников») интерес арендаторов упал более чем на пятую часть.
«Мы наблюдаем фундаментальную смену парадигмы, — комментируют аналитики. — Раньше торговали размахом, теперь — эффективностью метра».
Кто остается на плаву?
Несмотря на турбулентность, костяк арендаторов по-прежнему формируют пять китов: фешен-ритейл (одежда и обувь), электроника, ресторанный бизнес, товары для дома и разнообразные социальные услуги. Правда, их доля в общем объеме сделок за год снизилась с 91% до 79%, уступая место новым реалиям.
Интересно, что главными «магнитами» для посетителей сейчас становятся не магазины одежды, а именно кафе и рестораны. Общепит — единственный сегмент из топ-5, который не просто выживает, а наращивает мускулы. В Москве и области средняя площадь ресторанных лотов подскочила на 17,6%, а в регионах — и вовсе на треть (32,3%). Люди идут в ТЦ не столько за шопингом, сколько за впечатлениями и едой.
Мнение профессионалов: адаптация без паники
Коммерческий директор УК «САМПА» Мария Дорохова в беседе с журналистами подчеркнула: рынок адаптируется увереннее, чем прогнозировали пессимисты. Девелоперы переключились на возведение более камерных объектов, а арендаторы научились довольствоваться скромными метражами. По ее словам, главным активом завтрашнего дня станут управленческие кадры: те ТЦ, которые смогут привлечь лучших профессионалов, и сохранят трафик.
Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин полностью разделяет этот взгляд. Он прогнозирует, что 2026 год пройдет под знаком все той же экономии. В столице мы увидим картину «много маленьких магазинов вместо одного огромного», а в провинции — тотальную осторожность при запуске новых точек. Расширяться будут только рестораторы.
Почему большие магазины уходят в прошлое?
Эксперты видят несколько причин сжатия площадей. Это и подорожание арендной ставки, и удлинившиеся сроки окупаемости, и изменившийся покупатель, который все чаще сравнивает цены в онлайне, приходя в ТЦ уже за конкретной покупкой.
«Ждать возврата к гигантомании в ритейле не стоит, — резюмирует Люлин. — Возможен лишь точечный рост в нишах развлечений, спорта и общепита. Классическая розница будет оживать не за счет расширения, а за счет обновления концепций и открытия большего числа мелких точек».
Наследие гигантов
Кстати, освободившиеся ниши после ухода западных монстров вроде H&M и Uniqlo, которые занимали около 4% площадей в топовых московских ТЦ, уже заняты отечественными брендами. На эти «золотые» места (первые-вторые этажи) сохраняется высокий спрос. Однако, как отмечают в NF Group, некоторые владельцы ТЦ проявляют осмотрительность: они готовы ждать действительно сильного якорного арендатора, способного обеспечить трафик на уровне предшественников, а не сдавать метры кому попало.