Рынок складской недвижимости Европы в 2026 году сохранит устойчивость. К такому выводу пришли аналитики Savills в обзоре The Experts’ View: European Industrial and Logistics Real Estate Market – 2026. Спрос на логистические площади, по их оценке, удержится на уровне 2025 года, а в отдельных странах может оказаться выше. Поддержку рынку обеспечивают долгосрочные структурные факторы: рост электронной коммерции, перенос производств ближе к рынкам сбыта, развитие оборонных цепочек поставок и расширение инфраструктуры центров обработки данных.
Кто формирует спрос
Основными арендаторами остаются ритейлеры и 3PL-операторы. Производственные компании продолжают активно работать в традиционных хабах Центральной Европы, усиливается интерес к Южной Европе.
В странах Западной Европы растёт потребность в складах с контролируемым температурным режимом — со стороны продовольственного и фармацевтического бизнеса. Это повышает конкуренцию за специализированные объекты.
Новая планка качества
Арендаторы всё чаще выбирают современные склады класса Grade A. В приоритете высота потолков более 10–12 м, достаточное количество доковых ворот, высокая нагрузка на пол и инженерные решения, позволяющие внедрять автоматизацию.
Отдельным фактором становится доступная электрическая мощность. Даже если она не требуется в полном объёме сегодня, компании рассматривают её как стратегический резерв на будущее.
Южная Европа: ограниченное предложение
В ряде стран Южной Европы объёмы девелопмента в прошлом десятилетии были ниже, чем в центральных регионах. В результате современные объекты остаются редкими, а конкуренция за них усиливается. Дополнительным ограничением выступает нехватка земли в ключевых агломерациях.
ESG без существенной премии
Компании учитывают экологические и устойчивые характеристики зданий, однако готовность платить значительную премию остаётся ограниченной. Для новых проектов высокий ESG-профиль всё чаще закладывается как базовый стандарт со стороны девелопера, а не как требование арендатора.
Локация как главный фактор
Расположение объекта снова выходит на первый план. Склады в сильных транспортных коридорах и крупнейших агломерациях заполняются быстрее. Вторичные локации продолжают испытывать давление.
Savills ожидает, что в 2026 году прайм-узлы будут опережать рынок, а дефицит площадей в ядре агломераций может перераспределять спрос во вторые зоны.
Инвестиции: возврат институционального капитала
В 2025 году инвестиционная активность в первые три квартала была примерно на 10% ниже прошлогодней из-за неопределённости и тарифных рисков. Конец года традиционно сопровождался ростом сделок.
В 2026 году институциональные инвесторы возвращаются в core-сегмент, концентрируясь на лучших активах. Разрыв между праймом и вторичным фондом расширяется: доходности по топовым объектам демонстрируют большую устойчивость, в то время как вторичный сегмент остаётся более уязвимым.
Трансграничный капитал формирует около 62% инвестиционных объёмов в Европе, что подчёркивает роль международных игроков.
Германия и Франция
В Германии прайм-доходности в крупнейших логистических узлах стабилизировались около 4,5%. В Савills оценивают перспективы 2026 года с осторожным оптимизмом при условии сохранения устойчивого спроса.
Во Франции сохраняется дефицит предложения в парижском регионе из-за ограничений планирования. Прайм-доходности находятся вблизи 4,75%, и во второй половине 2026 года возможно их дополнительное снижение при нормализации рынка.
Инфраструктурные ограничения
Доступность электрических мощностей становится общим вызовом для ряда рынков Западной Европы. Ограничения сетевой инфраструктуры способны влиять на выбор площадок и темпы ввода новых объектов.
Savills фактически описывает переход рынка к модели, где качество выходит на первый план. Преимущество получают объекты с современной спецификацией, достаточной мощностью и сильной локацией. Главный риск 2026 года — дальнейшее усиление разрыва между праймом и устаревшими активами, что может потребовать дополнительных инвестиций в модернизацию.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.